图为：复旦大学EMBA十周年庆典之2013中国经济与政策展望高峰论坛现场，万通投资控股股份有限公司董事长冯仑演讲。（图／新浪网）

　　复旦大学EMBA十周年庆典之2013中国经济与政策展望高峰论坛于2012年12月16日上海国际会议中心举行。复旦大学校领导，众多企业家及校友出席。

　　图为复旦大学EMBA十周年庆典之2013中国经济与政策展望高峰论坛现场，万通投资控股股份有限公司董事长冯仑演讲。

　　以下为实录：

　　冯仑：尊敬的陆院长还有学校的各位老师，以及复旦的同学大家上午好。我想其实我先跟大家分享一个故事，非常有意思。我昨天晚上很晚到上海，但是有一个很有意思故事。北大今年招收的哲学研究生当中有一个奇才，这个奇才本科之后学的是技术，在北大开了一个很小的窗口卖火车票。为什么呢？因为每年春运的时候，他发现所有的卖票点非常多的人在那里拥挤。说这些民工比较简单，就在窗口那里乱挤，这里不行到那里，那里不行再换一个地方。然后他开始研究全国的火车票，这个火车票是怎么卖的，那里和那里连的，哪一个窗口几点到几点上班，是哪一个服务人员服务。他把这些搞的非常透彻之后开始卖火车票。这个口碑出去之后，大家知道找他那个地方买非常简单，一定可以买到，很方便。他自己觉得很有意思，这个生意就一直坐着，今年他读了研究生，考到了哲学系，人家问他为什么考哲学系。他说他自己觉得他就是一个哲学家，因为他每天都要回答一个问题，从哪里来，到哪里去？因为卖火车票，所有人来这里都要问这两个问题，这是哲学的终极问题。我们人类也经常要问这个问题，是从肯尼亚来到火星去，还是从阿拉斯加来，要到木星去。所以我们今天这个会议也是要回答一个问题，从哪里来，到哪里去。

　　今天我给大家分享的是房地产领域的我们要到哪里去。大家仔细看一件事情，非常有意思。房地产从去年开始到今年，再开房地产行业会议的时候，第一，这些人的组合开始发生变化了。原来是聚堆的，就像青春期以前，大家都来，男孩女孩光屁股都来，大家都不会觉得有什么作风问题。前几年我们房地产也是这样的会议，都是叫房地产开发企业，坐下的都是开发住宅的。但是这两年会议特别多，有开发企业的会，但是我接到各种各样的通知开始有了住宅开住宅的会，商用开商用的会，不动产金融开不动产金融的会，还有旅游地产、工业地产，会是越来越细了，我感觉到很有意思。再一个地产公司这些二三十年有影响的大企业，这些企业的领导人讲法开始变了。之前大家知道，两年前万科的讲法是房地产行业的领跑者。最近万科改了，说万科是什么呢？用一句话形容万科，万科是全球最大的住宅公司。最大这是毋庸置疑的，但是他界定清楚的是在住宅，他再不说房地产三个字了，由三个字变成了两个字。大家也知道万达，万达也投资文化，也投资很多其他的东西，包括绿地。整个都是在强调是商用不动产。作为商用不动产行业的领跑者。这是最大的不同。当然我们自己的讲法，去年我们开始强调我们是专业的房地产投资公司，后来跟我们一样做的是复星，复星做的比我们还早，从香港下市之后开始发展各种各样的投资，把直接投资和基金管理结合起来。金地其实也在发生这样的变化，结果发现又出来一个公司叫专业房地产投资公司，这些公司很像凯德，大家又看到，还有一些专门从金融方面开始介入的。这个过程当中，越来越不一样。不一样的是什么呢？就像人的生命过程。青春期之后当然不一样了，男人往一个地方去，女人到一个地方去，见面了，互相又吸引又冲突。然后在冲突中前进，在吸引中奔跑，就是这样一个过程。在这样一种过程当中就叫做青春期结束。也就是说今天开始，房地产这个行业青春期结束，青春期结束之后，创新就开始了。因为人在青春期之后，人都一样，后来你发现20年之前的同学，他们在人生的结点上都有一些突变，比如说嫁个高富帅叫突变，变成一个屌丝是突变，中年丧妻叫突变，得了癌症也是突变，这些突变其实就是创新，这些突变发生在那个点上，为什么？这很重要。

　　我们看住宅，这几年来很有意思，万科一直保持10%-20%的增长。其他的住宅公司也有一些增长，但是力道比万科要小。上个月末，王石带我去看他们的住宅产业化基地，我们在那里花了很多时间看，那个基地我已经看了几次，哪一天又有一些新内容。在全国做住宅的公司当中，万科花了上亿的钱，用了七年时间做了一个住宅产业化基地现在万科有接近200个建筑师就研究一个产品——住宅，他甚至是专门研究一个从高层水下来之后，马桶抽下来的气味到一楼有什么样的变化，通过这个来感觉你的身体健康状况。这个研究习指导日本所有关于住宅的设备供应商，欧洲的相关住宅的设备商和供应商，全部在松山湖基地开始研究这些住宅的部品部件，然后拿到全球市场。现在他是最大最深入的，最有研究能力的住宅研究中心。他们的经理介绍，在三年前，刚刚开始的时候，还担心这个地方盖了这么多房子没有人来，现在已经排满了，所以住宅技术方面的东西都在这里。这就是万科在8年前开始住宅产业化之后，他在研发上花了这么大的力气，所以到今天，万科的创新，实际上他的秘密在这里。而我们看其他的住宅公司，没有做这一件事情，我们经常会发现，这种突变就在于一点点差距，但是这一点点差距累计下来就变成了质的变化。其他的住宅公司都在看怎么买低成本的地，快速开，快速销售，快速回款。而万科在买地上，并没有把买便宜地当竞争力，他做了一个笨动作，就是在住宅领域深耕、聚焦、研发，形成了一个别人不可替代的竞争力。这个竞争力有三点，第一，他的建筑周期比别人缩短3-5个月。你买地便宜，但是你周期长，和买地按照市场价格，但是周期短，哪一个能力更不容易复制？当然周期短这个能力很难，因为他有研发支持。所以万科今年已经把住宅产业化比例大幅度提升。如果有一天万科可以把住宅产业化提到50%以上，他所有项目，所有的产品都比我们通常所说的住宅都节省3-5个月，他的产量、成本竞争能力和规模扩张当然就变得势不可当。这就是它的创新。

　　第二个变化，我认为未来变成了一个我们没有办法企及的高度，就是万科在这样的支持下，他可以走向全球。为什么？因为你是住宅产业化，你本身品质可以做到日本、美国客户需要的程度，品质你可以过关。再一个速度，另外住宅的部品部件可以全球来整合。万科现在已经开始布局，可能会在包括美国、印度这些巨大的市场走出去。住宅产业化支撑了这一点，我相信国内其他公司都在后面惆怅莫名，你没有办法追赶。

　　第三个变化就是管理上的精细化和透明，使得这家公司更在资本上得到认可。我们看到住宅公司在这个点上的创新，最后让他可能成为一个全球的最好的住宅公司。现在是最大，大到什么程度呢？现在一年交付接近7万套，历史上美国最大的住宅公司一年没有超过1万套。未来他有可能成为全球最大也是最好的住宅公司。万科当然他的领军人物在美国停了三年，大家经常说，你说万科的好话太多了，当然，我们了解的多，那么我们看到这样一个企业领导人，如果说在国外有三年的养精蓄锐，实际上对于万科来说，成为全球最好的住宅公司又具备了领导者的条件。有的时候你有这个心没有领导者不行，所以我们中国可能会有一个全球的领导人，万科可能就是其中一个。住宅产业化是一个创新的驱动，而这个是非常重要的。

　　我们再看一下商用不动产。商用不动产目前大家看到，我刚刚和赵汉忠讲，目前有两家公司非常特别。这个特别就在于都没有上市，但是增长、发展令人眩目，发展太快了，而且非常好，他们的领导人充满信心。一个是万达，一个是绿地。这两家公司他们的模式在那里发生了变化呢？实际上我们看到的也只是一点点。他这个模式实际上做的是新鸿基当年做过的事情，李嘉诚当年做过的事情。就是在经济发展的特定阶段，他采取了以售养租的方式。就是卖掉一部分，然后留下来一部分，留下来一部分把它出租，经营。出租经营到一定阶段，用经营型贷款把这个钱再拿回来，所以整体上现金流可以维持，再加上银行业支持，他可以不上市依然快速发展。当年新鸿基也是这个过程，当年他也是只做住宅，后来随着香港的发展，新鸿基开始把住宅和商用配合。这个时候新鸿基做的产品就是社区性商业，他和住宅关系是很密切的，所以他可以卖掉一部分住宅，甚至是全部住宅，来支撑这部分的商用发展。而这一部分，主要是以购物中心和附属的酒店、写字楼为主。但是这个时候写字楼并不是他主要的核心价值。这个时候，整体上新鸿基用了15年完成了一个转变，就是从一个单纯的住宅公司变成一个以售养租，最后使得他的利润一半来自于销售收入，一半来自于出租收入。这就是新鸿基15年完成的转变。而这个转变创新也就是一点点，学会以售养租，以租带动资金的回流。现在绿地也是这个模式。这个模式是一个过渡性的。过渡到什么时候停止呢？应该说随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化，到GDP1.5万美金之后，这个模式就会放慢速度甚至会停下来。会变成一个什么样的东西呢？会变成一个凯德的模式。凯德一开始是一个很小的公司，就是一个做开发，一个私人，后来合在一起。凯德用了十年时间，第二个点上用了15年，李嘉诚用了20年时间才让出租占了30%收入。凯德用了十年时间完成了巨大的改变，今天凯德2/3的资产是管理资产，提供 1/3的净利润。直接投资占到总资产的1/3，但是提供了2/3的净利润。然后又十几支基金，有纵向有横向的投资，基金和资本市场和自己的产业再配合，每一个做的很精巧，最终，他的资本回报率在亚洲上市的大型房产公司当中他是最高的。这是一种变化，这个变化的核心，我专门问过他们最核心的几个人，我在新加坡和他们讨论，他们实际把美国的模式亚洲版了，就像新加坡是欧美文化的亚洲模范生一样。什么是美国的模式呢？大家知道去年美国模式在中国做了他的第一个项目，就是在美国，他们和政府谈好了一个综合体，然后成立一个基金，然后去买地，他私人公司作为收费开发商来经营这个地。他不是用自己的钱买地再开发再折腾。这就是美国的企业到中国，现在他开始做第二个项目，在北京仍然是这个办法。这是美国的模式。他在美国管理房地产基金是在美国排在第三位的，管了120亿美金，他自己直接投资和管理的资产相比连1/3都不到。再往上我前一段时间看到了美国的房地产信托资金支付，这个人又在凯德的基础上跟黑石做了一笔交易，一次性390亿美金的写字楼给它。这些点上的创新在什么逻辑上发生的，为什么会这样？为什么到20岁娶亲，25岁生孩子，这当中有必然性。你5岁娶媳妇，你生不了，没用。这里面有三个必然性。

　　第一个就是经济增长自然产生的需求重点变化。在8000美金GDP之前，我们刚刚富起来是解决住的问题，这个时候我们顾不上更好的渡假村，更好的写字楼，更好的购物环境，主要是先解决住的问题。在全世界8000美金之前，住宅等于房地产，这是百分之百发生过的事情。也就是说我们在GDP8000美金之前，中国的房地产市场，等于或者是约等于房地产。这就是我讲的三四年前我们一说房地产，其实都是住宅。但是现在大家开始分了，因为现在中国有超过8000美金GDP的城市已经不止10个了，平均下来也有4000美金了。在未来一个阶段，住宅仍然是中国长期发展的重点，因为平均来说，中国这么大的空间还酉空间，但是会转移到三四五线城市，因为现在四线城市GDP才3000美金，你的发展空间还是很大的。大家按照自己的需求来看，你房子有了，住的踏实了，就开始抱怨买东西、看病、孩子上学不方便，你抱怨了之后，社区性商业就开始出现了。而社区性商业，主要是围绕着几个住宅区或者是一个大型住宅区边上的一些街铺、购物中心，这个需求将会非常旺盛。以至于在美国上市商用不动产市值来看，第一位就是购物中心。等到购物中心满足了大家需要移动、需要创业、金融服务需求越来越强烈。于是写字楼里面的人越来越多，这就是金融业和服务业的发展。于是好的写字楼开始被需求，闲钱多了，创业的也开始多了。大家买的东西从必需品变成奢侈品，所以高级的购物中心，高级的酒店也出现了。需求重点的变化，给了我们一个创新不动产的一个非常重要的市场的支持。

　　第二，房地产的价值链有内在的变化和很多的行业有共同性。我们怎么样从制造业是下游，到中游变成服务业，到上游变成金融业。这个就慢慢发生变化了，制造业的核心是成本、速度、规模，所以只要围绕成本、速度、规模、创新，在制造业里一定会胜出，比如说万科。服务业围绕的是态度和服务技巧。大家没事去休闲，去做一个按摩，按摩的技巧，你手的大小，放什么东西是不一样的。你用手指安是指压，用手掌摸是推油，用胳膊肘是松骨。态度很重要，但是你的技巧不好，你推油把凳子砸到客人脸上你一样得不到小费。北京的写字楼怎么竞争呢？大家推写字楼说，做几年他的出租面积做到60万平方米，大家觉得你才做这么点，那个谁谁一个项目就做到了几十万平方米。但是不要忘了，那边是直接卖掉了，那是制造业，这边是按摩，是服务业。香港置地在香港7栋写字楼60万平方米左右，一年的租金6亿多美金，他的净资产和万科差不多。这个领域里，估值的模型就变了。竞争力是什么呢？你写字楼里的租户、租约、租期。我们租金在国内写字楼是很明显的，但是和国贸相比差距很大。你每平方米的回报率是你的核心指标，而不是开发面积，这个整个就开始改变了。在这样的情况下，一栋国贸三期他的估值上百亿，我们今天所做的过渡模式做的上百套也比不上人家的一栋楼。现在把SPA上市了，这就变成了金融。所以这个价值链都是随着GDP的变化而变化的。在8000-1.5万美金之间是过渡模式，1.5-2.5万美金是美国的标准模式，就是以经营为核心的商用不动产全面提升。再就是到了金融业，整体上金融环境的创新带来的变化。

　　第三，我们中国市场经济的金融环境和金融制度发生了变化，对于我们刚刚讲的创新给予了很大支持。现在很多公司抱怨说房地产不好。为什么今天由于一些公司，或者说在风口浪尖的公司，专业性好的公司，历史长的公司，他们为什么过的很好？因为不差钱。很多人说房地产没钱，怎么会不差钱呢？我告诉大家，如果说按照我刚刚讲的创新逻辑去看，现在真不差钱。因为现在房地产市场直接融资部分多出了2万亿，寿险公司1万亿，信托从民间吸取了接近1万亿。这两万亿很少用在第一阶段，如果说你还是在第一开发阶段，你闻不到这个香味。但是到了第二第三阶段，比如说今年万通、星浩还有很多公司在做私募基金，这个过程当中，你就会发现，这个钱确实并不是一个问题，问题在那里呢？他挑战的是你的专业能力，你能不能做到眼光好、手艺好、服务好三好生，这个钱就会找到你。因为直接融资比银行更挑剔。这是金融环境现在出现了很多创新机会，所以使得美国模式、凯德模式都能够在中国越来越容易生存下去。

　　但是创新每一个阶段的重点不一样，从从制造业变成服务业然后变成金融业。在每一个点上都要创新，问题是你自己的企业想在那一段做。万科坚守在住宅，非常好，那你就在这一点上。郭台铭就是制造业，那就制造业。马云[微博]是服务业那就是服务业。你自己企业的战略非常重要。如果说今天你可以非常清晰的知道，你在哪一个点上创新，你的日子就很好过了。所以我们现在自己最重要的是自己要明白这个道理，选择你自己的位置。

　　最后我说一下我对2013年的看法。2013年我认为比较乐观，一个是从体制改革层面，十八大讲的很清楚，让我们的政府真正成为一个服务政府，而不是直接干预到企业微观的服务。过去几年政府手有点多，又发结婚证，又管做爱的姿势，不仅管结果，而且对过程还无限干预。结果要么是野合，也就是违规，要么是自宫，也就是离场。政府以后做的是一手发结婚证和一手发避孕套，也就是做好风险管理，再说一句祝白头偕老，那就可以了。在中国，转型社会的未来几年，仍然是遵循这样一种判断方式，就是近期看政策，中期看体制，长期看城市化，看市场竞争规律。近期、中期、长期是不一样的，不同的年龄对这个事解决长期不一样。婴儿的长期是以分钟算的，少年的长期是以天算的，青年的长期是按月算的，中年的长期是按年算的，老年的长期是按照几十年算的。我现在是中年，所以我做的决策非常简单，都是五年到十年见效我都能接受。你如果说是12岁的时候，你说5年的政策，那是欺骗。我说短期看政策，中期看体制，长期看城市化，看市场规律。我们共同看一下的话，基本上就是三两年看政策，四五年看体制，十年八年看趋势。经济学家给我们讲的一般都是五年以上的事，一两年的事，经济学家讲对的确实很少。但是讲趋势的时候，永远是对的。因为当我们验证的时候，这个趋势还没有到尽头，所以我们没有办法验证。最终我们应该保持乐观态度，如果是改革，如果是我们在政策层面有一些微调，制度改革可以深化，我相信加上我们前面讲的行业规律，房地产的这个行业，不仅是在春天，我们实际上是在盛夏，我们的好日子刚刚开始。

　　提问：听到您精彩的演讲非常的激动。我有一个问题，有一个逗号，逗号之前和房地产有关，逗号后和房子有关和房地产行业没关。前面网络里经常传，您刚刚也说了，房地产行业的夏天，但是网上有一句话是说房地产行业的夏天，就是老百姓的冬天，能不能解读一下大家的调侃。还有一个，您提到购物中心包括很多的房地产形势。这两年中国的电子商务发展很快，网上说说未来购物中心将会成为网店的仓库，您怎么看？

　　冯仑：住宅今后的创新是成本、速度、规模，成本是第一位的，成本如果说降下来了，像万科这样的，房价一定不会增长，而且到了8000美金之后，整体上是稳中有降。因为中国人口结构是倒金字塔，对老百姓是百利而无一害。我讲的夏天是多种形式的不动产形式。因为在资本市场上，按照美国来看，住宅在资本市场上的市值不到一半，一半都是市场以外的产品。因为中国资本市场上上市的绝大多数是住宅类公司，未来会大大的增加非住宅类。所以这是夏天，这个夏天和大家的幸福是正相关的。第二个，网购我也知道。按照马云讲，网购是新的动物，他会吞食原有的商业业态，但是我们现在做的高端物流仓库、物业地产，我们针对的恰好就是这些客户，不是制衣厂，也不是简单的传统的产业。这些客户，我举一个例子，城市化之后吃肉多了，猪的营业额是怎么创造出来的？最近我和刘永好交流之后才知道。猪的营业额，一大扇猪卖是100块钱，如果说把他切成30多块，每个上面都有一点毛利，营业额肯定比整块的大，民营企业动力大，他可以肢解到60多块，而日本可以切到120多块。这个过程是营业额越来越大。所以一扇猪原来100块钱，切成120多块之后就变成1000多块钱的营业额了。而你要切这个猪，是要在冷冻厂，这些刀斧手在这些仓库当中。人要和平发展就要吃肉，这样的需求是在增加的。网络销售会消灭一部分传统的商业，但是又带来了另外一部分需求。比如说我们讲的电子商务的物流仓库，大型零售企业跟城市化发展的新的物业的需求。而这个物业的需求，可能会和你想想当中的减少他们相得益彰，有增有减。整体上你相信一件事就相信了，因为人2/3的空间是在人造空间里生活和发展的。只要这个形态没有改变，房地产就不会消亡，只是改变他的产品形态而已。谢谢。