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高辉清 国家信息中心专家委员会委员
房地产新政才刚刚开始，有关后续政策还在制订之中。无论是“国六条”，还是“国六条细则”都只是承上启下的阶段性政策。但是，“国六条细则”第一次将“调整供应结构”和“稳定住房价格”并列为两大重点，笔者以为，这不仅为近期工作指明了方向，而且也为房地产调控的长期趋势订下了基调，是房地产新政迄今为止显示出的最大亮点。
首先，“调整供应结构”，为中低收入阶层提供住房保障，是建设和谐社会和进一步推进住房改革的必然要求。19世纪末20世纪初，随着工业化的发展和现代化第一次浪潮的出现，西方国家两极分化和房价上涨现象相伴而生，中低收入人群无法从市场上获取自己的住房，诱发了巨大社会问题，从而导致了现代意义上的住房政策的诞生。在1948年的《国际人权宣言》、1995年的联合国《经济、社会、文化权利国际协议》和1996年的联合国伊斯坦布尔人居宣言中，居住权利都被列为基本人权。各国政府也都纷纷采取措施，以保障中低收入阶层的居住权利。
在我国，早在1998年，中央政府在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确指出：深化城镇住房制度改革的目标之一，就是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。自此以后，虽然房地产市场在发展过程中出现了诸多问题，但这一房改目标从来没有更改。近年来，随着构建和谐社会发展目标的提出，我国城镇住房制度改革也开始从公房产权私有化阶段，转入全面建立住房保障体制的新阶段。然而，从目前情况看，完成这一历史性的转变，任重而道远。我们利用最新的有关数据对2004年不同收入阶层的商品房购买能力做了一个测算，结果表明，在我国，只有高收入户和最高收入户才能做到在支付月供之后消费不受影响。其他人群如果购买住房，不论使用20年还是30年按揭，都必须以减少正常消费支出比重为代价，否则将入不敷出。这一事实表明，我国住宅供需结构失衡现象确实很严重。
其次，“稳定住房价格”是房地产市场可持续发展的必要前提。即使是作为商品的那一部分住宅，也具有与一般商品不一样的特性。在一般的市场中，信息较为透明，买方享有先出价的优势，谈判的主动权、主导权往往在消费者手中。而在房地产市场，房地产商不仅掌握第一手信息资料,而且往往通过广告、与媒体合谋、隐藏信息等手段人为制造出一些具有倾向性的信息，误导消费者，以谋取高额利润。在这种信息严重不对称的情况下，先出价优势和价格谈判的主导权都掌握在开发商手里。再加上房地产的不可移动特性，在房地产市场上同类项目只有少数房地产商进行竞争,很容易形成地区寡头垄断的市场格局。在经济持续快速增长的情况下，这一切都很容易导致房地产交易价格高于其均衡价格，并且形成追涨行情，产生局部泡沫。实践证明，政府如果不对住房价格适时进行调控，房地产泡沫破裂危机将不可避免。
最后，地方政府职能的转变是实现双重调控目标的重要保证，而政府职能转换显然也需要一个较长过程。按用途分，地方政府手里掌握的土地大体可以分为四类：一是非经营性用地(包括路桥、公园等市政配套项目用地等)。二是工业用地。三是经济适用房和廉租房用地。四是商业性住宅用地。在这四类土地中，非经营性用地一般占了最大比例，政府不仅不能从中获利，反而要承担全部建设费用。工业用地往往用于招商引资，为了增强吸引力，地方政府通常会倒贴。开发经济适用房和廉租房用地，政府同样难以获得好处。唯一例外的是商业性住宅用地。由于一些地方政府过度依赖开发商业性住宅用地获取财政收入，也日益依赖于通过土地储备方式把征用的土地用作抵押物来获得银行贷款，房价越上涨对当地财政和融资就越有利。同时，房地产作为经济发展的支柱产业，可以带动很多相关产业的发展，创造更多的GDP，体现地方政府的政绩。在这样的情况下，中央政府无论是打算调控房地产供应结构，还是要抑制过快增长的房价，都与地方政府自身利益相冲突，因而许多调控政策难以落地生根。尽管“国六条细则”出台后，地方政府的腾挪空间大为缩小，但如果他不积极配合，依然还是能在一定程度上削弱新政的效果。
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