笑声过后冷思考

　　随着北京申奥成功利好消息的宣布，欢呼声响遍整个京城，房地产商们更为将要到来的巨大商机而欢呼雀跃。报章上不断涌现房价将上涨的消息，京北一些项目甚至从申奥成功的第二天就开始提高房价，然而事实上京城地产真的会呈现出一片歌舞升平的地产太平盛世吗？难道这笑声背后就没有危机吗？诚然，申奥成功，会带来更多外商投资，就业机会将增加，经济指数上升等都是无可置疑的事实，但这一切并不能立即见效，必须经过一段时间的积累。北京中原物业顾问有限公司市场研究部近日的市场调研结果显示：在奥运会举办前的七年时间里，北京的房地产市场不容乐观。

　　供过于求

　　据北京市统计局《1—6月北京房地产开发统计月报》显示，本年度前5个月的住宅开复工面积为2526.34万平方米，同比上年增长39.5%，其中新开工面积同比增长达77.4%，竣工面积同比增加48.3%，而销售面积为167.3万平方米，只比上年同期增长5.7%，从这些数字不难看出，住宅的新增供应面积及竣工面积的增长幅度已远远大于销售增长幅度，而开复工面积竟达到销售面积的15倍！如此说来，就算加上申奥成功的因素，购房需求的增长速度又能否以此速度增加呢？

　　竞争白热化

　　已取得土地的开发商将紧锣密鼓、加快速度开发；而尚未取得土地的开发商也将分秒必争，甚至不惜以较高的成本购置土地，这将导致未来市场供应大增，竞争更加白热化。据北京中原顾问有限公司预计，未来1年的商品住宅新开工面积将达到1500万平方米，而北京市统计局统计2000年全年的住宅销售面积仅956.9万平方米。

　　住宅郊区化

　　申奥成功将有效地加快北京各道路的基建工程，未来5年，北京市对城市基础设施建设的投资将加大力度，其中相当一部分将用于修建地铁、轻轨、高速公路和机场等，四通八达的快速交通网络将使住宅进一步推向郊区化，从而带动整体房价的进一步降低。

　　房价将回落

　　随着居民生活水平的提高，对住宅品质的要求也逐步提升，除了位置的吸引外，买家对于房子的配套及质量等因素会更加挑剔，房屋的价格也会随着更多、更好质量的产品上市而回落。

　　居民仍观望

　　虽然经济会稳步增长，但由于未来高成本的房屋会增加，而居民收入水平的增长未必能跟得上，最后仍然只能揣着有限的积蓄上郊区购房或依然在场外观望。

　　新政策加大开发难度

　　6月26日中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，通知中对开发贷款和个人按揭贷款作出新的规定：开发商要获得开发贷款，房地产项目必须拥有除销售许可证之外的四证,企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%；个人购买期房时申请住房贷款，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅要完成总投资的三分之二。银行政策的新举措加大了发展商的开发难度，缩减了发展商的利润空间。发展商只有建造更加质优价廉的房屋，才能吸引购房者的目光。

　　基于以上种种原因，相信未来几年楼市的竞争将会更加激烈，恶性价格战争明年就将显现，并将持续两至三年，预计多数的拆迁使置业者仍会选择郊区的项目，主力项目仍以均价3000元至5000元之间为主。若入世成功，外销公寓会出现短时间的升温。预计2006年开始楼市才可再次转暖。所以，发展商们最好不要被申奥利好冲昏了头脑，盲目提价，现在还是要尽快出手、尽快回收资金的好。北京中原物业顾问有限公司市场研究部总监蓝飞雁