图为：复旦大学EMBA十周年庆典之2013中国经济与政策展望高峰论坛现场，圆桌讨论一地产经济，繁荣还能持续多久？。（图／新浪网）

　　复旦大学EMBA十周年庆典之2013中国经济与政策展望高峰论坛于2012年12月16日上海国际会议中心举行。复旦大学校领导，众多企业家及校友出席。

　　图为复旦大学EMBA十周年庆典之2013中国经济与政策展望高峰论坛现场，圆桌讨论一：地产经济，繁荣还能持续多久？主持人：复旦大学管理学院院长、教授、博士生导师陆雄文，嘉宾：江苏中大地产集团董事长谈义良，星浩资本总裁赵汉忠，嘉凯城集团股份有限公司党委书记、总裁边华才，立盟海空通运股份有限公司董事长钟美志，浙江昆仑控股集团总裁叶健。

　　以下为实录：

　　圆桌对话：地产经济，繁荣还能持续多久？

　　陆雄文：各位校友大家下午好。我们十周年的论坛继续进行。上午两位学者，两位企业家跟我们分享了中国经济发展，尤其是地产领域的发展。仁者能仁，智者见智。我们复旦大学的校长向来是非常虚心，非常认真学习的。上午很多的观点我都很认同，但是有一些关键的问题我并不认同，但是没有机会代大家来提问。我们下午更像是内部的研讨，我们的同学和校友来分享。我作为一个协调人来努力的组织我们同学校友和台上的同学校友一起来做交流。大家可以随时来提问，随时来阐述自己的观点。下面我们请五位校友一起来探讨我们的第一个话题——地产经济，繁荣还能持续多久？我们有请：嘉凯城集团股份有限公司党委书记、总裁边华才；

　　江苏中大地产集团董事长谈义良；

　　浙江昆仑控股集团总裁叶健；

　　星浩资本CEO赵汉忠；

　　立盟海空通运股份有限公司董事长钟美志。

　　陆雄文：首先我们请台上五位同学简单做一下自我介绍。首先我们从谈义良开始。

　　谈义良：今年爬了五座5000米以上的雪峰，所以好像我比较爱玩一点。我是江苏中大地产集团的谈义良，我现在从事最大的行业是养老地产。希望大家有相关资源的，一起合作，共同承担起这个社会的大问题。我想这个行业在未来5-10年当中应该是非常好的产业。今天早上按，无论是学者还是专家都讲述了养老产业。我一会儿也会描述一下中国养老产业遇到的一些问题，发展的问题。

　　陆雄文：如果可以把赚钱和社会责任承担有机的结合起来，达到双赢的效果是最好的。银发产业未来将会有巨大潜力。老谈很有前瞻性。接下来我们有请赵汉忠来给我们做介绍。

　　赵汉忠：我是复旦EMBA第一届的毕业生赵汉忠。我现在所在的公司叫星浩资本。简单来说星浩资本是一支有开发能力和商业运营能力的房地产基金公司，专门投资于城市综合体。目前总的融资规模大概是57亿，间接管理资产50亿。这个企业的理想主要是想为中国的民间资本插上智慧的翅膀，使中国的创业和新的商业模式有可能继续进行。因为我们每个人的资金都比较零散，有的一千万，有的五千万，如果说集中起来交给专业人士管理就有可能创建一个新的商业平台，谢谢大家。

　　陆雄文：星浩资本成立两年，就发了两支基金。从这个意义上来讲，很多人还是很有钱，一两千万对我们汉忠来说都是小钱，说明我们同学的操控能力很强，品牌声誉也很快建立起来，他们今天也资助了我们今天的活动，非常感谢。同时我们也相信资本汇聚这么大的份额来做未来的地产投资，房地产行业还是很有机会的。接下来我们有请边华才同学来做自我介绍。

　　边华才：我是06春的同学，我来自嘉凯城，也是一家上市公司，我们在全球8个省30多个城市进行房地产的开发经营。我本人在96年之前是搞商业运行，96年之后从海南进入房地产行业，经历了房地产从高速发展，也经历了房地产的调控，以前我头发很多，现在头发比较少。调控把头发都调没了。我们09年上市，09年的时候，实际上对房地产调控已经开始了，但是在这个过程当中，本来上市是通过这个平台解决融资的问题，但是我们上市之后，资金透明了，这几年还是比较艰苦的，也是比较艰辛的。现在又面临着一个新的转折点，所以还是不断的探索房地产企业如何去转型升级，适应现在宏观调控的形势变化。

　　陆雄文：谢谢边华才同学，接下来我们有请钟美志同学，是台上唯一的台湾同学也是唯一的女同学。

　　钟美志：我来自台湾，我是2008秋入复旦读EMBA。我是在25岁创业，我的企业现在33岁半了，30多年来在行业中，1997年我们从一个本土的企业真正的走向国际化。我们这个行业虽然资金最重要，但是我们最缺乏的是人才。97年我们跨出了台湾本土到了美国，在美国寻求很多志同道合的人才，我们在美国开了六个站，到2005年我只身到了上海，把曾经创业的精神，在大陆又重新另起炉灶，开了16个点，目前我们全球有26个点。这两年我们一直在做布局的东西，就像房地产的时候，越是不景气的时候越是换房子的时候我希望用这样的方式来进行全球布局。

　　陆雄文：接下来我们请叶健同学。

　　叶健：我是07春2班的，是在座当中最小一个，这一次来主要是向大家学习。我工作十年，是28岁的时候进上海复旦的，复旦帮助我们很多。我们企业来自杭州，去年刚刚突破两百亿。我们现在遇到的最大问题是如何从一个区域型公司成为一个全国性公司的转型。这是我们目前或者是近两三年来碰到的最大问题，谢谢大家。

　　陆雄文：从区域公司转型为全球公司，还是要继续扩张，看起来对房地产还是有很大的期待。上午冯仑先生讲，房地产业夏天到了，梁信军校友讲对于未来的中国经济发展，持非常积极乐观的态度，对房地产他也认为要继续加以投资，这也是复星出面组织星浩资本一个非常重要的动力。我想问一下各位，你们认为房地产行业目前处于什么样发展阶段，你们对房地产现状和未来的变化是什么样的看法。

　　边华才：房地产发展，应该说这一次宏观调控是一个转折点。以前的房地产高速发展，然后调控，调控又放，放了之后又收。现在的房地产调控逐渐成为常态。国家现在开始建设保障性住房，满足老百姓的刚性需求和改善性需求。在今后的中国经济发展中，我们十八大也提到，要让老百姓有房可居，这种方式可以是租赁的，也可以是低价的经济适用房供应的，对有经济收入的老百姓，可以通过市场调节。特别是现在作为宏观调控的行政措施，在不久的将来，我们初步有一个预测，到明年的四季度或者是后年，可能用一种经济手段，法律的手段你制约房地产。对于基本的老百姓居住需求，这方面的满足是必然的。因为中国现在的产业化进程到目前为止是51.3%，我们每年有2000万农民要进城。国家大力提倡城镇化，我想未来的发展还是很有前景的。

　　赵汉忠：上个月大家还觉得房地产在严冬。突然这一个礼拜，房地产就开始复苏了。实际上我觉得什么都没变，土地拍卖还是那样，调控继续进行，有一些地方局部结构不合理，包括有一些地方房地产过剩并没有改善。为什么人们会有这个心态呢？我估计新的领导班子上来之后，第一个，习主席在深圳广州走了一圈，也放了一个信号，可能是觉得改革开放要继续加速。第二，我们李总理左算右算，还是说城镇化是中国发展的动力。第三，主要是私下去想的，因为我是在房地产最困难的时候投资。未来十年的动力到底在那里？到底什么比较靠谱，好象也想不出来。但是有一点国家给你提示了，经济的下行动力是很大，所以国家为了满足7.5或者是8GDP增长，4万亿刺激还没有把屁股擦干净的情况下又来了一轮1万亿。发货币又创造不了价值，最后实际上就剩下一条路那就是通胀。那么什么东西可以保护你手上的财富？就是资源、石油、矿这些东西，还有一个就是不动产。不动产首先是一个资源，他最值钱的是地，你不开发他也涨价。这种有限的资源，仍然是刺激我们大家去不断买房，哪怕你有三套还要去买的根本原因。因为他能够保证你的资产是可以去做一定的保值增值的。实际上我认为什么都没变。我觉得房地产在2013年，由于大家这种认识和信息上的变化，的确可以使得冬天早点结束。因为国家现在地方利益也放在那个地方，也不可能再调控。再调控就完完全全是强盗了，你现在已经是强调了，别人的钱你不准人家买，你后面还有什么呢？你说税那些东西，定税的人，他自己也好几套房，他也很难出的。现在投资实业很难，买股票亏的一塌糊涂，买黄金，你觉得那是一个出路吗？他的波动性也非常大。所以实际上我觉得资本的出路现在是很少的，但是资本的消亡的速度是越来越看，所以你很恐慌。尤其是你手上有现金的人更恐慌。每年你看看M2的增速比GDP超了一倍。这个结果大家可以想像。所以说我自己感觉到，只要所有人的信心都是这样的，我认为房地产会好转。

　　第二个我们投资什么？实际上没有什么好投的，现在实业仍然是比较艰苦，所以我们还是要提倡改革开放，让干实业，企业创新可以消耗财富。第二个，国家也是这样的，你让那些有钱人买房子，让他多买一点地，多买一点高档的房子，这也是解决通胀的很好的一个部分。

　　陆雄文：投资需求能不能给房地产的健康发展带来机会，一会儿我们再听听几位同学的看法。

　　谈义良：房地产的基本面刚刚边总和赵总都谈了。我想大家也知道，中国国家拉动内需。房地产是最大的市场，我觉得按冯仑上午讲的和住宅以外的房地产产业，因为我们公司最早从事的是工业地产，我们是在昆山，正好是靠上海的大都市的边上。由原来的一些工业厂房，现在基本上都发生了转变。你做住宅做不过万科，做商业你做不过万达，那么你做什么？我想作为房地产开发商，也涉及到转型和变革。我觉得作为投资者也好，参与者也好，更多的要去考虑你的细分市场。我想这个在未来，在各个行业当中，各种细分市场当中，已经有很多万科、万达这样的企业。我们养老地产也是冲着这个大的市场去做转型的。我想通过宏观调控之后，会不断的形成各种细分市场的突起，特别是一些比较差的房地产企业，在调控当中会逐步的淘汰，留下一下更具实力的企业。

　　陆雄文：要做产品创新进入新的细分市场来做差异化。叶健同学。

　　叶健：第一，我跟各位同学一样，我对中国未来房地产还是谨慎看好的，这是一个大环境，虽然明年甚至是后年，还是要做好和2012年一样的宏观调控的准备。调控可能已经成为了常态了。但是我个人认为，我对中国房地产仍然看好，有两个基本面的问题。一个是我们在长三角的开发量已经足够大了。但是我们走到中西部去的话，中国有800多个城市，大量的土地都需要一流的开发商去开发，不可否认，中国的市场太大了，他足以容纳各式各样的房地产，在广大的土地上生存。这是一个基本的条件。第二个条件，像过去90年代初，只要做房地产就可以赚钱的时代已经过去了。所以说才有星浩资本，有专业的房地产资本管理来管理。什么人都投资房地产都可以赚钱的时代过去了，那么如何才可以赚钱，每家房地产都必须要有他自己的特色，也就是说每家房地产要在中国的房地产市场生存下去，必须要走差异化竞争。要么是做到全国老大，要么你就在某一个细分领域当中做的更好。在这个领域当中，我认为跟很多的消费类市场是一模一样的。中国的房地产，我个人认为已经到了这样一个阶段了。

　　钟美志：我想在座几位贵宾当中只有我不是房地产的。但是我的行业是和产业最直接接触的。所以对市场好坏是最敏感的。像2008年金融海啸，我们在08年年初就感到不太对了。为什么说市场部好就是你布局的时候，因为你布局的时候成本会比较低。宏观调控，我想这个政策是正确的，因为就算是股市也好，房市也好，不可能一直向上涨。宏观调控是一个降温也是一个筑底。宏观调控末的时候，是你换住房的时候，让你的居住品质会更好。我觉得宏观调控时间不会太长，因为太长的话会影响到政府的税收，银行的收入，也会影响到产业消费能力。要产业好，股市和方式也让他蓬勃，这才是正确的。

　　陆雄文：其实我也做过一点房地产，史带楼是我组织建的，现在还要建新楼10万平方米。所以对房地产也比较关注。我们说房地产住宅，他是商品还是投资品？如果说是商品的话，大的趋势是技术越来越发展，规模越来越大，建造成本应该是越来越底。比如说汽车，除了豪华汽车因为稀缺性以外，比国际上的价格很30%-50%以外。一般的家庭用车，他的质量提升了，但是价格没有变。从美国来看，建造房子的成本，因为材料、工艺的革命，建房子的成本是相对越来越低的。如果说成本不下去，那你质量、附加值要提升，从环保、舒适性、材料都是越来越好的。如果说作为投资品，那就是土地的稀缺性。我刚刚从纽约回来，我问纽约人房子怎么样？纽约的价格基本没动，旧金山的价格基本没动，迈阿密价格变动很大，因为作为投资品买的。纽约的土地稀缺性，导致他的价格只涨不跌，即便是经济最不好的时候。

　　各位同学，你们刚刚讲的问题，讲了两个方面的事实，一个是需求，基本需求、城镇化、老百姓要有房住。而且中国人有房住至少要拥有房。所以才会增长。但是另一方面作为投资品来讲，因为现在房子作为投资工具来讲，具有某种不可替代性，黄金你不敢投，其他地方没有机会，除非你转移到海外去。你投房地产就变成一种不得不做的选择。但是现在政府限价限购同时并行。有没有可能，这个政策再持续两三年，三四年，他把低价房通过房地产公司建起来，达到一种市场平衡。投资功能得不到发挥。为什么呢？因为你没有房子可以买房子，你有了一套不让你买第二套，或者说非常苛刻。第三套根本不让你有产证。投资需求基本上没有了，再过四五年，把房地产泡沫再挤挤，如果说有通胀，让这个地方压一压，让其他地方先上来，然后形成一种均衡性，这个可能性有没有。

　　边华才：我们经常会听到一些比较敏感的话题，住建部正在思考今后现有的行政措施能不能放开的问题。行政手段不是市场经济，实际上还是计划经济。有的时候我们做房地产的人是很苦的。像上海徐家汇这样的地方，你每个月只能销售多少套，不能多销的，多销的话，你的房价就上去了。因为现在宏观调控，房价有没有涨也是衡量政府官员政绩的尺度。现在这种用计划经济，这种行政手段必将被市场手段所取代。但是国家对今后的房地产，控制遏制投资的决心是不会变的。我们的土地已经决定了目前的帐户，如果说老百姓现在手上的钱，投资品又那么少，如果说放开的话，价格必然会涨，一年内涨50%甚至是翻番。你收的话，又使价格大跌。作为房地产企业的资金、存量消耗不了，又影响到金融。这种情况肯定不会再发生了。我们认为可能到后年，在交易环节，国家会增加税收，你要投资你必然要交易，他就控制你去交易，提高交易成本，另外在保有环节增加你的税收。你投资的房产多，就让你交房产税，让你觉得房地产投资没有什么好处。现在国家已经很聪明了，这是我的看法。

　　谈义良：因为中国市场的特殊性。一方面房地产的属性是居住功能，但是在中国又具备了投资功能。你无法消除投资属性，在未来的市场当中还会有居住和投资两种属性在里面。国家制订的政策是不符合市场发展规律的。这种不符合市场发展规律的政策，就决定了他是短期性的。他既然要继续的改革开放，他要想把中国经济从计划经济向市场经济转变，他必然要用市场来调节需求、投资之间的关系。讲到成本的问题，做房地产的人都知道，最大的成本来源于政府。因为土地供应的方式单一，政府主导。基本上涨价、跌价、税收，2/3是掌握在政府手上。房价的快速提升和房地产的泡沫，基本上是由政府造成的，也不是需求造成的，也不是开发商造成的。你说一般项目计算，超过2/3是政府收走的。所以在各种环节当中。我们希望进行体制改革，当然房地产行业不会说用政治体制改革去解决，但是这是中国经济一系列的问题，而不是单单一个产业问题，他是一个体制造成的。我认为房地产调控的政策。中央政府到自己认为想清楚的时候，他必然会给市场一个公道，他应该回归于市场的功能。政府不能太多的干预，那市场永远都发挥不了作用。

　　赵汉忠：我补充两句。陆院长刚刚讲到了两个问题，一个是房子是不是商品，我们希望房子是商品，这个商品如果说你自己拥有的话，那就更是商品，如果说你出租出去就变成了投资品了。原来中国的问题是很简单，实际上还是现有投资渠道不开放，老百姓没有什么投资渠道，老百姓把房子作为投资品去用。另外，房地产业是市场经济，我们国家的房地产市场，一大部分前端是高度垄断的，你用市场经济去看他你就会觉得很多东西不是那么明白。另外调控也是一样的，包括陆院长假设这个东西，其实这个都是不允许的。前一段时间，地方政府都虎视眈眈看这个地方，中央希望他不卖，但是他不可能不卖，因为他财政受不了。这几年，仔细想来，房地产开发如果说有暴利的话，最大的收益是政府，税收也好、土地也好。所以我们国家才会那么繁荣，比如说高速、地铁、编制外的支出，形象工程都是来自于这里。所以调控我们说那么长时间调不下来，因为本质上始作俑者是谁大家就明白了。

　　陆雄文：政府要做拆迁，做安置，把土地腾出来再出让，就决定了土地的稀缺价值，因为他是一种资源。为什么把土地作为资源？国内国外都是一样的，土地可以形成一个稀缺资源，在于他显然是供不应求的。无论出让方是政府还是私人，只要是供不应求，价格就会上扬。现在中国土地讲起来是国有，实际上是地方政府所有，他根据自己的财政状况，拆迁成本、地理位置来决定价格，这就造成了他的稀缺性。这就造成了我们房地产，在开发商角度来说是成本，作为购房者来讲也是我们的成本，如果说是一个投资品来看的话，我付出的所有钱，其实都是我的投资。那么政府收再多钱我都不怕，因为我都有回报，而且投资越高，我回报越高。为什么人买房子要买大一点，因为要投资。这也可以解释，房地产作为商品投资的两重性质。

　　叶健：我还是想和各位同学交流一下，这是我们复旦的一个同学会，我想和大家说一些比较切实的话。第一我认为在中国行政调控是长期存在的。无论是用什么样的手段，无论是准备进入房地产投资，还是准备在各地重新要买房子，一定要相信，在中国国家说了算。过分讨论这一轮的宏观调控是什么时候结束毫无疑义，我认为就算是是限购限价在明年后年结束了，国家也会想办法以其他方式调控。对于要买房子的同学们，在中国一定要关注国家行政的一些政策。我们只能适应他，只能在适应情况下采用各种不同方式。因为屁股坐在那里就考虑什么问题，当我们如果说站在国家的层面上来考虑，就不难想像，他为什么采用这么多的政策。因此我个人的想法是，在中国做房地产，一定是政策面的。

　　第二我说一下利润，因为我们集团曾经起家是以53年的建筑施工企业起家的。我们建筑施工企业毛利不超过2%。在座的如果说做很多实体企业的，销售利润也不超过5%。我们在以前的18年房地产开发当中这十几年最大的利润是国家的，但是房地产的利润率确实相当高，在07、08年之前，相信大家都经历了，短短十年我们可以建立这么大的净资产，没有房地产是做不到的。我们好的项目，销售利润率净资产收益率可以超过100%，这是客观的情况。但是目前宏观调控来了，这个行业的利润必然下降。我们现在要打造全产业链的结构来进行利润的一些维护。只要销售利润在10%甚至是15%，我们也愿意做。这个时候你的心态必须要进行调整。因此如果说广大的同学现在还想进入房地产，一定要抱有，就好象我们做一个建筑施工企业，做一个厂，以这样的心态去做房地产企业的话，会有很好的道路可以走。最关键的是人的心态，心态好了，房地产还是比相当多的企业要好，投资房地产还是比相当多的投资品要好。

　　陆雄文：在目前限购限价的情况下，你们公司的房地产投资回报率还在10%以上？

　　叶健：目前阶段应该还可以保持住的，当然要分城市分项目。是住宅，还是代建，还是商业房产。综合来讲10%还是可以保证的。

　　钟美志：刚刚叶总讲的没错，其实你做房地产，主要还是看政府的意向是什么？07年，中央的1号工程半导体产业引导重庆大西部，那个时候很多半导体产业很哗然，因为重庆西部运输非常的困难，但是在那个1号工程的专案，我们公司包了16架包机从台湾把设备运过去，那个时候两岸还没有直航，那个时候我们感觉，国内国家说了算，政府说了算，所以当我们的第一厂进入到重庆之后，现在很多产品都往大西部移，变成了上海、苏州、昆山这些产业，慢慢的因为人工成本的增长 而转移。在产业链而言，在大陆无论投资什么产品，只要你跟着政府走就不会错了。

　　陆雄文：我认为中央政府一直让我们科学发展，我发现中央政府基本上不科学决策。如果说我们跟着走的话，全国就遭殃了。所以中央做出的决策，我一定要反过来做，才可以拨乱反正。

　　谈义良：IT产业向西部走的时候，实际上这是一个很虚伪的事情。无论是笔记本电脑工厂还是其他的工厂，他卖一台笔记本电脑是赚10块美金，但是从政府那里可以拿到15-20美金。他们赚的是补贴。在西部来看，还是IT先进行业，但是实际上那就是一个劳动密集型产业。他的利润是靠很低的三金和廉价劳动力来赚取10美金，但是政府给他15美金，他为什么不去呢？这个钱怎么办呢？那就开始打黑，把民营企业的钱拿去补生产笔记本电脑的工厂。像昆山有很多工厂，我是最了解的，整个产业链配套那么不齐全，如果说全国都是这样，不用人家打我们，我们都真的很危险。

　　陆雄文：我们刚刚参加耶鲁做的CEO高峰论坛。当时现场很重要的一个观点，我认为是非常有代表性的一个观点。说你看都是中国制造，所以我们现在要把制造业从中国搬回来才可以平衡美国贸易。这是很多的政客和个别的企业家讲的。但是有一个企业家站出来说，对不起，我在美国要付那么多，我要为员工买保险，我要为员工社会福利，我无法承受成本，所以我转移到中国。还有一个同学说，你说苹果是中国做的，你知道在中国，我们一个iphone在中国留下多少吗？3%都不到。这是两个非常针锋相对的观点。我可以告诉大家一个事实，这一次我正好有半天的时间，我到市场上走了一下，以前很简单，这个东西都是中国制造或者是马来西亚制造，现在是玻利维亚、摩洛哥、津巴布韦，这些名词偶尔在报纸上看到，基本上被我们遗忘了。现在你要清楚是谁在和我们中国竞争？现在一般的纺织品或者是一般的玩具，现在都有这些国家提供了，他们是中国最大的竞争者和挑战者。稍微高端一点的转到巴西、土耳其。中国的成本，尤其是劳动力成本不再是低廉的，这已经成为事实。关于台湾去了中西部区域到底是政府的问题还是企业的战略，这个问题我们先不讲，我们下一轮还有一个主题的讨论。台下有没有什么问题或者是看法的？

　　提问：我是台大班秋季班的学员，是2012级的。我想问一下赵总，赵总认为还是要投房地产。我想问一下，到2020年房地产会是什么样的，站在投资人的角度来说，因为2012年人口红利要下降，我从美国、加拿大的一些朋友那里了解到，他们站在投资人的角度上也投资房地产，但是，这个房地产的价格甚至由于一些下降，不会增长。房地产毕竟和人孔红利密切相关，因为你们都是房地产老总，肯定要说房地产好，站在投资人的角度，实事求是的讲会是什么样的。

　　赵汉忠：第一，你不能用传统的方式去开发房地产，第二不能以个人的方式去找房子。那个时代也过去了。要投的，实际是像星浩资本这样，有专业人员的。2020年，我对2020年中国的房地产真的没有你想想的那么糟，因为国外也好，专家也好，没有对中国预测对过。房地产有没有价值，我认为有几个东西，一个是我们城镇化，你再去算一算，如果说我们城镇化到70%，还有多少年可以走。这是第一点。

　　人口红利，我们国家和国外同样人口的情况下，国外可以在40岁以后才购房。而在中国，他还在上大学呢，就要准备考虑买房了，不理想还要搞第二套。中国人对房产的渴望是远远超过国外了。

　　第三，中国巨大的城乡差别，会使得中国城市房价有很好的支撑。在美国，你在纽约和新泽西，你看科勒、匹萨都是一样的。但是你在上海，你开车出去一个小时，你会发现那里的东西的品牌，你都不认识。他就是假的，他告诉你，这个东西真的5块，假的8毛，很多东西都会选择用8毛。电是闪的，水没有下水，教育、医疗统统集中在城市。中国的房价不一样，我认为巨大的城乡差距，包括城市土地的稀缺性。因为国家解放那么多年来，全部的经济财力都投在城市，没有投在农村。我觉得这是不对的。

　　提问：我想问几位房地产老总关于房地产税收政策的问题。我也同意大家的观点，中国房地产确实兼具投资和居住的双重属性。国家过去这些年来，获得了大量的土地收益，未来土地稀缺的地域，土地财政难以持续。我看到政策是说要把土地财政转向收房产税的趋势。如果说，政府真的推进房产税试点，你们房地产老总判断的趋势是地产税会大规模的全面推行还是会照顾到房地产业的稳定发展缓慢推进。第二个问题，作为一个政策的调控，他可能更多的还要考虑民生问题，我想税收在改善民生方面，房产税会起到什么样的作用？

　　谈义良：这个月月初国务院到全国各地进行房地产企业的实际调查。我也有幸参加了很小范围的一个讨论。他要房地产企业实实在在的谈一些具体的问题，也有两个问题。一个是房产税的问题，我是这样讲的，第一个，房产税的事情在中国目前时机还不成熟。国外房产税的说法是，他在征收土地税加深房产物业税，大部分是土地税，房产占的比例很少。他的土地是用税的形式。而中国的土地，70年已经一次性的付给政府了，你要再征是不对的。并且交房产税最终起不到协调二次分配的问题。而是全体老百姓承担。结构性调整税，还是想多收富人税，增加普通老百姓的收益。我给他的建议是，如果说是没有想好说法，在没有弄的很清楚的情况下，你不要在全国推，因为你不能惠及老百姓，因为穷人交这笔税很难过，富人交这个税无所谓。至于说流转过程当中，如果说中央要持续宏观调控，控制投资性需求，唯一的办法就是卖房子的过程当中重税，增加交易税，这是未来真正的对投机需求的最大抑制。我认为真正宏观调控，要遏制投资需求的说法，还是在流转过程当中征消费税。

　　陆雄文：我完全不同意这个看法。上午彭文生博士讲到，中国的流转税是全世界最高的。我们每个人觉得税负不重是因为我们没有直接去交，你买东西的时候，他没有告诉你，你付的税是多少？但是我们房子的一进一出，可能就要15%，如果说有增值的话，还有利得税。我们去欧洲买东西，他打在单子上，欧洲是18%、19%、20%，他是明码标价的。在这样的情况下，我们国家的流转税还高很多。为什么流转税不能抑制呢？因为很简单，因为我是投资不是消费的话，只要有人接手，我流转税就可以转到下家去了，房子是这么推高的，流转税不能解决让房价降下来的问题。在欧美成熟国家是按照持有来交税的，让你对保有有慎重的考虑。在中国，我认为其实也是很简单，就是对多少面积以上的，按照不同级来交税，对比较穷的地方免税。其实不是问题。我们以前为什么搞流转税，因为简单，我们的税为什么这么不讲道理，因为征税比较简单，为什么不能按照家庭来征个人所得税，因为很复杂你要抵扣。这是有很大问题的，因为流转税对政府来讲很简单，你交易一笔我就收一笔。这是为什么过去十多年房价上涨的很重要的原因，当然整体上供不应求也是很重要的问题。

　　赵汉忠：我们国家谈税收的时候，就是犯了政府一样的错误，就是没有什么法制观念，税收非常随意。每天都在讨论税收的问题，税收如果说不立法的话，和抢钱没有什么区别的。他是硬性用国家机器把你的所得抢走我们很悲哀的是，每搞一个税，我们就那么积极的响应号召去配合。这里有那么多法律问题我们从来没有去管，我们的税务研究是很差的，我们说这个可以解决这个问题，那个可以解决那个问题，这都是头痛医头，脚痛医脚的毛病。税收是非常复杂的，一个国家的税种是最需要立法和各方论证的。

　　第二，我们国家既然在房地产上获取了那么多的收益，他会不会用之于民，绝对不会。因为政府不为老百姓复杂，只对上级负责。所以，你们要看出政府越来越富，他为老百姓解决什么了，他只会做一些面子工程，顺便让你快乐一下。

　　提问：我是09秋三班的。我也做房产做了很多年，但是不大。刚刚赵师兄讲的税收问题我们也有同感，我相信在座各位都有同感，但是生活在这个国度里面，我们应该应对。不要紧，房产税加的越高，我们房价越高，这个不用担心的。前面有点问题，一个是叶师兄讲的利润问题，我给大家也讲一下，建筑公司的利润绝对不是两个点，15%肯定是有的。第二，房地产利润过去100%，这里有一个问题，是我们自筹资金的回报率还是总投资的回报率。十年前，房地产百分之百的利润，实际上是时间换来的，并不是运作来的。因为我们90年代中末期存量了大批的便宜房子。到2000年初期的时候在房地产市场没有觉醒的时候，很多地产精英进去，以最便宜的价格拿了高地，得到了很高的利润，这不稀奇，时间换空间，换利润。

　　刚刚各位都说房地产完全可以做，但是我有一个小小的观点，现在我们也做了一个调查，就是说三四线城市的房地产受众面，将近60%的人都是农村人口，而且大部分做了按揭贷款。农民的偿还能力是什么？是中央给的补贴，一旦那里牵手，收不到钱，还不掉，是不是会导致三四线城市的次贷危机？我觉得房地产选择还是区域更加重要一些，不是说遍地开花。非常支持谈义良的观点，我们也在做养老产业。

　　谈义良：百分之百的利润，这种项目不是你经营产生的，是通过市场的因素，反正我是没有做到过百分之百，你说建筑公司2%的利润稍微少了一些。现在一般建筑公司利润在5%左右。2%的话，应该多回来读读EMBA。一定要充分认识。你讲房地产利润在15%-20%，我认为还是理性的。他所承担的风险要远远高于这个。

　　陆雄文：你们讲的有一点小问题。投资回报率是以什么来算的，是初始资本还是 总投资来算的。刚刚问的非常好。房地产杠杆是很高的。你们以前用银行，现在银行用不了了，就用星浩资本。你要利用了别人资本来做投资，自由资本回报率做到百分之百的可能性仍然是有的，如果说从总投资来讲，是没有的。我不知道是不是这样理解。

　　叶健：首先确实应该再回学校来读读书，可以把企业做的更好。建筑施工，如果说毛利应该在10%左右及因为我们的建筑施工企业分布在全国各地，在长三角，上海、常州一带最低价中标的区域，我们做不到10%，而我们公司国有企业改制的，员工又特别多，所以我们的施工企业是53年的，积累了很大的运营包袱，确实效率不高。我们这个公司也在准备上市，他的利润率确实不高，再加上有一些资本金用在另外一个产业，我们现在只能做到2%，确实是需要提高，回去一定回来再来好好上上课。对房地产来说，从进入21世纪以来，应该是两个。目前我们的房地产做到20%以上到30%已经是相当不错了。这是自有资金的。但是销售利润这一块要到10%-15%，才有可能拿到利润。以前十年我们为什么才可以赚那么多钱，不可否认是时间换空间。当初土地市场没有公开拍卖，那个时候我们存有大量的土地，那个时候还有退二进三，那个时候销售利润率都有100%，但是02、03年开始公开拍卖了，这就很难了。

　　陆雄文：我想问一下钟美志同学。7、8年之前到台湾考察。当时台北的房子，市区房子我大致折算了一下，是1.2万到1.5万人民币一平方米，高雄是3000左右。这两年我们到台湾，台湾的房地产起来了，台北现在的房价大概是市中心一点，每平方米5-6万，高的还有8万。高雄的也到了8000-10000了。以你的观察，为什么台湾的房地产发展和大陆有一个同步的轨道。第二，为什么台北和高雄差价那么大。

　　钟美志：现在台北的房价真的很高，现在一平方米要二三十万人民币了。因为过去大家都知道南部是偏绿，北部是偏蓝。变成了很多南部的年轻人就会到北部工作。所以在南部剩下的都是一些老年人在家里。所以北部房地产需求量越来越大。房地产完全是一个供需关系。就和上海情况一样。现在在台北的房地产价格越来越高，尤其是两岸三通之后，早期移民到美国的，他们把美国房子卖了，在2001、2002年到大陆来买了很多房子，赚了很多钱，他们随便卖一栋就可以在台北买两栋。所以推动房价越来越涨。因为台北的医疗条件好。中南部的房价因为都是老年人，所以他就涨不上来。

　　陆雄文：各位公司开发房地产开发量总共多大，未来三年准备开发多少？

　　叶健：以前15年大概开发了1000万平方米。未来3年，我们希望年开发量达到1000万平方米，因为要从区域走向全国，就必须要有这样的能力。

　　边华才：我们还在调整，现在我们总的开发量也有1000多万，今年我们还没有好好拿地，但是从三四季度开始，我们局部拿地，我们的调整，还是以改善性住房为主，因为这是国家政策导向。今后的宏观调控，我们的双限取消之后，一线城市会快速的恢复到调控前的水平。因为上海不是上海的上海，上海是全国的上海，是全世界的上海。现在住在上海的人，他买不到房了，政府不让你买，所以他的需求是非常旺盛的。二线城市核心区域，这一块今后也是一个调控过后比较好的开发地。三四线城市，主要是刚性需求。对我们公司来说，还是稳中求精。我们公司已经做了接近20年，现在我们是三个集团，我们是浙江省国有控股的，现在上市公司当中，国有还占了60%以上的股份。三年前进行整合，所以前面的开发量还是比较大的。到目前为止，大概是3500多万平方米，未来三年，我们每年推向市场的，我们打算在200万平方米左右。

　　叶健：我要稍微解释一下，我们是保证年在建开发量1000万平方米。比如说我们今年交付200万，明年可以再充进来200万，不是说每年要有1000万的量。

　　陆雄文：赵总之前是金地的老板，集团常务副总，上海总经理。你过去几年在上海开发量是多少？

　　赵汉忠：两三百万，以后争取每年一百万左右。

　　谈义良：我们没有算过卖掉的房子。目前我们持有工业地产50万平方米，未来五年我们争取到100万平方米持有物流地产。养老地产8年时间做到100万，目前在建两个项目。

　　陆雄文：未来几年都有积极审慎的发展。对于你们来讲，你们期待外部环境有什么变化？从内部来讲，你们的策略调整会怎么考量？

　　赵汉忠：外部是期望整个国家能够更加深入改革开放。希望更加民主、自由、公正、平等，这是对企业家最大的福利，否则我认为中国不可能出现好的企业，也不可能长期持续的繁荣。房地产的相关政策的话，只要他一深入改革开放，他就发现他错的东西太多了，改一改就可以了。

　　谈义良：外部环境，不管是房地产也好，其他也好，我希望社会更多的尊重企业家，因为他们的辛苦努力才推动了社会进步。怎么来营造这种环境，我想在座各位和我有一样的感受。我们无论在什么地方，当我在国外的时候，我很骄傲说，我是中国人，任何时候要为中国争光。哪怕是我出去徒步比赛都是代表了中国企业家的形象。回到国内，谁又把你当成企业家。你说我们在这里，每天举着成就的时候，你说个人付出了多少？真的希望全社会，乃至我们的执政党、政府尊重企业家。内部环境，昨天我参加苏老师的东方管理论坛当中我也做了一个主旨发言，是企业的转型和变革。还是要针对大的经济社会形势发展来转型企业。我想在座大多数都是有一段历史的企业。经过这一旦时间的发展，企业到一定程度的时候，无论是外部环境也好，内部的成长瓶颈也好，都是必须要转型的，所以要考虑好如何转型，适应现代形势的需求。

　　陆雄文：我们在座所有 同学都是把你当企业家的。

　　边华才：我对现有国家的领导是充满期待。我对房地产政策，对房地产调控，对国家今后的市场手段，法治手段，我也充满期待。因为国家现在非常清楚房地产应该怎么调控。

　　陆雄文：充满期待和充满信心有什么需求？

　　边华才：我希望尽早出台。这几年我们通过风风雨雨，我们国家知道了应该怎么调控。我期待政策尽快出台，尽快到位。但是还是要有一个过程。作为企业来说，如果说我再年轻二岁二十岁的话，我还有超越万科保利的激励，但是现在50多岁了，这种激励没有了，但是我还是有信心，在某些行业可以做到数一数二，现在我们正在向城镇商业进军。

　　陆雄文：我们看不出边总有50多岁，现在中央常委70岁不下来，80岁还可以干，90岁还可以操控。按照这个来说，现在边总只有40岁不到，所以我已经给你争取了10年了，一定要超越保利和万科。

　　叶健：我是最年轻的一个真的压力很大。外部我通过在座各位师兄的意见。但是对我来说，最重要的是公平。我们现在在全国发展当中，受到了大量国企和央企的竞争。至于税收方面，按照现在房地产的利润率，很难有非常好的企业可以保留一些利润以扩大他的房地产。现在的房地产税是很重很重的，希望将来如果说有可能的话，在这两点可以做的更好一些。内部来说，我们制订十二个五年计划当中，我们已经提出了目标，因为从区域公司扩展到全国性公司，量上要谨慎的上。我们希望做成一个全产业链的公司。因为我们有非常好的建筑施工企业。在房地产产业链当中我们是全的，我们有甲级的设计院，有一级的国家房地产开发构思，有特级的施工企业，有完善的商业运营队伍，物业管理队伍。这方面我们是很全的，我们希望走出一个全产业链的道路。把房地产的利润率，尽量的回归到平常状态。我们希望每年都年开发量1000万方，2012年我们的开发量是600多万方。我们有500万方是普通住宅，400多万方是代建的，有50多万方是商业。我们也是为了规避将来发展当中的调控政策。这是我们公司对外和对内的一些期望。

　　钟美志：在座只有我是物流服务业的。各位企业家从100%已经降到了20%、30%了。在座所以买的房子价格很高，就是因为他们的利润太高了。合理利润大家就可以享受到合理价位的房子。对于我们服务业来说，个因为不动产是上有政策，下有对策就可以了。而服务业来说，我们更希望是法治而不是人治，因为在人治的情况下，服务业真的是很难做。

　　陆雄文：确实，房地产行业还大有前途，因为他有现实的需求，不仅是城镇化，不仅是人民生活质量的改进，也包括作为长远来讲也是作为投资的手段。所以房地产行业还有巨大的发展潜力。而且房地产行业具有的扩散效应将会带动更多行业的发展，这也是客观趋势。也希望大家不要为对房地产行业持过于悲观的看法。第二我做过一些不严谨的调查，每个业主拥有房子的时候，你付的100块钱当中，50块钱交给政府，包括土地价值和流转税收。25块钱是建筑成本，25块到了企业手里。政府曾经批评说，企业家是不是流着道德血液的时候，作为房地产而言，政府应该自省自己的原罪在那里。是政策的偏颇导致了房地产行业过快成长，导致价格居高不下，其实下也是一个问题，如果说下来了，对中国经济的打压，对消费者的心理打击是巨大的。房地产价格到了一个不恰当的位置，有房地产企业的推波助澜，但是原罪在政府。因为从最高层而言，我们的土地财政成为地方去进行扩张性投资，改善城市基础建设，在这个基础上获得政绩的重要动力。当然也不是说都拿去做政绩工程了，上海政府相对清廉一点，修了很多的基础设施，让我们可以拥有便利。但是对每一个政府官员来说，政绩他们的动力，因为在顶层设计的失误，中国中央政府和地方政府都看过，全世界各种各样在解决一般老百姓住房方面的经验，美国、新加坡、香港都有很多值得借鉴的，但是我们在地方政府的功利下，我们对这些经验视而不见。所以今天回过来用非常功利的方式发展经济适用房，后患无穷。因为很多经济适用房粗制滥造，放在非常不适合的位置上，很多居民不愿意到哪里去，这种形成的浪费也是非常严重的。政府的原罪也正在发酵。是不是政府已经完全意识到了问题的症结所在呢？我对此没有信心，只有期待。因为期待是要求。所以从这个意义上来讲，我们对全面的房地产政策检讨，才可以真正为房地产行业发展提供一个好的外部环境。才可以真正的鼓励合理需求和合理投资，一个开放经济，如果说连合理投资都不允许，这个经济是不会有活力的。非常高兴听到四位房地产领域的专家、投资人，我们的校友都谈到了未来发展的设想，基本的一点就是创新，边同学的想法是做黄金商业，谈同学的想法是做老年地产，赵同学通过做地产基金的方式间接参与房地产发展，来管理、投资，我们的叶同学是全面开会，做一个全功能，全价值链的投资和管理。其实都有不同的商业模式，不同的市场精细的区隔，然后针对不同市场做出不同产品。所以他们都很成熟，都是成熟的房地产企业家，都很警醒，也对未来做了很多的预案，这是在这个不成熟的房地产市场当中，仍然有巨大的潜力，但是政策不在我们的掌控当中，政策过于多变，我们必须保持非常深刻的警醒，以此做出审慎的决策，这是非常值得嘉许的，这也说明他们EMBA是有收获的，复旦EMBA是有价值的。再次掌声感谢各位同学。