陶冬：今年楼市有看头

　　人民币资产正在进行一次全面的、历史性的重估。这一轮A股牛市，至少创造出3万亿元财富，其中部分资金早晚会流向楼市，制造新一轮流动性驱动的房地产旺市。上海、北京CBD的高级写字楼与大城市繁华地段的商铺，是2007年房地产投资概念的首选。

　　陶冬/文

　　A股升了，B股也升了。股市升了这么多，楼市很难长时间无所作为。

　　人民币资产正在进行一次全面的、历史性的重估。中国改革开放以来，经济增长速度、生产力提高速度，远远超过资产的增值速度。这次人民币资产升值在某种意义上是将隐蔽的价值反映在价格上。

　　拉动资产升值的另一个原因是泛滥的流动性。由于

人民币汇率政策的限制，政府的宏观调控以行政干预而非利率上调的形式进行。行政调控出手准、收效快，投资信贷增长大致回落或接近政府的目标区。不过这样做的负作用是利率依然维持低位，流动性未见回收，资金成本过低。人民币储蓄利率仅有2.5%，扣除通货膨胀和利息税，实际利率接近于零(如果2007年CPI如笔者所料达2.6%，则中国进入负利率时代)。

　　A股的暴涨，为坐困银行、替国家投资免费打工的15万亿元储蓄找到了新的出路。银行储蓄开始出走，M1的急升和银行储蓄增长的急速放缓反映着中国资金流向上的重大变化。目前中国的可投资资金中，90%滞留银行，造成资源的浪费、银行盈利的负担。仅将银行存放在央行的4%超额准备金挤出，就是1.3万亿元，对股市、楼市都会带来莫大的刺激。

　　楼市重拾升轨需要两大条件。一是A股升势缓一缓，流出银行的资金(赚了钱的钱和高昂的牛市心态)寻求其他机会。二是购房者从2006年政府打压楼市(尤其是加税)的心理阴影中走出来。其实除了上海等个别城市外，其他地方的购房者心理阴影似乎并不大。

　　发展商的资金链，是中国楼市的一大隐患。银行对发展商的贷款几乎全部停了。上海社保基金出事后，另类资金来源急骤收缩。整体而言，

房地产界的现金流十分吃紧，可是很少听到发展商倒闭的消息。超宽松的国内、国际流动性，引得一大批国内企业、海外房地产基金觊觎发展商手中的项目和土地，现金换股权延续了许多发展商的生命。发展商海外借款、打包配售也大行其道。不排除个别发展商倒闭，不过笔者认为，房地产界资金最困难的时候已经过去。

　　中央的反腐运动是悬在发展商头上的利剑。权钱交易在房地产界十分普遍，何况政府开始追究部分发展商的原罪。反腐直接影响着

上海楼市的气氛，而这场运动似乎在向许多其他省市蔓延。不过，随着反腐成果的显现，以及地方政府换届的结束，下半年地产界可能不再处于反腐风暴的前沿。

　　这一轮股市牛市，至少创造出3万亿元财富，部分资金早晚会流向楼市，制造新一轮流动性驱动的房地产旺市。负实际利率、货币缓慢升值，往往是资产升值的温床，笔者认为今年下半年楼市前景不错。政府并不希望楼市过度投机，但也不排斥楼价小升。随着北京奥运会的临近，出台紧缩政策也会更慎重。

　　与住宅相比，笔者更看好写字楼、商铺。写字楼、商铺的租金回报远高过住宅，供需失衡远小过住宅。由于不涉及民生、低收入阶层，政府鲜有打压写字楼、商铺，政策风险低得多。

　　其中，繁华城市、中心地段的高级写字楼尤其值得关注。WTO协议下，金融业向外资开放，海外银行和其他金融机构大量涌入，其中绝大部分聚集在上海、北京CBD地区的高级写字楼，而且几乎全部是租借。同时，大量新兴的专业服务公司随之崛起，律师事务所、会计师事务所，甚至诊所、猎头公司大量涌现。上海、北京CBD高级写字楼，是笔者2007年房地产投资概念的首选。除了地理位置，物业管理和周边租客的质量也是资产升值的重要因素。当然，写字楼楼面供应量有限，其金额亦非一般小投资者所能承受，而股市CBD上市公司中，也有不少不错的选择。

　　商铺也是一个颇具投资潜力的领域。中国的居民收入水平近年有较大的提高，城市化速度也在加快。繁华地段商铺的租金流，既稳定又可观，而且折旧远慢过住宅。目前，中国商铺的一个问题是，许多商场的内部设计不够合理，层高、结构多有不妥。这类商铺若干年后，可能遭受新的设计更合理、更实用的商场的挑战。

　　2007年，楼市和股市一样有看头。

　　对于本文内容您有任何评论或补充,请发邮件至xincaifu@p5w.net。(《新财富》2007年02月号最新文章)

　　声明：本刊电子版已经独家授权给全景网，未经全景网书面授权，禁止任何方式翻印或转载。侵权必究。转载联系电话：0755-83247179，邮件：xxsq@p5w.net