徐滇庆：物业税改革三问

　　徐滇庆

　　2003年10月14日，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2007年10月《物权法》正式生效。应当说开征物业税已经不存在任何政策上的障碍。转眼之间过去了4年多，物业税改革方案还是迟迟未能出台。

　　通常人们将房地产称为物业，或者比较正规一点叫做不动产。不动产一般来说是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地，其基本特点就是和土地相关，具有空间不可移 动性。物业税也叫房地产税或不动产税。课税的前提是对房地产的持有。物业税多属于地方税。目前，全世界几乎所有的市场经济国家都征收物业税，在各国政府的财税结构中占有很重要的比例。这项税种的定义和名称各不相同，例如，在奥地利、波兰等国叫“不动产税”，在美国、加拿大、德国、智利叫“财产税”，在新西兰、英国、马来西亚等国称之为“地方税”，中国香港则称“物业税”。也许是受香港的影响比较大，如今国内比较通用的称呼是物业税。

　　为什么要开征物业税？

　　综观全球，征收物业税的目的可以分为两大类：第一类是为了提高土地和房产的使用效率，防止各类投机行为，例如，韩国、法国等。第二类是为了增加政府财源，改善公共福利。例如，美国、加拿大等。还有一些国家征收物业税的目的综合上述二类，兼而有之，例如，日本、香港等。1

　　在当前的物业税改革中我们有两种选择：第一，给政府开辟新的财源，多些征税。第二，是为了促进社会公平，改善资源配置效率。显然，不同的目标相应的对策必然不一样。

　　胡锦涛主席多次提醒我们要居安思危，防范可能出现的危机。当前，摆在中国人民面前潜在的危机有二个，一个是金融危机，一个是社会危机。如果没有足够的危机意识，就很可能遭遇危机，甚至可能断送我们的经济改革成果。由于金融体制改革严重滞后，我国的金融体系非常脆弱。务必要切断房地产泡沫经济通向银行系统的渠道，确保经济运行的心脏—金融系统不出大问题。贫富差距不断加大是导致社会危机的主要因素。务必要努力缩小贫富差距，照顾社会上的弱势群体。研究开征物业税就是要高屋建瓴，围绕着防范危机的大题目做文章，而不是单纯地纠缠于各个集团的利益分配。假若连征税的目的都搞不清楚，争论就难免是空对空，不切实际。

　　2007年全国财税收入已经突破了5.1万亿元，年增长速度为31.4%，远远超过了GDP增长速度和居民收入增速。显而易见，开征物业税的目的并不是为了再开新税为各级政府敛财。

　　表1 全国财税收入

　　从理论上来说，也绝对不是税率越高，政府的财税收入越多。当税率为零的时候，政府的财税收入为零。如果税率高达100%，必然扼杀生产积极性，政府的财税收入也降为零。随着税率的升高，政府的财税收入呈现一条凸曲线，在中间的某个位置达到最高点。中国13亿人，其中7亿农民承担的税负比重很小，税负主要落在5亿多城镇居民头上。羊毛出在羊身上。无论是以什么形式征收，城镇居民平均每人对政府公共开支的贡献差不多1万元。从总体来说，中国老百姓承担的税负并不轻，也许应当逐步减税才对。

　　按照易纲教授的归纳，征收物业税作为整体财税改革的一环，可以起到多方面的作用。第一，征收物业税有利于理顺中央政府与地方政府的关系。第二，有利于优化房地产税制。第三，有利于建设环境友好型社会和资源节约型社会。第四，有利于转变政府职能，使其向提供公共建设、公共服务方向发展。2

　　根据中国目前的国情，为了深化改革，促进社会和谐，征收物业税的主要目的也许应当确定为以下几点：

　　(1) 缩小贫富差距。众所周知，有钱的人住的房子大，理应多交税，穷人住的房子小，甚至没有房子，他们理应少交税或者不交税。在十七大文件中正式提出了财产性收入。住房是居民财产的一个主要组成部分。由于房价暴涨，住宅价值也随之攀高，户型越大涨得越快。对于这部分资产性收入征税是完全合理的。当前，中国的贫富差距居高不下。根据世界银行《世界发展报告2006》提供的近年来收入分配不平等状况的测量指标，在127个国家里，中国与几个拉美和非洲国家并列于第95位。收入不平等程度高于中国的国家有29个，其中27个是拉丁美洲和非洲国家。亚洲只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国。非常遗憾，中国被列入少数收入分配不平等程度很高的国家。3值得特别关注的是，近年来贫富差距非但没有缩小，还在继续加大，这说明我们的税制亟待改革，其中物业税的缺位是一个很重要的原因。有些老百姓一听到要开征物业税就暴跳如雷，骂不绝口，反映出民间对税收负担过重怨声载道。其实，开征物业税的目的恰恰就是要帮助低收入家庭，通过开征物业税提高地方政府转移支付和改善公共福利设施的能力，缩小贫富差距。此外，征收物业税还可以让广大民众分享房地产(包括土地)升值的好处，有助于促进社会公平。

　　(2) 整顿房地产市场秩序，抑制囤房投机需求。目前，在北京、上海等大城市中许多有钱人买上好几套房子，空关在那里。在深圳等地投机炒房成风。中国人多地少，土地资源特别紧缺，许多家庭还存在着严重的住房困难，因此，不应当鼓励个人占有过多的住房面积，更不应当纵容房地产过度投机。征收物业税可以提高占有成本，促进不动产的有效利用，降低空置率，提高资源的配置效率，在一定程度上抑制房地产投机需求。

　　(3) 改善中央和地方政府的分税情况，规范地方政府批租土地过程中的短期行为。增强地方政府提供公共服务的激励。

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　　4) 通过物业税改革整顿许多不合理，杂乱无章的税费，减少房地产企业的税收负担。为全面铺开税制改革创造条件。

　　总之，开征物业税的首要目标是缩小贫富差距。因此，在设计物业税改革方案的时候，绝对不能再给穷人增加负担。通过征收物业税改善地方政府提供公共服务的能力，照顾社会弱势群体，促进社会公平。第二层次的目标是提高资源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺资源，抑制房地产市场上过度投机需求。和这二个主要目标相比，增加地方政府的财税收入等等都属于较低层次的问题。