经济展望论坛之五：住房保障与房地产发展

　　12月13日第五届“中国经济展望论坛”拉开帷幕，该论坛由北京大学中国经济研究中心发起举办，新浪网、中信出版社等共同主办，已成功举办四届。第五届“中国经济展望论坛”组织专家学者在岁末年初对中国经济改革和发展中的重要话题进行对话式的讨论，评论过去一年的热点，展望未来一年的趋势。

　　场次：第五场

　　对话题目：住房保障与房地产发展

　　对话嘉宾：徐滇庆、聂梅生

　　特邀嘉宾主持：梅新育

　　时间：2007年12月20日晚上6：30—8：30

　　地点：北京大学中国经济研究中心万众楼2层

　　主持人：非常高兴今天能有这样一个机会与这两位学业界和业界高手同台论证，并且和在座朋友进行交流。我想在座今天这两位主要嘉宾，我想大家都不会陌生，徐老师不用说了，这是大名鼎鼎的经济学家，要介绍他的话，对大家来说是多此一举，这位女士嘛，是地产界的女中豪杰。所以今天讨论这样一个话题，就是住房保障和房地产发展，请这两位作为主要的嘉宾，是实至名归吧。

　　刚才在底下我已经问过徐老师了，但是聂女士刚才到，现在我主要想向聂女士问一问，你对辣椒的耐受力怎么样？

　　聂梅生：我对辣椒的耐受力非常强，因为我曾经在成都呆过6年。

　　主持人：我这个人一向讲话比较直率，说的好听一点是直言不讳，说的不好听讲话像个二愣子，偏偏聂女士你所代表的行业是反映当今社会反映最强烈，可以说是民怨最集中的一个行业。那么可能我提问的时候会提一些麻辣味比较重的问题，不知道聂女士是否能够忍受？

　　聂梅生：没问题吧，你问得重，不一定我回答得重，可能比较温和。

　　主持人：今天我们第五届中国经济展望论坛第五场就正式开场了。第一部分首先我想讲一讲就是说盘点2007，任何行业的盘点都包括两个部分，第一个部分是行业市场走势，它本身的盘点。第二个部分是制度发展的盘点。这个制度发展包括房地产与相关行业，金融业制度发展，也包括政府监管的发展这两个方面。

　　那么我想首先就请两位嘉宾对07年中国房地产市场走势做出一番盘点，并且加以展望，考虑到聂女士是中国房地产业界的杰出代表。

　　聂梅生：不敢当。

　　主持人：房地产所有数据是掌握的程度非我等所能及，所以这房地产市场走势盘点部分就请聂女士主讲，展望部分分析部分请徐老师主讲。先有请聂女士为我们介绍一下07年房地产市场的走势。

　　(掌声)

　　聂梅生：说07年房地产走势，我不知道大家最关心的是什么？是固定资产投资的增幅，还是房价的增幅，还是经济适用房保障这一部分？

　　可能分几个部分来说吧，就是说说我想说的事，07年我就想起06年年底的时候，徐老师开过类似会，也是频频开，也是春节以前，元旦前后，都是2006年底展望2007年怎么回事。其中有一个给我非常深的印象，我当时是这么认为的，我说2007年在力度这么大的宏观调控之下，应该说房价问题，我当时预计别涨的太快了，涨的太快就麻烦了。因为2006年到年底增幅是5.5%，说高也不算高，低也不算低，当时北京市政府说咱们房价涨多少合适，才不会列入黑名单，因为2005年上海曾经涨到10%几，上海成了焦点，说上海房价涨的太高，上海生病，上海吃药等等都来了，到2007年盘点的时候房价的增幅不要超过6%，结果这个预测大大不是这么回事，现在搞到10.5%，到12月底不知道是什么数。这就是当时我觉得没有一个人，也可能徐老师是认为房价现在不高，没有一个人能预测得到，就是说会涨那么多。会涨到10.5。我今天来以前看了一下北京市房价的涨幅，前面从05、06涨得不是太高，都是10%以下，大概房价到06年也是7千多均价，结果今年一下就翻到12000，这个房价增幅就是超过预期，超过的比较多，我记得去年年底建设部部长汪光焘就说是正常的，最后就超过了预期，至于原因是什么，各说不一，至于今年这个尾巴会不会再翘，这个一会儿在做。

　　房价涨那么高，实际上固定资产投资没有增那么多，没有增那么多说明什么问题？并不是说我供给这方面很充分，房子肯定投资以后才能盖，那么从土地的来讲，从供给和需求这方面来说，供给是偏紧的，你自住也是需求，投资也是需求，二者兼有也是需求。就是供给和需求在房价上体现是比较大的。第二就是投资增幅不是太大。所以这种情况之下，这个就值得分析了，到底是怎么一回事，所以就是说这三个数字，就是土地、投资和房价反应最大供需之间不平衡，现在怎么调呢？看样子宏观调控调到最后，是调整供需当中的供给，供给这一块就是放大中低收入这一块，把这一块供给给放大，所以廉租房，经济适用房这部分的供给结构就大大放大。期望能够这部分土地供应和财政的收支的，土地出让金的转移，能够把这部分供给放大以后，使供需能够减轻，使房价得到平抑这样一件事。

　　第二就是调金融，这个比较复杂，汇率的问题，资产增值的问题等等，从紧的信贷政策明年已经要形成，调金融这一块在房地产调到命门上了，所以现在有一些短炒可能会被挤出，今年年底一个是调供给，使低收入放大，第二是抽紧金融，使炒房这一块能够被挤，第三就是进行土地大调查，调查以后向国务院汇报，大概情况就是这样。

　　主持人：刚才聂女士简要的介绍了全年的市场走势，从本来应该是大陆最暖和的地方珠三角，但是到年底的时候，偏偏从珠三角刮来一股冷风，我在最近去了广州深圳两次，亲身感受到了一点，当冷风艘艘的感觉，发起于南国的房地产市场寒风当中，徐老师是怎么看的呢？让我们欢迎徐老师给我们大家讲一讲他的意见看法。

　　(掌声)

　　徐滇庆：让我谈谈当前就是这个礼拜发生的事，我怎么看待这个问题，就是房价大跌，马上就出来很多说法，深圳房价加速下滑，还有人在中央电视台的经济半小时说，广州的房价暴跌20%，马上报纸上出来，珠三角房价低迷，北京是否会感冒，这个故事很多，那么我们怎么看待这个问题？首先就要认识到，我们看房价不要听那些街头巷尾的猜测性的语言，我们要研究经济规律，无论是什么人，违背经济规律，都是要承受到惩罚的，对于规律，我们一定要敬畏之感，要了解潮流，驾驭潮流，才能保护自己，发展自己。

　　房价和其他物价一样，有涨有落，潮起潮落一样，房价变化也有其内在的规律，但是我们一定要下点真功夫去伪存真，我们才能把当前的价格问题，房价问题搞清楚。

　　首先我研究一下最近的报道，大量的报道反映的是营销，我们知道房价在供不应求的情况下，房价就取决于是销售商开发商和购房者之间的谈判，最后谈成的结果，我们在讨论房价的时候，要从时间去列数据判断房价的变化趋势，不能拿房地产商开出的楼价来讨论问题。

　　那么大家都知道你要去买菜对吧，问卖菜的老太太多少钱一斤，他说两块，你说一块卖不卖，她说行，你要多少斤，是不是这样意味着菜价下降了呢？不是这样的，这样是没有根据的。其实房价低迷，交易量下降并不等于房价下降，这个搞清楚，咱们说买的不如卖的精，在房地产上谁的信息最多，肯定是房地产商，如果房价真的下降，房地产商第一个就是赶快出手，而现在恰恰相反，房地产商在不卖，这个本身就说明房地产商普遍对房价的估计还是上升。而且说的拐点，实际上拐点的经济学定义是很清楚的，它是表示着由加速增长变成减速增长。拐点是在这儿，这个叫做拐点，在这儿是加速增长，在这儿是减速增长，但并不表示不增长，它绝不代表最高点，所以说如果拐点要出现，也不等于就是房价要下降。

　　另外我们要区别具体的楼价和房价指数，按照国务院四号文件的规定，必须用70%以上的面积来兴建90平米以下的小户型住宅，可是到1月到10月，全国90平米的住宅，占投资住宅的总比较只有4.6%，根本没有达到国务院的要求，当然以后会慢慢多，显然如果说，我们讨论房价要分两部分，如果真的明年大量盖小户型，经济适用房廉租房，然后一平均，这房价指数下来了。但是如果真的拿大量的土地去盖了小户型，廉租房，经济适用房，那么没有约束的可以随便选择的大户型豪宅，可供面积会大量减少，这样的话，这一部分可能要上升，所以说要把这个事分开来。

　　那么房价指数在很多地方有可能下降，但是市中心的大户型是一定上升的，我们讨论要看理论，就是决定房价有三大原因，刚才聂会长也讲了，供求关系，但是另外还强调，还有货币流动性过剩，资产重新定价，我们展望2008年，从理论的高度认识，应该达到这个高度，应该有这个能力从理论上来看待房价的变化，房价说到底是金融问题，是资金流问题。供求关系刚才聂会长已经讲了，非常旺盛，每年人均增加一个平米，人口2006年净增2600万，每年结婚的新人280万对。就是因为大家收入增加了，通货膨胀率也上来了，现在2007年这些因素非但没有减弱，反而更强，他推动的房价上升，因此在较长时间之内，从供求关系分析来说，就是正常需求，仍然是房价处在上升通道，这些因素没有改变。

　　最近深圳的房价下降是什么呢？那是因为过渡需求得到了抑制。这个今年在头五个月，每个月深圳房价都上升在10%左右，不到半年加了50%，这个就是投机问题造成的，你看这个数字，05年全年深圳购买2套以上房产的购房者7753人，而他们其中有30%的人在取得产权证之后，半年转手出售。这就说交易，投机需求太旺盛。所以目前出台的这些政策，抑制了投机，使得深圳房价的涨势受到缓解，这是正常的，但是并不表示别的地方也有这个问题。

　　要害的问题在短期内房价上涨是资金流动性过剩；较长时间，特别是资产重新定价是推动房价继续上升的主要原因，我来解释一下什么叫做资产重新定价，2007年11月消费价格价格，利率上不去，通货膨胀率也下不来，这个今天时间有限不谈，只要有负利率，理论和实践都证明，银行的居民存款就会流动，关键这些钱往哪里流，这个是背景，根据2006年的数据，中国老百姓出去了日常消费投资之外，购买商品房用了2万亿，还往银行存了2万亿，2006年老百姓还会继续把钱存进银行吗？实际上证明不会了。到了10月份突然下降5062亿，尽管11月回升了2628，那么老百姓在2006年存进银行2万亿，今年收入有增无减，就算和去年是一样2万亿，这些钱不去银行去了哪里，这就是我们讨论的依据，金融市场有5个部分，证券市场，债权市场，房地产市场，期货市场和外汇市场，证券市场中国只有1200亿，而且是全部是国有企业的，美国的债权市场，美国债权市场等于GDP。证券市场的规模很小，不够大，只有1500家上市公司，期货市场外汇市场基本都没开放。所以在这种情况之下，只有两个地方可以去，一个是证券就是股市，一个就是房地产市场。

　　假定我们下来不知道具体的数字，假定老百姓结余的2万亿，1万亿进股市，1万亿房地产，这对房价的上升提到一个推动作用，如果存款的存量部分在流出一些来到房市，房市的压力更大，我们一定要把资金流搞清楚，现在有报道说，深圳有亿万资金外逃，这个往哪儿逃，存入银行负利率，就是换了美元还贬值，你没有提供足够的出路，转了一圈只有房市和股市可选择，所以很多资金还要回到房市来，我们现在应该发展债券市场。所以在金融市场尚未发生根本调整的情况下，资金肯定流入股市和房地产市场，那么房价上涨伴随着这个金融结构调整的全过程，所以在房价上升过程之中，正如刚才聂会长所说的，最重要就是改变民生，让老百姓能够安居乐业，从资产定价的角度来观察，房价很可能还要再涨一段时间，等到金融结构调整到一个新的状态，房价暴涨的趋势才可能逆转，这就是我对08年房地产市场的一个展望。

　　(掌声)

　　主持人：我听了演讲之后，我感到非常失望，待会儿回到家里，我看到家里每天都在增长的书，我不知道是割肉还是把书卖掉，还是忍痛继续准备实施换购大房的计划，好吧，那现在先不讲这个房价的走势了，我们下面来看一看盘点一下2007年房地产市场制度和环境的发展，就像我刚才讲的那样，制度和环境发展，包括房地产与金融行业一些的发展，也包括政府的监管，和政府采取的宏观调控经济政策造成环境的发展。在这方面的话，就请两位嘉宾从自己的角度来讲，列举一些你认为哪些是比较重要的发展。它重要性在哪里，这样首先请聂女士来讲述了。

　　聂梅生：我可能得用一下视频，说一张图，因为讲到政策环境的事。

　　聂梅生：说到房地产的政策环境，我是做了一些研究，最后画了一个房地产怪圈，中国现在确实有政策问题，就是2007年头一次把这个股市和楼市这么密切的联系起来互动，确实像我刚才讲的那样，列也没有料到2007年中国的股市会涨到6倍，最高的时候上到6000多点，这种情况之下，对我们房地产有非常大的影响，主要今年的房地产这个政策环境当中，我觉得在宏观调控当中有两点是没有预料到的，或者说是没有很好的做到的，一个就是金融，一个就是土地。

　　那么实际上对房地产来说，一个是银根，一个地根，在宏观调控政策的大前提之下，主要调整就是银行，我们首先看一下，在收紧银根的情况下，从03年121号文件之后，一会儿又说提高开发商的自有资金率提高10%，最近又是二手房的什么，第二次购房的抵押贷款的首付又提高，等等等等，那么在收紧银根的情况下我们看开发商干什么？开发商主要是靠银行来，一收紧，今年房地产开发的并购是非常活跃的，我们这个商会非常感觉得到，就是一部分大的开发商并购小的开发商，这是一种，就是大吃小，另外今年有一个非常活跃的一个问题，就是先期上市的这样一些上市企业，他通过股市套了大量的钱，这个你看，现在最近的股市下降，就是地产股下降，实际上地产股在前期的股市当中非常活跃，他的市盈利最高达到300，这种情况下，不断从股市拿钱，拿了钱以后，这个地方有一个短路，就是最近很多人突然想清楚了，这个短路点在土地上，因为中国开发商有一个问题，他没有很多的持有性的物业，国外有很多成熟的开发商，他有很多写字楼，他可以长期持有，形成稳定的现金流，中国80%开发商都是搞住房，所以现在上市这个问题上，只有找土地，所以疯狂把土地作为资产，开发商圈了以后，然后通过上市公司来推动，推动以后使这个资产能够增加，增长以后它再通过它的增发等等各种各样的办法，然后再拿地，在股市上融资很活跃。

　　在这个时候出现什么问题呢？现在房价上升当中有一个很大的不公正，我认为是政策环节出了问题，有一批开发商做的非常好，是做品质的，做质量，做产品，这批开发商前期没有上市，那么在拿地这个问题上，因为我们采用的是招标政策，地方政府有非常大的冲动，地区财政一定是高价中标，比如你是上市公司，我是做产品的公司，咱们俩举牌的时候我一定举不过你，因为你在股市有一个预期，按照预期值来举牌，我现在必须算我现在的帐，算不过就得放牌。

　　你想就造成现在面粉价格高于面包的价格，这么一来，一个地王出现，虽然这个地王出现了，拍了一块地，他不是今年开发，他不是当期的土地价格，但是非常不幸，当期的土地价格就带动了房价，比如我这块地拍下来已经是楼面价是8000了，那旁边那些个正在卖的楼盘，他的土地是2年前以前拿的，绝对不是8000，所以今年这个土地问题形成一个巨大的短路，就是造成了把这个股市变成一个放大器，然后突然变成硬通货这样来做。

　　所以房地产怪圈当中，土地是一个放大器，你看到8月份上市公司融资达到1千多亿，现在更多了，外资在这个地方是一个推动器，原来外资在中国买房子，因为现在有各种各样的问题，人民币升值的预期，我们升息，美国降息，这样他什么不干就挣钱了，所以现在外资进入中国是五条路，原来就是一条路，现在不行了，现在他直接进入股市，直接买房子，直接开发商在一起，然后来参加开发商的股权融资，然后进来，所以外资是五条线进入中国确实是一个推动器，造成我们中国外汇储备急剧上升，土地成为硬通货。

　　刚才讲了万科的事情，他现在为什么降楼价，其实当时我写了一些文章，当时在中国形成很多地王，就是万科搞的，然后福州的地王，也是万科弄的，因为万科是一个上市公司，他不得不使他现金流非常的涨，因为他没有经营性的五物业，他没有稳定的可以收回来的，他只有卖楼，现在一看，对不对，整个这个交易量下降，就不像刚才徐教授讲的，有些是不能住的，他可以捂盘，万科不能捂盘，他没有现金流就完蛋，所以他必须降价，他现在好像是降，他现在降价的楼盘不是今年拿的，他可能是去年前年拿的，他再降都赚很多钱。别看了他降了15%，20%，甚至一个平米降2、3000，他仍然赚很多。

　　你比如去年涨了5.5%，今年涨了10.5%，如果明年我希望是回归的，那还是涨，那怎么叫拐点，并没有说我明年是负增长，那就是拐点，如果明年房价是负增长，增长幅度从10.5回到到去年5.5，这个叫拐点吗？我认为是回归理性，因为按照美国的房地产周期来讲，他7年涨，2年平，一年降，基本上是这么一回事，所以10年平均是涨的，但是不排除有2年是不涨的，是平的，甚至增长率是等于零，不能现在就说，你那个万科降价了，你仍然还挣那么多钱，你利润率还是很多，你告诉我说是拐点，这个是说不清楚的，是说不通的，我觉得。

　　所以我为什么要把房地产的怪圈讲清楚，这个土地是一个政策性问题，由于中国的土地是公有的，不是私有制的，所以在土地问题上，地方政府有很大的权利，而且地方政府这个土地的收入，它是作为计划外的财政收入，基本上是计划外的财政收入，所以你想一个发达的股市，和一个非常落后的土地管理机制，是计划外的财政收入，这两个东西就不可能平衡，所以造成土地由于政治性的问题进去以后，成为今年这个房地产的怪圈中，一个非常重要的短路点。所以这个地方的政策，国土资源部已经感觉到这个问题，这个确实是政策的问题，再加上土地招牌挂。

　　还有金融政策，我们确保融资渠道，只能在这两个红圈里面转，要么就是钱取出来，到股市里面套钱，套钱以后我干吗？我从这个股市里面50万变成100万，我干什么，就是买楼，他就是这样子在这里面转，因为你没有其他的直接融资渠道，如果证券市场，债券市场，的期货市场等等都能够发达起来这个钱就好办了，就不会在这两个红圈当中去短路，去转，所以我觉得金融政策要开放直接融资，按照十七大精神当中讲的这一条，就是金融政策除了银行贷款以后，要开放直接融资。我想从紧的信贷政策说了以后，就是有更多的融资渠道，而且十七大也讲了增加居民的新财产收入，所以我想直接金融，政策方面明年是一个重点。

　　主持人：虽然今天是头一次见到聂女士本身，但是已经能够判断出来，聂女士一定是一个不错的房地产行业协会的会长。为什么呢？因为从刚才的发言可以看得出来，她对自己投身的这个行业满怀激情，一讲起来滔滔不绝，洋洋洒洒，让我也身受感染，只是作为主持人我不能不考虑时间有限，所以下面两位嘉宾可能要注意一下时间了。下面请徐老师你作为一个学者的角度来看，你认为2007年房地产业制度发展有什么东西是最重要的？

　　徐滇庆：2007年是一个房地产政策的丰收年，在2007年以前开过不少会，那么每一次会国务院都出一些新的文件，从国八条，国六条一路走过来，始终大家对国务院的文件争论不休，而且就看这个文件的本身吧，它政策漂移不定。始终找不到着力点，但是到今年的8月7号出台了国务院24号文件，把真正的政策着力点找准了，实际上经济学理论并不复杂，就是说我们要把看得见的手和看不见的手要分清楚，要明确政府的职能。

　　而且还有一条就是产权问题一定要清晰，否则国有资产就可能被盗窃，会被大量流失。这些简单的经济学道理，终于在国务院24号文件中得到比较清晰的阐述，也就是说政府在经济发展中应该起到的作用，就是要除了保持公平的竞争环境，维持一个很好的法制环境，保护法律秩序之外，更重要要能够照顾弱势群体，那么24号文件就终于把重点放到了以民为本上来发展廉租房，经济适用房，和小户型房，这个转移体现了我们以民为本的政策的要点。

　　而盲目的去打压房价是一个错误的事情，而且也没有做到，那么现在仍然还有反复，仍然还在不停的说限房价，双限房，这些都已经成强弩之末，所以还必须进一步进行经济学基本理论的教育，和党的改革方针政策的教育，让这些人明白，把重点真正放到以人为本的基点上，所以24号文件为我们房地产政策提供了一个里程碑，这是我们2007年房地产市场最重要的收获。

　　主持人：刚才两位嘉宾从自己的角度对2007年房地产的制度发展做了一番盘点，下面我们进入第二个部分，也就是说房地产可以成为中国社会反映最为强烈的领域。刚才我们说到了，就是说聂女士对自己从事的行业，工作是满怀激情，但是很遗憾的是，她投身这个行业就是集中当今社会最多民怨的一个行业。房地产业为什么成为中国大家争论最多行业。由于房奴的负担太重，导致众多房奴谨小慎微，对人格心理是一种严重的扭曲，第三对农民的剥夺，房地产的腐败现象等等，不管怎么说，中国房地产市场价格持续上涨，这价格持续上涨后面，是什么动力呢？两位嘉宾刚才从经济角度做了一些剖析，但是如果仅仅从经济角度，经济力量推动房地产价格上涨的话，可能没有这么大的民怨，更重要的是一些非经济的因素对房地产市场价格的推动，这引起了比较广泛的民怨。在这里我想说，按照中国社会许多人的看法，在房地产业界已经形成了一个相当强有力的利益集团，如果说这个利益集团能够俘虏绑架政府的决策，从我个人的感受来看，比如说03年人民银行出台了著名的121号文件，就是要求通过收缩放贷，提高首付等措施来冷却房地产市场，压缩房地产市场的泡沫，但是房地产业界顽强的政治游说，使得国务院出台一个文件，把121给阉割了，制定发布121文件的人民银行戴根有同志也黯然去职，但在之后我读了房地产业界思想家冯仑先生的一篇文章，在当年那一期证券市场周刊上面，那篇文章给我留下了非常深刻的印象，因为那篇文章充满了一种洋洋自得的情绪，他这么说，市场的力量是顽强的体现出来使得来势汹汹的121文件终于成为一朵羞答答的玫瑰。

　　那么我想作为聂梅生女士你怎么看待这样一种房地产利益集团绑架政府政策这样一种说法？

　　聂梅生：首先我好像不能同意你两个说法，一个是房地产利益集团绑架政府，还有一个关于房奴的问题，因为对这个问题我们做过一些专题的研究，咱们这么说，就是所谓房奴在中国之所以形成这个说法，其实是有两个原因，国际上通用的两个比数，一个叫做房价收入比，一个是出售比，而且说的比较多是房价收入比，咱们看看房价收入比到底是怎么回事，为什么我不同意你的意见呢？就是在国际上是衡量房地产的这两指数，在中国都不适应。我说你起码知道我观点的依据是什么？咱们先分析房价比这个问题，就是中国有资产的这部分人员是非常多的，就是房改，98年的房改不是全中国都有的，中国人有房子，而且住房持有率是非常高的，这是一个现实，而中国人不是没有房子，是有房子，在这种情况之下，目前为什么形成买不起房的这个说法呢？主要就是中低收入家庭他赶不上，然后看中低收入有没有房，自有住房的面积是70平方米，就是我们最低收入这一块，很大一部分是下岗工人，或者怎么怎么着，他没有钱不等于没有房。这是中国的一个实际情况。

　　所以在房价收入这个问题上，更多把资产装进去，不能简单拿工资的收入和房价来比，应该包括你原来放开分的房子，现在说买不起的房的这些人呢？就是放开没有分到房子，这部分人也拿不到廉租房，所以现在这个事情，你分析到最后，现在闹的最凶是网站上这帮人，我倒觉得影响了政府的一些政策，这部分人甭管你怎么闹，98年我们都拿到了一套150平米的房子，因为我当时是建设部的司长嘛，然后现在退休了，做这个事，10万块钱拿了150平米的房子，我拿早了，因为我们两口子有70年的工龄。这个房改没有拿到，现在廉租房你照样那不到。你们毕业以后拿得到吗？你们是属于这个群体吗？仍然不是，所以现在是夹心层的问题最大，也就是这些人，包括北大的这些毕业生，毕业以后会落入双限房的局面，所以谁是房奴，房奴到底是哪些人？中国的住房持有率达到80%几，你有资产，不是没有资产。

　　所以我不是很同意你绑架不绑架政策和房奴的事情。

　　徐滇庆：另外说房奴，但是当老师的又咬文嚼字，奴就是奴隶的意思，奴隶就是没有自由，中国历史上咱们解放前有贫下中农，只有西藏才有农奴，因为贫下中农再穷还有一个自由，就是要饭，那么现在房奴这个说法，请问买了房子的人，有没有最后的一个自由卖房子呢？你把房子一卖，花花的钱都来了，足够你租好长时间的房子，还可以享受生活，为什么你不租还要买呢？因为你算了一下，房价上升，所以你在享受着资产的增值，那么你是心甘情愿选择了更好的一个盈利模式，你就不是奴隶。这一点我是屡次三番来说，但是仍然有些人还要坚持说自己是房奴，明明你有自由，你不用，叫什么奴隶啊。

　　主持人：刚才两位嘉宾比较一致的观点是，特别是聂女士主张还是从经济方面的因素，而不是从非经济因素来探讨中国房地产市场价格持续上涨的推动力量。而且也对房奴的说法做出了驳斥，但是我想有太多的一些表现的话，一些事情让我们不能不怀疑，就是说政府，特别是一些地方政府，监督房地产主管部门和房地产开发商之间的关系是否过份暧昧了。比如说任何调控，中央制定任何的调控在冷却房地产政策措施，到了政府手里执行总是那么羞答答的出台。比如说我作为一个北京市民，我注意到这样一件事情，就是05年8月份的时候，那是8·15的时候，北京市下了一个紧急通知，注意啊是紧急通知，就是要求处理超过超限度的大户型经济适用房，就是超过140平米的大户型经济适用房的话，不能再按经济适用房销售，已经买了，但是还没有办房产证的怎么处理，待研究和决定要审查。但是超限度的大户型经济适用房，到底怎么处理？这一研究就研究了一年又三个月，注意对这个紧急通知研究的速度，直到去年2006年11月才出台一个通知，这超过140平米的经济适用房只能按商品房销售。我知道因为这样一篇文章，我被很多北京人骂成是北京公敌，我也是北京市民，我还是很关心这个城市的，就是说这样一个紧急通知的研究就研究了一年又三个月，政府如此温情的举动，我想聂女士能不能对我们解释一下，做出一个比较合理的，令人信服的解释。

　　聂梅生：我作为房地产商会的会长，和地方政府关系比较密切，而经常听到市长们的反映，我觉得这个事情有他深刻的根源，在哪儿呢？就是我们地方和中央的财税制度，迫使地方不得不寻求第二财政，因为他上交给中央的部分太多，那么地方这部分能够支配的权利有限，在这种情况之下，很大一部分土地是他第二财政，否则地方难以为继，再加上我们原来GDP崇拜，要求地方GDP增长的很快，这时候就寻求房地产作为他的支柱，这一点我觉得是非常强烈的一件事情，一直到现在，我上个星期刚刚从四川过来，地方政府在卖地这个问题上仍然是非常冲动的，我并不是替他们利益集团说话，不能完全用腐败，或者从里面得到多少多少好处，这可能会有，但是更多还是地方经济的发展难以为继的，很多很多城市，他必须寻求土地作为他的第二财政。这是第一个问题。

　　第二个我觉得从我的看法来讲，正式由于这个数据，中国持有住宅的比例非常高，如果房地产有些什么动荡的，真正倒霉的就是两家，一个就是持有房子的这些人，因为占的比例数太大，所以地方政府不得不犹豫这个问题，因为你没有买房子之前，你都希望房价是降的，你买了房子以后你就希望房子是涨的，其实跟股票一样，你在低市入进去，你希望他涨不希望它降，这不一定是绑架。另外如果是房价大跌的话，大家都倒霉，第二就是银行，银行现在存贷差这么大，这种情况之下，因为一直按揭抵押贷款，这是银行的优良资产，如果这里面有个三长两短，银行的不良资产也会上升，所以这两件事情促使在房地产问题上，好像是地方政府阳奉阴违，这里面实际上牵涉到更多人的利益和国家的利益在里面。

　　主持人：就是说近年来中国房地产价格持续上涨，吸引了无论是业界，还有全社会的关注，也引起了大家提出各种各样的解决的药方，比如说不乏相当另类，相当独到的看法，比如说未婚青年推动房价论，这也顺理成章，如果这个机制成立的话，最好的解决方法，包括房地产市场在内，这种资产价格持续大幅度上涨，在中国经济生活当中，至少是引起了一些局部的非工业化的现象，它使得很多企业没有兴趣去做实质经济部门的投资，去提高生产效率，而是一个劲的去炒房，炒股，那么这样的话，像这种现象的话，对中国经济持续协调发展有什么影响？如果有威胁，如果解决？请徐老师能不能给我们做一下解答？

　　徐滇庆：这个题目很大，但是因为这个8点钟我必须赶去凤凰电视有一个节目必须要我上，所以不能展开充分的谈，刚才主持人问的问题，是非常重要的问题。就和我最近出了两本书，关于房价的书，封面上都写着这样的话。房价飞涨，充其量不过是肌肤痔疮，银行风险才能心头大患，这个问题就是说，一定要切断从不同途径导向银行的祸水，1997年亚洲金融危机给我们留下了深刻的教训，我们绝对不能重蹈覆辙，所有的政策和措施，你不论是照顾中央政府地方政府，房地产开发企业，还是购房者都要有一个更好的准则，就是要保护我们的社会稳定，保护我们的金融体系。如果金融危机一旦爆发，我们说什么都没有用了。所以都要考虑制度性的改变，现在炒房炒股会不会过热？肯定会，会不会因为炒房炒股而导致金融危机？肯定会。亚洲各国都有惨痛的教训，所以我前后专门写过四本书来介绍亚洲金融危机爆发的前因后果，和中间资产链断裂的环节、时间、特征，现在我们还没有到那个程度，但是我们必须要如临深渊，如履薄冰，战战兢兢防范金融危机，炒房炒股怎么制止它？能不能采取简单的行政方法呢？那又是错的，而且没有用，现在有人就想，说如果房价继续暴涨，政府会出台更为严厉的宏观调控政策。那么他们的心目中还有什么政策没有用呢？那么只剩下一个来限房价了。直截了当由政府限房价显然不是一个好政策，因为违反了市场规律，而且不符合市场经济的基本规则。

　　现在结果就是没有原则的把权利交给了各级官员，官员得到限房价而没有原则，那么就是绝对的权利，最后就是绝对腐败。不仅限不成房价，还会导致天下大乱，那么我们针对炒房炒股过热，应该采用的是金融货币财税政策。我曾经说过炒房无罪，逃税有罪，这就说明这个问题，所以我们一定要统筹安排，制定一整套完整的税制改革方案，制止炒股炒房的过热现象。在经济学理论中，叫脱冰税，必须用脱冰税的方式给放市和股市降温，同时要对房地产税立即上马，来缩小贫富差距，照顾穷人，但是我们征收这些税并不是为了增加老百姓的负担，也不是为了政府来搜刮更多的财富，我们的目的是整理好这个体制，所以这边征了房地产税，那边就要减少民众的个人所得税，使得整个的税负不增加，而是税源扩大，并且缩小贫富差距，让富人承受更多的税负，让穷人得到缓解，现在中国的贫富差距在2004年基尼系数达到0.47，在亚洲各国处于领先地位，我们做的很多事情连资本主义国家都不如，所以使得贫富差距越来越大，这个确实到现在还没有得到根本缓解。因此我们必须立即的认真的考虑全盘的税制改革，从而防止贫富差距，导致我们社会失去平衡，谢谢。

　　主持人：接着这个问题是向聂女士提出，可能有点辣椒，但是给聂女士回答的时间只有两分钟，另外还要让徐老师回答一个问题。这个问题就是在公民社会当中，行业协会是一个行业的成员企业向政府表达意见以及与国外的同行进行交涉的一个重要的组织工具，这是它好的一个方面。但是从存在的坏的一方面来说，至少在理论上，也有可能沦为某一个行业掠夺同胞的组织，那么作为房地产协会的会长，那么聂女士你是否曾经碰到过公众责任与行业利益之间的冲突，是否感觉行业长期利益与短期利益的冲突，如果碰到过怎么解决的？

　　聂梅生：因为我一直认为国家的利益，行业的利益和人民的利益是一致的。如果这里面不一致的话，那么就是应该寻求到一个达到一致的目标，那么我作为房地产商会的会长来讲正是这么做的，我们做了很多金融研究，和廉租房，关于廉租房的抵押贷款的政策，关于绿色地产都是我们行业内的事，这些行业组织有他们自己的立场，我们跟消协就不能互惠，我们必须促使人民的利益和产业的利益和国家的利益相一致。

　　主持人：回答的问好，最后一个问题留给了徐老师，从根本上来说，至少在一定时期内，房地产业显然取得利润最大化的时候，与住房保障又产生冲突，特别是某些保障措施是否存在后遗症，有存在发生后遗症的风险，如何防止、如何化解，最后包括廉租房和经济适用房当中的腐败，像建筑垃圾，等等这样的问题，那么徐老师你怎么看？

　　徐滇庆：还是应该遵循一个最简单的原则，让市场管理市场，让政府做政府应该做的事情，廉租房是政府应该拿出来照顾民众的，所以这是政府的事情，跟房地产企业盈利是基本上没有关系，但是在确定了廉租房建筑方案之后，可以招标交给房地产企业去做，经济适用房只要把产权搞清楚，他的土地产权绝不能轻易转让，其他的问题都好解决。因为原来经济适用房的腐败现象都出自于对土地产权的掠夺和盗取，现在政策规定了，经济适用房只有不完全产权，而且规定了将来进行转换，换售所必需的程序，这个问题解决的也是比较好的。

　　小户型房一定要坚定不移的推动，否则的话，将来有可能形成中国的贫民窟，后患严重，至于说房子的质量问题，廉租房的质量应该政府管，其他的问题交给市场竞争，由市场竞争来进行解决，所以说到底还是我们经济学基本理论告诉我们的市场归市场。

　　主持人：在这里我想说一句爱因斯坦语录，就是听一个好的老师讲课的话，一天好比只有一分钟，听一个坏老师讲课的话，一分钟好象有一天那么漫长，今天有这么两位优秀的讲师跟我们嘉宾，不知不觉一个小时就过去了，其实还有很多问题向两位提出，但是想到还有亿万观众的凤凰卫视等待着，所以我们第五届中国经济展望论坛还是就此结束，让我们用热烈的掌声为徐老师壮行。