陈美秋

　　随着本市二级住房市场的活跃，卖旧买新已经成为不少人改善住房条件、提高生活质量的重要途径。其中所谓卖“旧”，主要指本市城镇职工根据国家和有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价(含标准价优惠办法)购买的公有住房，其中包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

　　最近不断有读者来信来电话，询问已购公有住房上市出售时需注意的有关问题，现依据有关规定向您作一介绍。

　　一、已购公房上市的条件

　　已经领取了房屋所有权证书的已购公有住房即可以上市出售，不受购买居住年限的限制。

　　二、不允许上市出售的9种情况

　　在下列情况下，个人购买的公有住房不得上市出售：

　　①以低于房改政策价购买尚未按规定补足房价款的。②已经被列入拆迁公告范围的。③所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的。④所有权有纠纷的。⑤已经抵押并且未经抵押权人书面同意的。⑥上市出售后会形成新的住房困难的。⑦擅自改变房屋使用性质的。⑧依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的。⑨法律、法规以及市人民政府规定的其他情形。

　　三、个人到哪里出售已购公有住房

　　一般而言，个人欲出售已购公有住房，需到房屋所在区县的房屋土地局房地产交易管理部门办理上市出售的有关手续。随着房地产中介市场的发展，个人也可到有资质的房地产中介机构委托出售已购公有住房。但在委托出售时个人需向中介机构交纳代理费用。

　　四、出售已购公有住房需要提供哪些材料

　　个人出售已购公有住房需提供以下材料：

　　①房屋所有权证书；②个人身份证或其他有效的身份证明；③房屋所有权共有的，共有人同意出售的书面证明；④以标准价购买的房屋，原产权单位的书面意见。

　　五、个人出售已购公有住房要经过哪些步骤

　　从程序上讲，个人出售已购公有住房需经过以下步骤：①申请出售；②听候批准；③寻求买主；④双方议价；⑤签订合同；⑥立契过户；⑦土地登记；⑧权属登记。

　　六、出售已购公有住房价格如何确定

　　已购公有住房上市出售实际是商品房的买卖，因此其价格确定应遵循市场规则，由买卖双方协商议定。在目前市场信息不完备的情况下，出售人也可委托房地产评估机构评估定价。

　　七、个人出售已购公有住房须交纳哪些税费

　　出售已购公有住房的个人须交纳如下三项税费：①营业税：按成交额的5%交纳，按营业税额的7%和3%计征城市建设维护税和教育费附加。此项税款的征收是有条件的：居住满一年以上者免征“两税一费”，居住不满一年者按销售价减去购入原价后的差额计征。②交易手续费：120平方米以下，每件500元；121—5000平方米，每件1500元；5000平方米以上，每件5000元。③印花税：按成交额的0.05%计征。

　　八、职工个人出售已购公有住房如何与原产权单位分成

　　职工出售已购公有住房属于规定面积标准内的部分，其售价在每建筑平方米4000元以下部分，全部归出售人所有；售价在每建筑平方米4000—5000元的部分，80%归出售人所有，20%归原产权单位所有；售价在每建筑平方米5000元以上的部分，50%归出售人所有，50%归原产权单位所有。

　　九、职工以成本价购买的公有住房，上市出售时是否要征求原产权单位的意见

　　凡按房改成本价购买的公有住房申请上市出售的，除职工个人与原产权单位在买卖合同中有明确约定的以外，可以不征求原产权单位意见。

　　十、已购公有住房上市出售，供暖等费用如何解决

　　已购公有住房上市出售时，涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题，卖方应向买方如实相告，并由双方自行协商解决。