地方政府在房价调控过程中应当壮士断腕

　　

新浪专栏作者李开发。(新浪财经资料图片) 点击此处查看全部财经新闻图片

　　李开发，多年在政府与企业及研究机构任职，研究方向为企业法人治理结构、城市经济发展战略、城市规划、环境保护。是多家媒体与企业聘请的经济学家、城市规划专家、决策顾问。关注弱势群体的生活境遇，关注城市房价与房地产宏观调控，有近百篇专栏文章，被人称谓“穷人经济学家”。

　　11月13日-11月19日，新浪财经把一周的时间留给李开发。----编者按

实现和谐社会，地方政府在房价调控过程中应当壮士断腕     11月14日  星期二

　　文/李开发

　　从2003年开始，专家学者中就有许多人关注急速上升的房价问题，2004年房价已经乘坐直升机扶摇直上。老百姓的经济积蓄与偿付能力距改善住房的目标渐和渐远。许多专家学者呼吁政府应当出手对房价从速进行宏观调控。到了2005年两会期间，众多两会代表委员力陈对房价进行宏观调控提案，最终推动了国八条的出台。2006年的同一时期，国务院再次推动国六条的出台。在此期间，先是国家七部委介入房地产宏观调控事项，后来又扩展到国家九部委共同参与。按说房价应该在2005年初的基础上完全控制住，但是事与愿违，一年半以来，房价几乎已经成为脱缰的黑马，一路飙升；这不仅与调控房价的初衷相左，而且直接在全社会扩大不和谐因素。痛定思痛，深入探求推动房价的各种内在因素，笔者认为，一些地方政府在房价调控中打自己的小算盘，对中央政府的大政方针敷衍塞责，述而不作，另搞一套有重大干系。

　　一、地方政府继续推高房价有三条原因，庸俗政绩观居首

　　造成地方政府不肯真正出手调控房价的原因虽然很复杂，但是笔者分析，最根本的原因就是三条。

　　首要的原因是以形象工程为代表的庸俗政绩观。作为政府领导人，希望在任期内有突出的表现，希望为城市形象的改善做几个大工程，城市基础设施建设，城市地面硬

化工程，城市街道亮化工程，，推倒破旧危楼代之以气势恢弘的现代化建筑，建设现代化的开发区与科技园区，招商引资，筑巢引凤，包括下岗职工再就业工程，教育的投资，幸福工程，凡此种种，没有哗哗如流水的银子，量谁也没有这个能耐。房地产项目带来以土地出让金与相关规费为主体的滚滚财源，坦率地说，多数基层政府不靠房地产，将在较长时期内找不到一个丰满肥硕的替代财源。从这个意义上来说，地方政府力挺房价的原因也是不得已而为之。

　　第二个原因与腐败有关。城市房地产开发，政府垄断了土地批租。土地的来源是国家，批出去就是钞票。用手中的权力调减开发商的支出，可以得到各种不同类型的回报。蜂拥而来的开发商要获得低价的土地，都要攻政府官员这道关卡，在这从市场经济远不完善、管理的公开性、透明度都远远不够的情况下，在巧立名目的各种贿赂面前，批地已经成了一些人的生财之道。近几年来公布的腐败案件，多数大案都与批地有关。开发商“搞定”了批条官员，从而圈更多的地，位置更好的地，甚至拆迁那些质量尚好的小区也屡有所闻。

　　第三是强化政府效能的需要。地方政府增加人手，扩大机构，改善办公条件，提高管理社会的能力，人头费用，工作开支，也需要一个强大的稳定的资金来源。地方政府领导在内外夹击的多重原因作用下，听任房价上升的内在动因不言自明。加之中央政府在调控过程中，至今也没有硬性调控指标，于是地方政府述而不作，甚至公开为房地产开发商撑腰打气即是情理之中行为。

　　在三条原因中，第一三条原因是现实情况，第二种原因虽不能姑妄言之，但从最近中央查处防贪防腐的案例中，房地产已经成为官员腐败的重灾区。

　　二、地方政府在房地产疯狂发展的情况下应该有几点清醒认识

　　党的十六大以来，党和政府强调以人为本的科学发展观，强调建设社会主义和谐社会，这一观念早已深入人心。一个国家，一个地区，不能通过拼消耗的办法来提升经济，不能通过拼资源的办法来获得增长。这一个基本理念已经由国家编制的第十一个五年计划纲要所载明。温总理代表国务院所作的2006年《政府工作报告》中指出，要“我国当前经济发展中诸多问题的症结，在于结构不合理和增长方式粗放。要加快推进经济结构调整和增长方式转变。必须按照走新型工业化道路的要求，从优化产业结构中求发展，从节约资源、保护环境中求发展。要推进工业结构优化升级，促进工业由大变强。”在谈到城市房地产开发开发问题时，温总理再次强调，要“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。”

　　深入学习领会温总理《政府工作报告》的精神实质，深入贯彻全国人大批准的国家《第十一个五年计划纲要》，地方政府官员应当有深入思考，在经济发展方面思路有四个方面的清醒认识。

　　第一个清醒认识是，国家依靠房地产拉动内需的政策已经发生了重大变化。

　　1998年国家将房地产列为拉动内需的政策重点，通常也是指一届政府的施政方针，在上一届政府执政期间，房地产发展从默默无闻到异军突起，取得了巨大的成就，但是近几年的发展完全超过了良性发展的态势，成为国民经济平衡发展中的一个恶性膨胀的毒瘤。(参见以下解释)。国家把房地产作为支柱产业，并不是说把房地产业置于其它产业之上。事实上，装备制造业，化学工业，轻工业，电子工业，贸易，教育，交通等，从来就是支柱产业，而且都位列房地产业之前。从2005年国务院出台“国八条”以来，国家已经在全面控制房地产业过快发展的势头，把房地产的“恶性增长”转到良性发展上来，这一思路是明确的。

　　第二个清醒认识是：界定房地产良性发展需要进明确房地产发展目标。

　　国家要实现经济持续发展，稳定增长，其核心价值观是建设和谐社会，这是观念已经是耳熟能详了。从党和政府的核心价值观出发，房地产业应当为和谐社会服务，首要的功能是保证普通城市居民有能力解决住房问题，其次是在城市化进程中，能让逐步进入城市的大多数劳动者买得起住房，关键是让广大中低收入群体过上有基本保障的生活。这就是界定。因此住房建设的的首要任务是保障人民生活的住房基本需求，与城市自来水、供电一样。相信没有人能容忍把自来水市场交由数十个开发商来开发，合谋涨价，然后一月三涨，其实水涨价的理由远比房地产要多。在满足了基本消费需求之外，对高收入人群改善居住条件的办法是商品房随行就市的办法。因此，国家从1998年就确定的住房建设三大板块，即保障性住房(经济适用房)，廉租房，商品房。纵观世界各国，英国政府的施政纲领中要让全体国民人人拥有体面的住房，韩国政府严厉控制第二套住房，英国政府对第二套住房征收重税，新加坡政府对中低收入阶层提供极其廉价的公屋，可见成熟的房地产市场规则是有目共睹的。目前我国的房地产态势是少数不良开发商只开发商品房，并且合谋推高房价，而金融部门不完善的贷款制度成为房价投机炒作的提款机。房市泡沫一旦崩溃，众多金融单位与整个社会都将承担巨大的社会后果。1998年开始的东南亚金融危机就是由房地产泡沫引起，前车怎可不鉴？

　　第三个清醒的认识是，什么样的房价是合理的？

　　笔者认为，合理的房价就是城市大多数老百姓能买得起、住得起的房价。笔者作为学者，希望把争论的结果量化，有据可考。参照国外发达国家住房价格是户均年收入三到五倍的看法，笔者建议把城市保障性住房基准价格确定为：M=F×6(C+50)，即一套保障性住房总价为3口之家，两人工作，房价为城市人均家庭年收入6倍，面积60平方米(小二居)，位置市中心区，比如北京四环以内。三个标杆，城市人均年收入，面积，位置，都是可查的，便于操作。

　　谈合理的房价有个大前提，就是必须把房屋的属性先界定，它包括三类房，其中保障房是主体，1998年政府明确住房开发总量中70%是经济适用房(即保障类住房)，而不是房地产开发商与学者争论不休的商品房单一模式。只有在商品房领域，才出现那种随行就市、价高者得的情况。这就是说，在争执房价高低的问题时，先得把前提搞清楚。具有保障属性的住房是以成本定价为基准的。解决最低收入人群的廉租房，不仅开发企业只收到成本部分，而且政府还要补贴。令人奇怪的，许多开发商一而再、再而三强调房地产是国民经济的支柱产业，却从不强调1998年以来政府多次明确的经济适用房要占整个住房供应量70%的另一政策界定。经济适用房即保障性住房，从政策上占70%比例的数量下降到实际生活的不足5%，而即使这5%也有相当一批成为富人牟利的锐器。地方政府与开发商们在“利”字面前，早已把中央政府关于经济适用房占住房总量的70%的另一个重大目标忘记在九霄云外，这内中的原因其实是应该首先反省的。更为奇怪的是， 一些开发商讨论房价时，一方面认为中国的房价要与美国接轨，甚至有理由比美国还贵，一方面却要不把人均收入与美国接轨，而要与印度接轨，着实让人长见识。

　　第四个清醒认识是：疯狂的房价主要从四个方面危害和谐社会

　　一是房价持续走高导致贫富悬殊突出，实现社会和谐难度越来越大

　　房价的超高上涨，使中低收入的人者拥有一套房子的目者标愈来愈远，2005年北京市统计局统计的数字是年人均收入17653元，这是总和的平均数，那么去掉百分之二十的最高的20%，剩下百分之八十，年均家庭收入不超过45000元。如果再去掉百分之二十算是中等收入阶层，那么剩下的百分之六十的家庭年收入不超过35000元，除去基本的生活开支、教育、医疗、交通等，还不能有重大的健康问题，一个家庭一年也只能存一万多块钱，而房价疯狂的超速的高涨，使中低收入人买房的目标相差越来越远，几乎没有实现的希望。一般的老百姓买不起房，一般的白领也买不起房，这样一个庞大的社会阶层心理落差特别大，必然导致社会失去和谐。社会财富分配不公，社会各阶层之间严重对立不可避免。党和政府倡导以人为本的科学发展观，强调建设社会主义和谐社会，就是要不断缩小差距，要采取二次分配的方式救济困难人群，但由于安居不成，乐业也就很难。房价的不和谐导致社会底层大量涌动着不满与愤怒情绪，人们不能置身事外。中国几千年来的历史、世界近百年发展历史都告诉我们，贫富悬殊差距过大必然导致社会矛盾激化、导致社会一个阶级清算另一个阶级，导致社会稳定成本过大、经济发展也将会受到严重阻碍。

　　二是房地产疯狂发展吸空了其它产业发展的血液，挤压了其它产业生存空间，将摧毁国家经济竞争力，将造成外国资本实际控制中国经济的危险前景

　　市场经济的规律是，什么产业投资回报率高，资金的流向就向什么产业转移。

　　市场经济发展是一种趋利的发展模式。追逐利润是资本的天性。近几年来，我国的房地产业，其暴利为近百年国际市场发展所罕见。2005年9月，《北京现代商报》8月25日报导： 8月上旬福州市物价部门测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。22个楼盘中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。接着是《每日经济新闻》重头评论，《房产暴利下税收黑洞，北京每两天产生的一个亿万富翁》，文章说，在福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。

　　又据今年11月6日央视《经济信息联播》，财政部发布第十二号会计信息质量检查公告，公告显示：检查的39户房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%，隐瞒利润超过一半。 　　在公告中，财政部表示，2005年，组织检查了39户房地产开发企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。笔者多年与企业打交道，前些时候对房地产的实际利润测算为不低于35%，这次财政部的调查虽然少了9个百分点，但笔者认为这两者实际上应该是相符的。凡是从事企业领导工作的人都知道，这年头，想要压缩成本10%可能难上加难，但要扩大成本100%可能是易如反掌。不信，你找几个企业，多给他一年费用让他一月全部消耗完也是弹指小事。

　　另外，任志强先生说房地产价格是相对稳定，涨幅较小，据说有相关统计数据作支撑，笔者不屑一顾。因为，笔者是搞经济的，最大的毛病也是长处是用实际进行验证，所以也从不相信那些与事实大相径庭的数字。不信咱在北京周边随机抽取100个楼盘作验证。几乎没有那一个楼盘涨幅低于年15-20%。立水桥周边的明天第一城，2005年4月售价4800元/平方米，到了2006年8月报价已经超过6800元，通州八通线轻轨沿线的时尚街区，去年6月报价为4250元，2006年8月报价6700元，年均涨幅已经接近40%。

　　与房地产暴利的另一端是，投入其它产业，特别是装备制造业、普通化学、电子工业，轻工业，平均利润率不超过3-5%，象装备制造业实际上连3%都不到。这一问题常常不会引起社会个人的关注。但治国者不关注怎么得了？房地产拉动的是产业链中最无技术含量的产业，85%的消费不过是砖瓦与陶瓷，至多加上建筑类钢材而已，怎么可能有这么高的利润？如果听任这些人为疯狂抬起的暴利行业继续发展，将吸干其它产业发展的血液，于国家、于民族怎生了得？笔者调查，有的城市的银行贷款60%以上进入了房地产业，其它产业，甚至前景非常好的产业都得不到贷款支持，这于国民经济持续稳定发展是多大的危险？

　　近三年来，不断传出国内相关产业的龙头企业和知名企业被跨国公司收购的消息，笔者也去过河北大午集团进行调查研究，大午集团是一个优质企业，因为贷不到款而通过集资方式解决资金短缺的问题，老板做了班房。据有关研究机构的一个统计，在27个产业中，有21年产业的龙头企业为外资收购，而且目前也有众多民营制造业正在投靠外资寻求发展。众多企业在生存与发展中能融得的资金越来越少，没有钱，工业企业没有血液，怎么生存？想一想，许多城市，房地产占据了资金贷款的60%，其它产业还能怎么样发展？ 中国自己的民族工业跨了，难道指望外国资本来为中国人民服务不成？

　　第三，房地产的疯狂发展造成我国金融市场风险不断放大，危机加深。

　　房地产畸高的利润使得大量的金融资金向房地产方面转移，房地产行业的投资从社会基本建设的投资比例，1986年到2005年已经增加了7倍多。而房地产行业是靠金融业支撑起来的，压在房地产上的资金占了金融业的较大部分。有资料显示，土地开发贷款，房地产开发贷款，购房贷款，60%以上靠银行支撑，特别是购房者所用贷款资金一压就是十五年二十年，风险是相当大的。一些城市的商业银行贷款资金的50%甚至更多的资金压在了房地产上，这种情况是非常危险。如果不抓紧降温退烧，一旦出现信贷危机，整个贷款链条就不能持续，金融资产的风险就会到来。

　　第四，房地产业的疯狂发展必然全面削弱国家创新能力。

　　回顾过去的20余年，从美国的硅谷到我国的中关村，高科技企业几乎九成以上是年轻科技人员领办的。中关村科技园区近10多的发展历程也说明，主要是企业中高级白领创办新科技企业带动了国家的科技进步与技术革新。

　　但是，一个非常明白的问题是，高房价的销售客户主要就是白领阶层，暴利房价把白领阶层的主要积蓄都夺走了，那么，由于资金积累的不足，大批的白领不能完成这样一个创业的原始积累，许多创新企业将胎死腹中。这必然导致充当第一创新团队的角色转化为房奴。

　　历史经验表明，中小型科技企业是社会创新的生力军，是非常辉煌的角色，在美国的硅谷就是靠聚集了几十万家小型科技企业发展的，美国的二板市场对新型科技企业有完善的投资融资渠道，那怕你只有一个创意，OK，二板市场也能给你发展的大好机会。科技企业的创新能力是国家核心竞争力，是经济实力的关键部分。以中关村高科技园区为例，改革开放以来，有一大批高学历的科技工作者，包括一大批在国外高科技企业工作过的有丰富实践经验的

留学生回国创立中小型科技企业，搞科研项目开发，推动了产业发展的红红火火。他们多数就是有了数十万元初始资金，后来获得了快速的发展。而房价的高涨使其中一大批人成了房奴，资金积累投向了房子还要多少年付月供，这些创业者独立研发新产品、投资创办新企业的动力就会大大地下降。创业者数量的大量减少或退出，必然带来产品创新的大量减少，这是创新危机的实质所在。

　　(四)结论：创建和谐社会，地方政府在房价调控上需要来一次壮士断腕

　　地方政府是城市房价的主导者，房价暴利作为一种不可持续发展、导致经济危机与扩大社会矛盾的严重问题，清醒头脑的结果必然是响应中央政府的号召强化宏观调控。建设社会主义和谐社会，不是只和应届政府这一任，而不管今后发展中洪水滔天。把银行的钱都押到房地产上，把其它产业特别是工业的血液挤干，把能够有创造力的中产阶层套牢在房子上，无疑是舍本逐末，后患无穷。为了城市的持续长远发展，为了中央政府提出的建设和谐社会的大目标，也为政府领导实实在在的政绩，笔者希望地方政府抓住时机，出重拳真正调控房地产业，让房地产业实现理性回归，为城市的长远发展作出贡献。