本报记者吴建平 通讯员 韩向红

　　来海南定居的许多人在搬进新居后或准备购买新房时，现在面临着一些烦恼：一是所住新居办了房产证却很长时间内拿不到土地使用证；二是房产完税手续及过户时间过长；三是海南房地产交易点过多，没有统一的规范管理，容易诱发欺诈等恶性竞争的行为。

　　为此，海口房地产交易有限公司董事长官平、总经理颜日强在接受记者采访时都颇有感触。“目前交易市场的工作进展缓慢，可以说，每走一步都有遇到较大困难。有许多原因是以上情况和其他方面的情况所造成的。”所以，他们希望政府能够进一步解决这些问题。如果这些问题解决好了，将会对以后加快海南处置积压房地产的步伐起到积极的促进作用。那么，为什么海南处置积压房地产难在何处呢？

　　产权和土地使用权的不衔接

　　海南省处置积压房地产的工作，主要是处置1994年以前泡沫经济时期遗留下来的积压商品房或部分停缓建工程项目。这些工程项目的开发商绝大部分已经不在海南，只留下一个或几个人看管大楼或从事其他工作。另外，还由于原来合伙经营，产权属几家开发商共同所有，工程停滞后，开发商则各奔东西。1999年国务院决定把海南作为全国处置积压房地产的试点省份之后，海南省于当年11月份相继出台了一系列处置积压房地产的政策、法规。海南省、海口市政府也相继成立了处置积压房地产办公室，专门从事积压房的处置盘活工作。2000年至2001年5月间，由于海南省政府及海口市政府出台的一系列优惠政策，曾带动了海南房地产的升温。2000年1月海口房地产交易市场成立。一年多的时间，该市场已销售政府转化经济适用房38万平方米，销售商品房10万多平方米。

　　颜日强认为，由于房子的产权和土地使用权的不衔接，首要的问题就是积压房产的确权。海南省原来实行的是房屋产权证和土地使用权证两证分开的政策，其结果是购房者得到了房产证而没有土地使用权证，给房产交易过户增加了难度，客户意见大，交易市场的工作也不好开展。所以，他们希望能得到政府的支持，帮助做好市场与开发商、地产商的协调工作。

　　颜说，由于过去一栋楼的开发商是以多种方式合作，产权也是多家，特别是停缓建工程项目牵扯到中间商、供应商、建筑施工队的利益。而现在处置积压房地产过程中，产权早已发生了变化，债权、债务又被确权给了多家单位，产权发生了根本转移，但是半拉子楼现在还不能使用，需要续建，那么就发生了方方面面的问题。一是产权的协调，如果产权确权给了一家，问题还好办一点，如果确权给了多家，那产权的协调就非常困难，因为每一家的情况都不一样。针对这个问题，政府应该拿出一个具体的解决办法。至于产权转移后，开发商与原施工单位遗留的拖欠工程款的问题，颜认为，政府应该有一个解决的办法。另外，开发商遗留下来的物业管理人员对新的产权人不配合，并出难题，也是造成处置进度缓慢的原因。

　　特事应该特办

　　由于项目的停工，开发商以及建筑单位、设计单位已经撤走，报建手续、施工图纸、消防措施等一系列资料都没有保存下来。产权转移后，如果续建方还要重新设计、重新报批将会发生较大的投入。为此，颜日强总经理在接受记者采访时说，新的产权人进场后，报建、消防等审批的时间太长，另外报建还需要交一笔费用，这里存在着不合理的情况，也是属于特殊情况。

　　据介绍，他们在处理海口市龙华商城E幢的过程中就遇到了这样的问题。龙华商城E幢报建于1992年，主体工程完工、外装修完毕后，便停建至今。2000年底，根据市政府有关规定，交易市场便着手对此进行"盘活"，但由于多个产权方的协调、产权方和施工队的债权债务、半拉子楼工地乱搭乱建的脏乱差等种种原因，一直到今年5月份仍然不能进场施工。直至6月份海口市处置办等政府相关部门进行现场联合办公，理清各种关系，扫清各种障碍，龙华商城E幢才得以顺利复工。因此，对于这种特殊的事情政府是不是能采用特殊的办法予以解决？

　　在谈到房产证和土地证的问题上，董事长官平提出了自己的看法，目前海口市要求房产证、土地权证两证分开，这样不利于确权。他说：海南是经济特区，在处置积压房方面应当特事特办，把两证统一起来。因为不统一办证，房产部门、土地部门相互不了解对方的确权问题，在处置过程中容易产生矛盾。就会使住户办了房产证办不了土地权证。目前他们销售的房子有80%的住户都没有办理土地证，留下了后遗症，住户反映强烈。如果买了房子，不及时办理土地证，就有可能在确权的过程中土地被查封，而房产是附着于土地的，这样就会产生纠纷。现在只是口头上说要办两证，但实际办起来的时候，一个证也行，有关部门并没有明确规定必须办理土地证。如果等问题出来了再去解决就晚了。

　　对“空置”、“租用过”等概念的理解不能过于死板。1999年8月份以后，海南省针对处置房地产问题出台了一系列优惠政策，其中规定：在1996年6月30日以前建成，尚未出售的积压空置商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年12月31日前予以免税；凡是将积压商品房转化为经济适用房销售的，政府将返还土地出让金，但这些房子必须具备两个条件：一是“空置”的“没有用过”的房子；二是以前没有盖好的停缓建项目，1999年8月以后转让、销售的，才能享受免税优惠。

　　对于这个问题，颜日强是这样解释的：“以前盖的房子由于形势所迫卖不出去，也没有市场。但是，楼建起来了，不可能不用，或是自用或是租给别人用。后来产权发生了转移，这些闲置下来的房子就不应理解为‘已使用过’而不能享受优惠。现在政府所说的‘空置’，指的是‘从来没有用过的’，我觉得不符合海南的实际情况。也不利于处置积压房地产的进程。海南的积压商品房重点应该是‘积压’两字，而‘空置’两字应当理解为没有销售，‘积压空置’应当理解为在某一时间前(1999年8月)没有销售而已，不应理解为1999年8月前没有售出并至今没有使用过。”

　　期房销售市场有待法规完善

　　近两年由于政府出台的一系列优惠政策和海南得天独厚的自然环境，吸引了大批的岛外人士来海南安家落户，带动了海南房地产“第二次浪潮”的兴起，一些开发商把目光瞄准了岛内市场，一批新建的商住楼拔地而起，繁华的街道上到处穿梭着发放楼盘信息的业务员。各商家纷纷拿出“看家本领”，各自为战，大肆宣传，极力推销自己的产品。表面上看似乎比较繁荣，但从实质上看却表现出混乱局面。

　　表现一、各商家在宣传方面尽量把自己的优点表现出来，似乎比别人高出许多，而对薄弱环节避而不谈，使真正的消费者不能了解实情；

　　表现二、各商家从各自利益出发，极力抢占市场，造成市场混乱，使消费者不知从何入手。信息漫天飞，消费者分辨不出真伪；

　　表现三、个别不法中介，无序运作，以假乱真，蒙骗消费者，扰乱市场。

　　对于这些问题，海口房地产交易市场董事长官平、总经理颜日强都表示无能为力。他们说：一方面要大兴土木，加紧施工，另一方面又在处置积压的房地产，这本身就存在矛盾，无形中加大了处置的难度。对于市场上出现的多种问题，主要是缺乏统一管理。政府应该对期房给予法律引导和法律约束，制定相关的法令、法规，限制期房“无际”的发展，以保护消费者的合法权益。同时，政府应从保护消费者权益出发，整顿无证、无场地，无人员的非法中介，规范整个房地产交易市场，同时协调各开发商之间的关系，引导开发商走上集约经营、规范管理、公平竞争的道路上来，最大限度地满足消费者的需求，维护市场稳定。