地产界的“潜规则”？

　　早在2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。

　　而此前，我国的土地转让方式仍以协议转让为主，而周小弟从当时的上海县房地产总公司手中获得的所谓2536亩土地即是以这种方式获得的。

　　周小弟案辩护律师翟建，此前曾参与陈良宇系列案、康慧军案的辩护，他向《中国经济周刊》记者介绍说：“上海县房地产总公司出售给周小弟的土地大部分未获土地使用权证，那么上海县房地产总公司是否也属于涉嫌非法转让、倒卖土地权呢？”而在法庭上，公诉人并未把该公司及其负责人作为被告。

　　翟建还告诉记者，这2536亩土地长达7年的多次转手过程中，新世纪懿德公司和阳光公司曾因为合作分歧诉诸法庭，后在上海市高级人民法院的主持之下达成调解协议。

　　据翟建介绍，2001年，新世纪懿德公司与阳光公司签订协议，约定新世纪懿德公司将三林懿德地块中的2036亩土地转让给阳光公司独立开发之后，双方出现了合作上的矛盾，阳光公司在支付了3.3亿元的开发费用后，没有支付后续费用，双方为此诉诸法庭。

　　2005年3月，周小弟以原来的“协议书在重大方面不符合土地使用权转让和联合开发建设房产项目的国家法律、法规和政策”、“签约时地块的征地手续尚未办理，是新世纪创业公司不享有地块的土地使用权”为由起诉阳光公司，要求法院解除此前的协议。在2008年12月25日、26日举行的周小弟案庭审，公诉人也引用了周小弟在该案起诉书的“上述理由”作为证据，说明周小弟存在倒卖土地使用权证的行为，具有明知故犯情况。

　　此后，在上海市高院的主持下，双方达成调解协议显示：由上海市环境集团接盘。上海市环境集团以110万/亩的价格获得500亩土地的开发权，这5.5亿的价款中，3.3亿用于归还阳光已支付的开发费。若环境集团不能支付5.5亿价款，则阳光和新世纪懿德的合作开发协议继续有效。

　　对于以上曾发生过的纠纷及法院的调解，翟建律师向记者分析说：“如果新世纪懿德公司与阳光公司之间的土地使用权转让行为属于违法甚至犯罪行为，那么合同本身就应该是无效的，而按照合同法，无效合同是不能进行调解的，这会有损双方当事人的利益，而上海市高院却进行了调解。这从法律角度看令人难解。”

　　另外，有法律界人士认为，周小弟案的控辩焦点之一，在于其行为在法律上究竟是正常的房地产公司股权转让还是非法转让倒卖。

　　按照1997年修订《刑法》第228条，非法转让、倒卖土地使用权罪是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。

　　在法庭上，周小弟并不承认自己存在“倒卖土地”的犯罪行为，他自我辩护称：“寻找合作方以及进行土地转让时，曾缴纳相关的土地使用转让金，因此转让行为并非非法。”

　　而公诉人认为，从目前已经搜罗的证据来判断，已经能够证明周小弟的涉罪事实了。

　　一位地产界资深人士告诉《中国经济周刊》：“在地产界，通过项目公司的土地、房屋等不动产转让交易方式非常普遍。最终判决结果也许对类似案件有借鉴作用。”

　　外界也有人质疑说，为什么在长达7年的过程中，三林懿德地块两千多亩如此大面积的土地的多次涉嫌“非法”转让行为并未引起相关政府主管部门的注意，更没有得到监管和制止。2002年，上海成功申办世博会以后，三林懿德地块更是被列为上海2010世博会主要动迁基地之一，而备受各方关注。在法庭上，周小弟一再咬定，相关部门对先后五次转让行为是“知情”的，并不存在“暗箱操作”，但其并未透露所谓“知情”的详情。

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