易宪容：我为什么招地产商骂

　　文·天山/

　　20年前的上海一位年轻人在图书馆的角落，无意中发现了一套英文版的新帕尔格经济学大辞典，书中都是当代经济大师的经典理论，其中包括产权经济学派的创始人科斯。当年这本很少被人阅览的书立刻引起了这个年轻人浓厚的兴趣，并将此书一借就是三年。

　　年轻人在书中的索引处找到了科斯的地址，便给这位后来获得诺贝尔经济学奖的大师写了封信，信中写道：“作为中国的一个学生，我读了产权理论觉得对中国的经济改革将会很有用。”

　　写这封信的就是当今中国财经界异常活跃的易宪容。

　　科斯很快回了信，从此二人开始书信往来。科斯1991年得诺尔贝经济学奖，易宪容也从中国向科斯发去了贺电。五年后，易宪容做了一件让科斯没有想到的事情——为科斯写了一本传记。

　　“我用了几年时间来阅读与收集相关的资料，科斯的传记写作也花了一年多时间。”易宪容说，当时科斯的有些文章他甚至看了七八十遍，对科斯的经历和理论有了非常深入的了解。在一本当时出版的《生产的制度结构》(或《企业的性质》)书上他写满了密密麻麻的读书笔记。

　　直到1999年的华盛顿制度经济学年会上，易宪容终于见到了他所崇敬的科斯。“我跟他合影时，他拍着我的肩膀说，‘我把你的那本传记放在我的书架上了’。”

　　与经济学大师的交往，使易宪容在早年研究制度经济学上受到了很多的启发。

　　然而，如今的易宪容却因在房地产领域的言论，引发了外界的巨大争论。一个本应研究金融的学者，缘何出人意料地钻进了地产界，并公开对房地产市场问题给出自己的各种解释？

　　这还要追溯到1998年前后，那一年，易宪容受张五常教授之邀到香港大学做合作研究，并从这时开始关注香港的房地产市场。1998年中国的住房制度改革，更引起易宪容对中国房地产市场的关注，并在当年写了一篇《中国房地产金融的制度分析》文章。“我在那时就发现中国的房地产问题是个大事，以前在香港感觉到地产经济非常重要，它成了香港经济主体，如果中国房地产市场发展，将对中国经济同样有很大的影响。”

　　2000年易宪容从香港回到北京之后，对国内房地产市场的关注多了起来，并渐渐发现“这里面问题很多”。于是，易宪容频繁在媒体上发表关于地产的各类观点和评论，并由此惹来了很多争议，就连很多经济学同行也有不少人反对他的观点，2005年6月“国八条”后，易宪容一篇关于“国八条”及房价解释的文章，被媒体炒作成对当时房地产市场价格预测，结果以讹传讹，并成了房地产开发商及网友攻击的目标。

　　面对被斥“不懂地产”的攻击，易宪容认为用经济学理论分析房地产市场这类经济现象，是“万变不离其宗”。特别是中国的房地产市场，新制度经济学是很好的工具。

　　“有些人说我不懂房地产，其实房地产难道不是经济学？还有，对于转轨经济来说，中国的经济问题根本上是制度规则问题，如果我真的看不清房地产市场的制度规则问题，我能分析出道理，媒体会登我的文章？不可能的。”

　　“为什么地产商骂我？因为我把房地产内在的、本质的、骨头里的东西看透了，看到房地产市场的问题在哪里了。” 没有任何地产从业经历的易宪容认为，他揭开了地产商变魔术般赚取超额利润的谜底，所以才会招人恨。

　　在凤凰卫视的节目中，易宪容曾和地产大嘴任志强有过面对面的辩论，两人一度争得面红耳赤，就在那次节目之后，易宪容和任志强的关系变得更加紧张。

　　“我为什么要参与辩论，就是要指出许多似是而非的谬论。让大家看清楚中国的地产市场到底怎么了。别人怎么攻击我，那是他的事情，但我不会同样对待他们，我可以以德报怨，更何况这根本就与我没有任何利益关系。”易宪容称自己事后对此事跟没发生一样。后来有人猜测他和地产商打配合战，易宪容表示，“我从来不会和这些人私下里交往！”过去没有，现在没有，将来也不会。

　　2007年4月初，随着易宪容辞去社科院金融研究所研究室主任的职务，一系列的争议和猜测再次传播开来。甚至还有11名经济学者在博客上联名呼吁，“易宪容被迫辞职，妨碍了学术自由”，要声援他“敢于批评政府、敢于对抗开发商的精神。”

　　易宪容认为这是不重要的事情。在他看来，本来就“无名、无利、无功”。对这样的事情更多是淡之又淡。也有朋友打电话过来慰问，让他不要感到孤独，不要害怕，易宪容反倒觉得没有什么。“我说话做事是发自内心的，内心很平静，有力量，还怕外面有东西压？”易宪容说。

　　“房价单边上扬肯定有问题”

　　口述·易宪容/整理·小路

　　《英才》：已购房的人和未买房的人在房价的升降上有没有冲突？房价下降后是否会导致一部分投资房产的人出现负资产？

　　易宪容：现在市场是利益分化的，政府关心的是民生问题，更应考虑竞争秩序，保证公平，不应只顾虑到某一部分群体的利益，否则会导致市场的扭曲，损害大多数人的利益。

　　《英才》：地产金融真的存在严重问题？

　　易宪容：关键是如果银行把地产市场看做是只涨不跌的市场，这样地产商拿信贷资金就很容易。当大量的银行资金流入房地产市场时，不仅会导致房地产价格快速上涨，也给银行带来了大量的风险。

　　《英才》：房产价格波动会不会对经济产生负面影响？

　　易宪容：世界地产市场都有波动，为什么不允许中国地产市场波动，只能一路上扬？北京的地产从1998年后只有上涨没有下跌过，如果市场是这样，这个市场肯定会有问题。

　　《英才》：利率上调后对房地产市场有怎样的影响？

　　易宪容：利率上调对房地产市场影响极大，只是看上调的频率与幅度。我们可以假定一下，如果利率上调十次效果会如何，2004年以来，美国利率上调17次，结果大家已经看到了。我个人认为利率上调具有明显抑制房价攀升的作用。

　　《英才》：房价单边上扬，是否有土地稀缺的因素？

　　易宪容：土地制度不是主要原因，北京土地面积是上海的6倍，如果按照目前房地产开发的逻辑，北京房价应该是上海的六分之一，但实际上会是这样吗？

　　《英才》：土地是不可再生的资源，房产的位置也是不可转移的。这是否影响到黄金地段的房价上涨速度？

　　易宪容：地球上的土地都是既定的，因此任何地方的土地并不在于稀缺，而在于土地的使用效率。如果从北京盖房子一路盖到天津，宽十公里，全部盖50层的楼，估计容纳几亿人没有问题！中国土地的紧张程度不会高于香港和日本，人家房价没有只上涨而不下跌的单行道。

　　《英才》：宏观政策后地产市场会重新洗牌？

　　易宪容：那是一定的，至少银行信贷供给会更为谨慎。不过，目前最为重要的问题是政府对房地产