李开发：房地产市场有10大利益主体 购房人最弱

　　李开发：2007年过去了,2008年也已经度过了春节。又是一个两会即将召开的日子。参加关于房地产市场要不要进行宏观调控的研究也有好几年，特别是去年年初对中国房地产市场走势的预测文章见诸于媒体(八项措施到位，2007年房价可能下降25%)，引起了社会广泛的关注，并且在凤凰卫视《一虎一席谈》做了一期节目。因为有这个渊源，所以许多网友与媒体希望我对2008年的房地产市场做出回应与解读。

　　一、房地产领域的水太深，房地产领域的事情太复杂。

　　因此不仅与社会民众交流起来比较困难，其实就是与专家交流起来也是如此。各位想一想，这里面有多少问题？太多了。你得有丰富的社会经验，你得懂政治，懂得人际关系，懂得事情的复杂性，懂得国民经济各个产业的关系，懂得国民经济的平衡的重要性。在房地产的宏观调控过程中，至少有十个以上的利益主体，而90%的研究只关注开发商与地方政府，关注炒房人，其中远不是这样简单。因此，房地产调控带来的社会争议特别象公说公有理、婆说婆有理的纠緾不清的闹剧。作为一个政治和谐、社会进步的年代，各个利益主体都有言论自由，所以也只好听便由之。

　　从2004年以来，要不要对房地产市场的过快发展与价格暴涨进行宏观调控，这一直是一个全社会关注的话题，话题背后是数亿民众的住房权益与自己利益。2005年两会期间，在众多人大代表和政协委员的推动下，国务院以前所未有的“国八条”开始了房地产市场宏观调控。那么，三年调控的结果是大家都看到的。但是在2007年中，中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化，从2007年第一季度到第三季度，那么房地产市场的价格从深圳开始，向广州、上海、北京延伸，价格狂涨，价格疯涨，那么，涨价最突出的要说深圳的房地产市场，仅仅半年的时间房价就上涨的50%，有的甚至是100%。到了第三季度末，那么，我国的房地产市场又发生了另外一个大逆转。2007年8月下旬国家的相关部委先后出台了相关文件，对房地产按揭贷款首付标准，城市土地的供应中资金管理，对广大中低收入阶层的保障性住房的增加供应。在政策的驱动下，中国的房地产市场迅即从非常高潮走向冷落，并且开始萧条。买房的人打住了，购房的人也打住了，大家都在等待观望，看这一轮调控是否真的有力度，看国家的下一步政策走向。那么，从去年十一月份开始，全国的房地产市场的价格从令人咋舌的高价开始回落。深圳的房地产市场在不足3个月内，价格下跌超过15%，部分超过了25%。广州下降10%到15%，甚至许多楼盘打出了“比政府限价房还要便宜的商品房”的标语来吸引购买。即使在市场需求巨大的上海和北京，也已经有了相当程度的下跌，有的达到或超过了10%。

　　二、多个利益主体是调控乱象呈现的内在原因。

　　中国的房地产市场的争议至所以呈现乱象，是因为有着多个利益主体，它不象人们常说的仅仅是开发商、购房人与地方政府，或者是再加上一个炒房人四方，事实上它有着10个以上的利益主体，而每个利益主体都有自身的利益。所以，从宏观的角度上来看，所有的利益主体都会从自身利益出发，对中央政府的宏观调控发出不同的声音。事实上，每一个利益主体都有自己的诉求，我们只有弄清楚每一个利益主体的诉求，我们才能算认真地研究了房地产。然而现在的房地产研究乱成一锅粥，都是因为没有深入到核心层而停留在表层的研究居多，所以就难以有科学的结果。

　　三、十大利益主体搅局房地产市场调控

　　那么，我初步了做了一个分析，国内共有大大小小十个方面的利益主体，分析一下这十个利益主体是非常必要的，因为每一个利益主体都在不同层面与不同角度对房地产调控施加影响。

　　(1)、地方政府。

　　俗话说为官一任，造福一方。那么一任是多少时间？通常是五年，因为地方政府官员在市长和书记的任职上五年，少会再连任。那么在他任期之内需要努力发展当地经济，一句话，也就是要推动GDP的增长。从政府的工作结果来分析，有许多内容不是完全靠软实力来支撑的，他们需要有一些外在的东西，形象性的，代表性的工程来向来社会交待，来向当地的人大、政协报告工作。作为一个城市，增加新的投资，发展新的项目，新建一些标志性建筑物，改善这个城市的交通，这是显性的工作结果，容易被社会关注与认可。从另一方面来看，政府施政的效果好不好，那么，还体现在对社会经济平衡发展和缩小贫富差距方面，特别是政府能不能对中低收入阶层给予扶持，能不能多建一些保障性住房，一些廉租房，当然都与政府财力有关。此外，地方政府的财政收入能否扩大也非常重要，财政收入意味着政府手中有多少钱可以支配，能有多少资金用来为政府的相关部门增加经费，甚至为广大公务员提供一些补贴和经济上的福利，那么这些都是政府领导人，特别是主要领导人优先需要关注的。那么，实现GDP的增长，最好是产业发展，最好是引进项目进行开发，最好是扩大生产，但是，市场经济，竞争如此激烈，也许GDP能增长，但是有可能亏损，而且这个做法要待以时日。

　　那么，就房地产市场的短期发展来看，政府手中最大的资源是土地，土地是不要投入的。把土地拍卖出去，使地价得到升高，是个政府扩大财政收入最容易也最直接方式。地价当然会转加到房价里面来，开发商不会满足所谓合理利润的约束，当然希望尽可能提高房价，在提高房价以后，作为政府还可以从中分得的就是税收：营业税，所得税。所以地方政府作为社会的管理者，必然会默许、甚至公开支持当地房价的高涨。诸如青岛市委前书记杜世成等一大批官员就是那么做的。

　　通过出让土地，充分发展房地产业，增加了GDP，增加了地方财政收入，增加了地方政府相关部门的开支，也可以为相关公务员增加福利和补贴，然后政府的活动经费有了明显的提升，地方政府也可从房地产这一块的税金拿出一部分来，为中低收入阶层建设一些廉租房和保障性住房，也可以为改善城市容貌开发一些重点项目和重点工程。从利益主体来分析，地方政府一定会积极的推动土地市场的供应和房价的上涨。

　　当然,我们也看到有一些地方政府在切实调控房价，做了很多努力，比如，北京，广州，南京等，他们或者能够很好的把握当前发展与长远发展的关系，或者他们有足够的相关资源可以用来推动经济发展。但是从利益主体分析来看，确实有许多地方政府对中央房价调控大政方针阳奉阴违，执行不力。

　　(2)、银行。

　　我们国家现有的银行除了五大国有银行之外，还有一大批多种所有制的商业银行，但是占主导地位的五大国有银行。随着市场经济的发展，特别是近几年来房价屡屡上涨，在房地产市场的投资获得的效益，远远大于在其他产业获得的投资效益。大家可以看到，在我国现在的家用电器行业、服装行业、制鞋业，这些都是国民经济中的重大产业，现在的实际利润率有多少？笔者的手头资料研究，许多产业的利润率仅仅是1%到2%左右，比方说，服装业只有1%，家电制造业，大约是1.7%。而投资房地产，一不小心回报利润率就是100%，甚至更多，50%是常态。所以，有媒体采访开发商，开发商表示有时候赚钱赚得不好意思了，有的说，利润不达到20%以上我们是从来不做的。

　　由于这一个行情，近几年房地产市场的连续暴利，作为一个经济规律，资金会向投资回报率高的产业流动，各类企业和个人都在把手中的能调节出来的资金积极地向房地产市场投入，这就使得我们其他产业的流动资金和再投资资金越来越少。我们已经特别关注的是，几乎所有其它行业的大企业，都持重金进入了房地产业，象海信的地产已经成为企业获利的主要来源，原来的主业快要成副业了，海尔，联想，美的，国美，等等，都进入了房地产，前不久，大中电器的前老板张大中，携带30多亿人民币又进入了房地产。没有暴利谁会打破头抢着进入，天大笑话。所以有人说房地产亏损大家不要见怪，只有两种情况，一种是这些家伙脑子进水，或者就是利益的集团培育的枪手。

　　房地产市场的资金越来越多，一是推动了房价上涨，二是这些投资人又获得了更高的回报，接着进行下一轮投入。那么，由于其他产业的资金不断流出，最终导致其他产业利润一再下滑，产业不断萎缩，发展很难，而房地产市场的价格却在不断的攀升。

　　从银行角度来看，它是企业，企业的效益就是把“钱”出售出去，本身的获利来源就是取得贷款的利息。由于房地产不断增值，那么，房地产贷款是优质贷款。一套房屋的抵押贷款放出去，一个房产证手续压在银行，手续简便，监控可靠，工作量相对而言特别小，许多调查也可以简单化。所以在过去的五年当中，甚至到现在，整个银行系统是把房地产贷款当成银行里面最好的贷款，而且许多贷款的抵押主体在不断的增值，为了满足贷款方的要求，银行还开展了转按揭，为已经借贷人增加贷款。

　　但是，经济规律告诉我们，房价不可能无节制的上涨。房价的上涨有一个度的限制，所有市场的房价在上涨到一定幅度的时候，就有可能进入一种泡沫化的状态。国外多次出现过泡沫危机，我国早在海南的房地产市场在1992年前后高起，然后有突然回落，带来了海南经济近8年的萧条。但是我们知道，中国的国有银行，国有银行的主要资产是国家资产(其实也是全民的资产)，银行的这些贷款官员，并不需要对贷款最终顺利回收承担相应的责任。况且还有中央银行和银监会关于房地产贷款的质量的评价在。这样商业银行可以大胆放手把贷款提供购房人和房地产开发商。

　　不过，我要说的还有另一层意思，而且是主要意思，就是说除了银行本身的获利冲动外，银行许多的职员，与信贷有关的职员，都可以在其中获得自己的个人利益。

　　以CCTV新闻调查2007年4月23日报道的上海房地产一个专题来看，有些个别关系人能在一天之内，在不同银行同时获得17套住房的贷款，而且都办理到位，这种事如果不用银行的相关职员获得大量的利益的结果来解读，那么我们就没有办法来说明这一过程。中国有句俗话叫“无利不起早”，通常情况下的贷款过程，一般要半个月乃至更长的时间才能办妥，有许多审查程序，但是我们看到，在上述的事实中，或者没有这样的审查程序，或者这些审查程序都已经被虚晃一枪，走了过场，当中央电视台记者采访银行工作人员的时候，工作人员竟回答说，他们不知道客户在其他银行也同时贷款，因为如果贷款人在其他银行获得贷款，要在三天以后才能显示到联网查证的系统上面。这些银行为什么提供贷款连三天的审查时间都等不及，那么不管是用工作程序还是责任都是没有办法的，唯一可以说明的就是他们当中有巨大的个人利益，或者就是银行人员直接参与炒房分利。

　　刚过去的2007年12月份，中央电视台报道，新疆乌鲁木齐市的一家银行为一个“贷款人”提供了房地产贷款，而这贷款人却从来不知道。当“贷款人”去查证自己的贷款来路的时候，居然发现他的那个房子是不存在的，根本没有这个房屋的号码，他那个所谓的号码是3-59号，不仅3楼没有这个房号，2楼也没有这个房号，事实上根本没有这套房子，但是银行的贷款也已经放出去了。后来又出现了神秘人物帮助他这笔贷款还了，并且告诉他没事了，银行的贷款全部还清了，跟他没有关系了，那么，这真是一个很滑稽的贷款事件，这里说的银行的利益主体，其中包含了银行职员的另一个主体，我们没有分开解释。

　　(3)、房地产开发商。

　　这一阶层是最近几年当中是社会争议最多的。那么，房地产市开发商的提高房地产售价的要求，事实上是跟其他多个利益主体相关的。第一，他们需要地方政府提供足够的土地且足够的低价的土地来进行开发，或者政府抬高地价以后支持开发商抬高房价。第二，他们需要银行来提供足够的资金来实现他们这一获利流程。那么，房价的上涨部分对他们来讲就是无成本的利润，只要能想尽办法把房价忽悠上去，他们一定会做，这样，就支持某某大学的房地产研究中心的一个什么课题，给经费，实际是一种贿赂。并且在报纸上大做房地产广告。

　　但是也应该看到，在上涨的房价当中，正象有关媒体所报道的那样，可能有50%以上的利润给相关有权部门和官员瓜分了。那么所以说，房地产开发商从现象上的净利润之高并不是没有私底下获利的同伙人。

　　事实上，房地产开发商推动房价上涨，不是哪一个房地产开发商能够一个企业的独立行为左右的，因为即使在市场当中有一个或者几个特别“善良”的开发商，要把自己的房屋低价向社会出售，那么，它也会遭到其他利益主体的介入与炒作，价格同样也会抬高。实际购房人很难获得其中利益。所以，我们说房地产开发商既是获得暴利的阶层，那么，同时也在代人受过，忍受了不白之冤。

　　(4)、腐败官员。

　　地方政府的相关主管部门，比如，建设、土地、税收、规划等等。虽然政府的相关部门有一种为社会公共服务的责任，但是当这些巨大的利益诉求到了某官员手中，有些就会变质。房地产开发商的审批程序，任何一个公章，任何一项审查过程，任何一个需要盖章的环节，如果这些腐败官员想获得相关利益，就在此敲一下。正像有一位房地产开发商所说的那样，一个房地产项目总投资是几千万，乃至多少个亿。任何一个环节卡你两个星期就是半个月，他这个房地产开发商损失的部分就不是以十万来衡量的，所以必须好好打点这些相关的环节。这些相关部门本身有利益，从明的看，开发商逢年过节给整个部门送礼并不少见、发点福利。然后给些所谓内部价的房子，而内部价的房子是可以套利的，那个利比我们许多人多少年工资要多得多，千万不要小看。上海浦东新区已经双规的副区长康慧军，收了24套内部价房子，出售了8套，获得是1600万元，一套获利是200万，如果这些部门每人都只从开发商手中弄得一套内部价房子，就相当于他今后20年工资收入全部还要多，这样的情况如果不用利益主体来解释，简直就没有办法了。部门有利益，个人有利益。

　　大家可以看到，天津市前任检察长李保金，他在办公室里面可以为房地产开发商批条，批任何一个条都可以使房价打折20%乃至更多。我们可以想一想，他这样一个条子出去，这个购房人会给他有什么好处。如果没有好处，他会写这种条子吗？然后房地产开发商为什么要买他的帐？那就是他检察院可以找出一个理由去查帐，去拘传相关人员，找出一个什么什么东西修理开发商，这样使房地产开发商必须老老实实的接受他批的条子。这个人已经被判了无期徒刑。近几年来， 70%的以上的腐败案和房地产有关。不管是山东青岛市委书记杜世成，还是南京市人大常委主任王武龙，每一个人后面都有一个巨大的利益链条，每一个链条都牵扯几个人甚至几十号贪官，所以我们把他们归结出一个利益主体，是完全没有问题的。我们看到，在许多大城市的商品房销售市场，许多时候有一个突出情况，有30%甚至更多的购房人不是通过银行转帐的方式，刷卡的方式，而是带着密码箱，带着几十万甚至上千万现金来购房的。那么这样一批数额巨大的资金没有存放在银行，而且存放在密码箱里面，可见这部分资金或是腐败资金，或者是逃税收入。

　　许多腐败是看不出，查不出的，因为是权力交换。一个单位与另一个单位可以互动，其中有的可能与房地产八杆子打不着。部门有部门利益，他们是在房地产开发过程当中可能获得集体好处，个人有个人利益。

　　(5)、房地产中介。

　　近几个月房地产中介的行情，很有意思，就是举国上下的房地产中介，不是关门大吉，就是裁员走人，就是缩小门店。国内最知名的几家房地产中介公司已经破产，有的问题很沉重，甚至有大量的买卖房屋的业主的相关订金和付款都被中介公司席卷而逃。在近几年来，我们所说房地产中介商，大家比较公认的就是这个行业太黑，水也太深。他们用各种手段，介入在买房和卖房人之间，然后推高房价，甚至是买空卖空。其实整个行业几乎没有循规蹈矩的。案例已经是数不胜数。作为房地产的中介人，他要规规矩矩获得代理的利益是相对微薄的，获利高利的唯一的办法，就是把卖房人的房子在自己手上加价出售，加价的这一部分是他们自己的。他们加价出售的一个重要前提，就是大力忽悠，要来制造房价不断上升的这种假象来迷惑购房人。他们实际上团伙作案。先用某某的房子不好卖的假象来忽悠卖房人，使他们放弃他们应该获得的利益，然后用房价还要大幅度上涨要迷惑购房人，这期间的利益一套顶10套正常中介收入。

　　(6)、专业炒房人。

　　他们事实上已经构成一个又一个的购房团体。他们不是少量的进入市场，而且动不动以结成团体出现，买下一个或者多个楼盘，买上几十套，几百套甚至数千套住房，然后这样一批人他的所有活动就是为房价上升造势。他们在任何情况下都要说房价还会继续上涨，而且肯定要大涨，因为只有这样才能把自己手里面的房子给忽悠出去，从购房人当中获得自己的效益，这样的人为数不少。象北京商品房市场，广州市场、深圳市场，可能有30-40%的商品房的购房人其实是炒房人或炒房团。这样一群人推动房价上涨是不言而喻的，能量也是非常突出的。

　　(7)、普通的房地产投资人。

　　为什么说是一个独立的利益主体，主要是普通民众，他们只想通过增值的渠道，扩大自己的积累。他们的那点积累如果继续放在银行，利息已经微薄，跟不上物价的上涨，有可能变成零利润，或者负利润。他们把这部分钱拿出来，投资到若干房地产当中，然后随着房价的上涨，达到了保值增值的目的。这是一个积少成多的主体，也是众口砾金的主体。这样一批人数量加起来是巨大的。有人研究分析，北京至少有50万个这样的普通投资人，如果他们每人手里掌握着3套住房，那么就是150万套住房。那么，对这批投资人而言，自身的利益需要制造或扩大房价要上涨的氛围。

　　(8)、住房的真正消费人，即普通购房人。

　　这些人的投资是用来居住的，所以他们是真正的消费人群，他们希望房价能够合理，让他们买得起，高价房的价格能够下跌，能够使他们手里能够花较少的资金来获得住房。在所有的利益主体当中，只有他们希望房价是下跌的。

　　(9)、媒体。

　　由于其他各个产业受房地产暴利的拉动，大量资金流向房地产，造成非房地产的资金严重紧缺，导致其他产业的利润很微薄，产业也越来越萎缩。广东珠三角有数千鞋厂关门歇业或席卷逃离，与房地产业的挤出效应是直接相关的。不过现在没有人研究这个。那么媒体是一个平台，媒体是要传播社会新闻的，这些社会新闻，特别是房价上涨的新闻，主要是开发商，广告的主要来源是开发商。房地产广告是媒体的主要利益来源。通过这样的平台，媒体跟房地产开发商形成了一个巨大的利益链。房地产开发商要推动房价上涨就要多打广告，多举办活动，需要媒体合作，所以，时下的很多媒体由于这样的一个实际利润的权衡，所以必须把最好的版面，努力把最多的版面位置提供为房地产开发商造势，让推动房价上涨的文章占据主要地位，迎合房地产商的需求，把那些批评房价上涨、或者是认为房价下跌这些的呼声少登甚至不登，或者放在一个角落。那么，不论是谁来做媒体，可能都会这样。因为媒体也要生存发展，发展生存都需要利润，为从业者提供报酬，提供奖金、补贴，所以媒体也成了利益主体。(非房地产行业的专业媒体不在此例)

　　(10)、无良学者。

　　学者是社会的良心，是公认的社会正义的持有者。从理论上说，学者应当有良好的学术操守，这就是讲真话，不说假话。笔者就秉持一个原则，我可以不说话，但是决不说假话。然而，在利益的驱使下，有学术研究者背离良心与正义。有正义的良知学者，就有无良学者。他们的特征是与开发商结合在一起，或者每次参加房地产活动，收入了大额红包，或者取得了相关推升的房价的利益主体的课题，所以要从理论研究，从学术研究领域，论证房价要上涨，诱导民众认可房价上涨合理。不要仅仅认为推升房价的利益主体中就是开发商要雇用他们，事实上，地方政府也可以通过给课题经费来影响学者的态度。当然，也有一部分并不获利的学者。这些是学者或者是书呆子，不懂市场行情，或者是沽名钓誉的，只不过是为了显示自己的存在，有意搅局。他们不是利益主体。