郝卫东

　　不久前，一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌。因为“零首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。

　　其实，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题，即便是贷款额度与抵押物实际价值不超过80%的个人住房抵押贷款和不超过60%的个人商用住房贷款同样存在风险问题。据调查显示，1999年某地个人住房贷款不良率为零，但随着个贷业务的快速增长，从2000年开始，不良贷款开始抬头，到年底不良贷款率达到0.2%，至今年5月底不良贷款率又上升为0.5%。虽然只上升0.5个百分点，这里面却隐含着极大的潜在风险，因为个人住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风险点多而不易控制。加之这项业务是在起步阶段。当然，上述调查并不能代表全局，但“水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。

　　笔者在调查中发现这样一种反差鲜明的现象。某企业职工李先生，一年前企业红火时，月工资收入达到2000余元，小俩口一月下来工资在4000元左右，于是一合计就贷款10万元购置了一套百余平米的大居室。没想到今年以来企业不景气，每月收入不足千元，加上妻子的收入，在还款1090元后勉强维持每月生活。对此，李先生苦不堪言。而这类客户的贷款就很可能变为不良贷款。相比之下，张先生的处境就比李先生强多了，张先生在2000年7月份从银行贷款10万元购买了一套大平米居室，今年7月份一次还清了6万元，余下的4万余元本息他很有把握地说明年初就可全部还完。据业内人士分析，普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的6倍以下较为适宜，如果贷款为八成，期限为20年，日后每月的还款最好不要超过家庭收入的40%，否则就会影响正常的生活水平。但是从目前贷款人情况看，有理财意识的客户不足33%，而大部分客户是由于住房分配制度改革而走上贷款买房这条路的，因此从客观上也为个人住房贷款风险的形成“创造”了条件。

　　所以，不能否认，有些客户为了购买新房往往不注重个人收入的实际承受力，而银行则在追求扩大住房贷款份额与占比中忽视了冷静的、带有前瞻性的分析与评估，这样就加大了风险发生的概率。据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大，申请者可以根据自己想购买的住房在单位开出相应的收入证明，甚至连拍卖、倒闭的企业或事业单位的下岗职工仍能开出相应的收入证明；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。笔者在调查一位王先生时，他直言坦告“我现有两套住房，卖不了好价，用其抵押贷款后可买一套位置较好的大居室，贷款达到一定程度就用那两套住房顶给银行算了。”此话令笔者暗暗吃惊；四是贷款者在还款期收入下降，特别是当前行政机构与企业改革力度加大，加之临近的WTO，隐性失业将明显增加；五是对抵押房屋的处置银行面临抵押物减值变现困难和依法强制收回抵押房屋两大难题。