商品房并轨后 上海境外人士如何买房
章乐天/文
从八月一日起上海的商品住房不再有内外之分不管你是什么身份都可自由在上海选择中意的商品住房了不过请留意此次并轨不包括像外资批租组建的写字楼等非居住商品房这类商品房的租售对象仍然按原来的规定办
并轨之后境外人士在购房时会有哪些新变化需要注意些什么地方为此记者请专业人士为您一一道来虹桥、古北地区的“豪宅”由于开发最早，吸引了大批境外人士居住。并轨之后，境外人士购房的选择余地扩大到全市每一个角落，他们在购房时会更多地考虑哪些因素呢？
喜欢扎堆
对境外人士而言，除了好的地段外，好的小区环境绿化也是他们考虑的重要因素。另外，他们也喜欢扎堆生活，因此在购房时会考虑邻居最好同属一个地区或者一个国家。他们认为这样比较容易相处、沟通。
境外人士购房时的心理价位一般在每平方米6000-10000元，同时十分看重发展商的品牌实力。目前普遍为境外人士看好的部分区域是：传统意义上的古北涉外居住区，延安路、华山路、肇嘉浜路、瑞金路、陕西路，以及浦东小陆家嘴和新华路番禺路一带。此外，并轨前一些品质不错的内销楼盘，也受到境外人士追捧。
不“喜新厌旧”
境外人士会更多地关注房屋的品质、环境等因素，而对房子是否是新房并不十分在意。尤其是来自香港的人士，几乎没有一手房与二手房的概念，这一点倒是与本乡本土的上海人形成鲜明差别，从另一个角度说，这意味着境外人士挑房的余地更大。
对物业管理要求高
境外人士在购房时，通常会考虑小区有没有包括游泳池、网球场、桑拿、阅读室等在内的会所设施。他们交纳物业管理费比较积极，即使费用高一点也不在意。当然，钱付得多，对居住小区的物业管理也更挑剔———除了要有24小时保安、非常到位的电子探测系统外，管理人员的素质也为他们所看重。此外，境外人士还看中一些软件服务，诸如代订水、代叫外卖、洗衣、代缴水煤电费用、专车接送上下班、子女上学放学。
投资性购房比例高
目前在上海购置房产的境外人士中，东南亚地区的人士比较多，而欧美人士较少。这些购房者中，除一部分人想在上海定居外，其他的买房都带有投资性质。一位境外购房者看中了虹桥附近一套80万美元的别墅，她乐观地估计：上海房产投资的回报率可能在10%-15%之间，与她在英国、美国等地的房产比较，回报率要大得多。
房客房东一身兼
购房把牢合同关
内外销房并轨前，境外人士购房时存在诸多限制。并轨之后，境外人士还应该注意那些方面呢？
申房律师事务所孙洪林律师———
特别需要提醒注意的是，由于语言、文化背景等问题，境外人士对上海房地产市场缺乏足够的了解，因此对购房合同要严格把关，以免掉进开发商精心设计的“陷阱”。对开发商广告宣传、售楼说明以及样板房的情况，都要尽可能写进合同，这样即使出现问题，也会有法律约束。
君悦律师事务所刘正东律师———
特别提醒境外人士购房要注意对所购房屋的开发商及项目进行资信调查，对开发商的考察应注重其注册资本、开发业绩等，而对项目的审查除应审查其预售许可证外，还应审查其土地使用权证、建设工程规划许可证。弄清是否补过地价，是否交纳了市政配套费，以及是否有土地使用权、在建工程、期房抵押等，以保证所购房屋能够按期交付且能办理产权过户手续等。不过最好还是请一位专业律师来完成这些工作，购房者可以免去后顾之忧。
并轨后对于境外人士影响较大的还有两点，首先是维修基金的问题。未并轨前，内销房需要交纳维修基金，而外销房没有这项要求。但并轨后境外人士购买内销房是否需要交纳维修基金，情况尚不明朗。再就是涉及物业管理的问题，原来外销房物业管理费比较高，除了一些基本的服务外，还会提供一些约定的、方便的服务。而部分楼盘的物业管理费有指导价，大都只能提供基本管理，境外人士如购买这样的房屋，可能会享受不到理想的服务。
小产证
老地方办手续
并轨以前，境内、境外购房者办理转让过户登记(小产证)时，分别前往各区(县)房地产交易中心和市房地产交易中心办理。需要提请境外购房者注意的是，并轨以后，原外销房仍在市房地产交易中心办理相关手续。办理商品房(一手)转让过户登记，需提交以下资料：
◆申请书(原件)；当事人身份证件或单位合法资格证明(“三资企业”需提交外商投资企业批准证书)；
◆委托书(原件)及代理人身份证件；购房付款凭证(原件、复印件各一份)；
◆由市或区、县房地产测绘部门认定的《房屋勘丈表》及房屋平面图两份(原件)；
◆由开发商提供的《商品房用地面积表》及地籍图二份(原件)；
◆契税完税证(备查联)及契税完税贴花(原件，纳税后提交)；
◆其他有关文件(如1999年12月1日前购买高标准内销商品房的华侨、港、澳、台胞及外籍华人需提供有关部门出具的身份资格认定书；
◆空置商品住宅需提交住宅交付使用许可证或商品房注册登记证等)。
◆《上海市商品房出售合同》(原件)以及公证材料。
买房人应缴纳的税费包括：(1)交易手续费：个人购买商品住房每次交易过户时，其交易价格在30万元以上的，按每套(别墅按每幢)500元收取，由交易双方各支付250元；交易价格在30万元(含30万元)以下的按每套250元收取，由交易双方各付125元。(2)登记费：个人产权每件100元，办理其他产权每件200元。(3)合同印花税：按成交价的0.03%缴纳。(4)权证印花税：每本5元。(5)契税：由财政局征收。
办理合同公证
注意五个方面
并轨后，境内人士和境外人士在购房时要办理的手续都是一样的。唯一不同之处在于，境外自然人、法人和其他组织买卖商品住房签订的合同，还需要办理合同公证手续。据市公证处介绍，境外人士在办理合同公证手续时，有五个方面需要注意。
●根据上海市司法局、上海市房屋土地资源管理局的有关规定，自2001年8月1日起，境外自然人、法人和其他组织买卖商品住房的，统一由上海市公证处对合同进行公证；境内外人买卖非商品住房外销房的以及境外人买卖非商品住房内销房的，仍按原规定由市公证处对合同进行公证。
●作为购销主体的“境外的自然人、法人和其他组织”大致有这样几种：外国公民、港澳台地区公民、持有中国护照并在外国取得永久居留权的人士、其他境外个人、在外国和港澳台地区登记、注册的法人和其他组织等等。
●办理涉外房地产买卖合同公证所需的证明、材料有明文规定。对买方而言，如为自然人的，依不同情况需要提供户口簿、身份证、护照、台湾居民来大陆通行证及其他身份证明(如境外居留证等)；此外，若委托他人代办公证的，还需提交有效的委托书。买方如为法人或其他组织的，则需要提供营业执照、法定代表人／负责人的身份证件；若委托他人签约和代办公证的，还应提供法定代表人／负责人有效的委托书和代理人的身份证件。
●对房地产商而言，如办理预售房产公证的，需提供商品房《预售许可证》；如办理出售房产公证的，需提供《房地产权证》。
●而对《买卖合同》卖方而言，应提供《房地产权证》和当事人身份证件等(具体要求同买方)。双方当事人需亲自到场在公证员面前签订合同。如有特殊困难的，公证员可上门受理。