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沈洪溥:人人都爱房地产


http://finance.sina.com.cn 2006年03月09日 15:45 《董事会》

  文/沈洪溥

  在一个房地产金融实务论坛上,一位业内资深人士提醒国内急需融资的房地产开发商“可以关注一下中石油”,言下之意,这家石油巨头可能会将其丰富的资金投入房地产领域。据估计,中石油预计投入房地产业的可能资金总额将达50亿元。消息经若干媒体转载后,主角企业仍表现得无动于衷,显示这则传闻也并非空穴来风,很可能已处在运作阶段。

  对于不以房地产为主业的大型国企来说,掌握丰富现金流的同时又看好房地产业,是可以考虑多元化投资的。在参与房地产开发和运营方面,大国企或采用委托经营方式,或借助房地产信托、基金等方式曲线进入产业链条,这么做都是相当理性的,本无可厚非。毕竟,在一个领域已经相当成功的企业将自有资金投入看好的新领域,实现经营范围的横向、纵向,甚至跨越式延伸,都是对社会总体福利水平的提升,也是企业的自主行为,旁人无缘置喙。

  但是,在今天

国际油价在高位波动、而国内房地产领域正处在争议焦点的时候,中石油这家国字号石油巨头的行为就很值得仔细研究了。问题的核心在于,身处石油、石化等“厚利”垄断产业的大国企干吗要把资金投入产业秩序混乱、企业素质良莠不齐的房地产领域?

  对房地产的偏爱由来已久

  在国内筹划巨资投资房地产的大型企业中,中石油并不是第一个。2001年6月,联想控股旗下注册2亿元人民币的融科智地公司就已经成立,并将提供住宅产品作为主要发展方向,随后融科和顺驰合作,在京津两条线开花。至今,联想控股的房地产部门不仅已经实现了物业、住宅、写字楼的多业并举、滚动发展,还通过关联公司逐步完成了在全国的土地储备布局,据称总量已经达到了200万平方米。而在国内大型科技企业中,联想也并不是第一家,实际上清华紫光、华为等都已先后涉足房地产领域。

  对于国内企业对房地产的热衷,经常“闲评”财经的郎咸平先生曾经说过一句话:“国际大公司里面很少有房地产公司,现在内地很多做得很好的专业企业去做地产,这是中国企业的悲哀。”

  确实是悲哀,笔者怎么看高科技企业、石油巨头进入房地产领域,都觉得有些委屈他们。看看《福布斯》杂志公布的2005年度全美富豪排行榜,前5名的富豪中有4人为高新技术企业的高级管理人员。今年这个排行榜最引人关注的两个人是Google创始人塞吉·布林(Sergey Brin)和拉里·佩奇(Larry Page),两人总资产均超过110亿美元,由去年的第43位提升至16位,是榜单上排名进步最快的人。2005年8月,当时的Google完成了首次公开招股,布林和佩奇的总资产一下子达到40亿美元,从而首次入选福布斯美国富豪排行榜。根据美国证券交易委员会公布的数据,Google首次公开招股后布林和佩奇总资产的增长速度超过了当初微软上市后的盖茨。之后,Google又经过有趣的“圆周率增发”(募股数量是14159265股,恰是圆周率小数点后八位),公司创始人财富再次膨胀,从而完成了在财富榜上的“跳跃前进”。

  这里举这个例子,是想说明Google所代表的高新技术产业及科技企业在美国仍保持着上世纪90年代初的成长势头,包括房地产业在内的诸多传统产业相形之下已趋没落。而在东方,中国的许多资源垄断企业、高新技术企业却纷纷操弄起了砖头瓦块,不得不让人感慨。

  房地产为何有如此大的吸引力

  中石油可不是缺钱的主儿,这样的大国企进军房地产业只有一个合理理由,就是它觉得盖房子比挖石油更挣钱。地球人都能看到,最近两三年的石油价格连续攀高,从20美元附近一路连蹿带跳到近70美元,估计最近几个月至少还能保持目前的水平。这一背景下,国内外的石油巨头大赚特赚,点钱点到手抽筋。2005年8月24日的中石油公告显示,上半年中石油共实现销售收入2525亿元,同比增长41.5%,实现经营利润855亿元,同比增长33.1%。而当年上半年所有国有及国有控股企业实现净利润为3099亿元。可见,仅中石油一家创造的利润,就相当于中国所有国有及国有控股企业上半年净利润的1/5。

  “印钞”倥偬,中石油还能想起为人民的居住事业添砖加瓦,实在也是用心良苦。更何况,对于去年就宣布启动集团内地上市计划的中石油而言,还需要数十亿乃至更多的资金与精力去回购相当部分集团内部上市企业资产来达到“竞业禁止”的要求。从这个角度看,石油主业的超额利润都不足以令中石油这样的大国企做到“心里只有你没有他”,仍然要在宏观调控的大背景下高调进军房地产,这从一个侧面印证了国内房地产业的利润空间之大。

  利润预期推动产业投资增加,这是放之四海而皆准的规律,也是推动和支撑目前中国房地产业繁荣的主因。自从1998年我国实行房改以来,房地产业进入新一轮发展高潮,产业投资持续快速增长。平心而论,房地产业的发展,对扩大内需,拉动经济增长确实做出了重要贡献。2004年,中国国内的房地产行业开发投资仍然保持了较高的增速,当年房地产业固定资产投资超过1万亿元,占固定资产投资18.3%,直接拉动GDP增长1.3个百分点。如按照“到2020年中国城市化水平将提高到55%,城镇人口达到7亿以上”的社会经济发展规划,按人均住房10平方米计算,仅城镇新增人口每年就将净增需求1亿平方米以上,

  产业景气其实并不是一个理由充分的投资动机,至少从目前来说,没有哪个行业比能源产业、科技产业更景气,更具成长性,房地产业对资金的吸引力在于房地产企业的盈利模式相当简单。房地产业内,“地”领先于“房”是整个产业链的核心环节,开发商本质是“地主”,作为地主只要名副其实、手中有地就能够左右逢源、呼风唤雨,所有开发企业生产产品都在围绕“土地开发”进行价值链构造和增值操作。国内的开发商在提供产品的过程中尽管联合了多个产业进行协作,令房地产业表面上显示了极强的产业关联度,但整个房地产业的中心仍是掌握土地的开发商,它可以没有钱,但是金融机构会给资金;它可以不懂建筑工程,但是包工头宁可被欠薪也乐意为之服务;它可以不懂销售,但是房产中介屁颠屁颠地挥之不去;更可笑的是,在房产广告诱惑下,媒体也会服从它的脸色,软文广告铺天盖地,忽悠得老百姓心里直犯嘀咕,最后整得像上世纪80年代抢油盐酱醋一样搭帐篷排队买房子,哭着喊着要求“付出现金得到债务”。

  专注比浑水摸鱼更有价值

  在如今的房地产市场环境下,成为开发商是很神气的事情。在产业链条上,房地产开发商依托土地成为价值增值核心,开发企业左手拿土地,右手卖房子,自身虽是整合资源的一个“壳”,但给它一个亿,实际上可以做几个亿、十几个亿的生意。在产业高峰期,居民有购房需求、政府能够通过提供土地实现公建规划,方方面面都乐意搭顺风车,这一价值链条只要还能够维持,搞房地产业的赚钱效应绝对比老老实实开矿找油、规规矩矩开发信息技术要大得多。这个时候,内地福布斯、财富100家之类的排名,一准儿有大批地产“精英”混迹其中,谁会去想房地产企业的“劣迹”:开发企业对拆迁户的蛮横、对施工单位农民兄弟的白条、对辅助产业的资金拖欠、对政府移交土地的撂荒、对银行的欠账。

  房地产业挣钱并不复杂,又确实能给有“神通”的开发商施展拳脚提供空间:“地”的取得有赖于开发商所掌握的资源,包括资金资源、人际资源,“房”的建成取决于开发商协调建工、设计等辅助部门的能力,最终形成“业”完成价值实现过程则需要开发商与营销、物业机构的合作……偌大中国当然不缺少长袖善舞的“能人”,于是各地就有了大大小小开发商,也有了更多希望把资金投入房地产领域的企业、银行、个人。这样的情势,不由得令人想起上世纪90年代中期的股市,那时候,银行职员挪用资金炒股、企业用生产资金投入股市、市民投入全部家当,农民甚至卖掉拖拉机和耕牛来开户的情景屡见不鲜,物极必反、盛极而衰,所以,这个时候来凑热闹,国内的大企业要三思而后行。

  房地产的虚火来自中央和地方政府的思路不一致,众所周知,正是中国的土地政策为地方政府利用出让收入填补“国地税分流”后的财政亏空创造了条件;谁都承认,目前中国房地产市场正处于产品结构不合理、生产者不规范、购买者非理性、行业秩序混乱的极端时期,那么,“时穷节乃见”,作为一个有社会责任感的企业,是跟着大大小小的“过江龙”一拥而上,心满意足地抓一把就走,还是扎扎实实立足主业,积极参与国内国外两个市场的竞争,励精图治地成为受人尊敬的大公司,就成为了考察企业及其经理人成熟度的一把尺子。

  2004年,部分大城市空置率已经超过30%,占压银行资金、重复抵押、违规炒卖楼花的现象已经逐渐严重,这个时候,控制着国家经济命脉的国有大企业依然“迎难而上”,从小的方面讲,容易使企业错失发展机遇,在未来发展中丧失核心竞争力,对于国有企业、高科技企业本身不利;从大的方面讲,可能会帮助非理性资金把房地产市场的泡沫越吹越大,对国家的经济发展战略全局不利。

  总而言之,国企“财神们”这个时候进军房地产业还是悠着点好。

  作者沈洪溥博士供职于中国信达

资产管理公司金融风险研究中心


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