易宪容：3号文件对房地产将产生巨大影响

　　文/易宪容

    3号文件如果能够真正落实下来，对违反规则者严厉处罚，那么，中国的土地使用效率就会提高

    新年伊始，国务院出台了《关于促进节约集约用地的通知》(以下简称为3号文件)。通知强调，为了切实保护耕地，就得大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、土地利用效率高、符合中国国情的土地利用新路子。文件认为，节约集约用地是民族生存的根基，是国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是中国必须长期坚持的一条根本方针。3号文件将对房地产市场产生巨大影响。

    提高土地使用效率刻不容缓 可以说，土地与银行信贷是房地产市场发展与繁荣的核心。特别是在土地公有及银行信贷政府严格管制的情况下的中国，土地与银行信贷政策对房地产市场的重要性更为明显。所以，近几年来，对内地房地产市场的调控一直都是在土地与银行信贷管理上。但是，由于对土地与银行信贷管理的理解不同，出台的政策也有所不同，达到的效果自然差距很大。比如，银行的信贷政策直到2007年下半年才触及问题的核心所在(即对投资与消费进行区分，在此基础上采取不同的价格)。对于土地，尽管这几年来，政府出台的政策不少，但实际存在的问题与政策要求仍然差距很大。3号文件的出台就是要缩小这种差距。

    3号文件的重点与新意表现为三个方面：一是如何提高土地使用效率；二是对闲置土地采取严格处罚政策；三是对违规用地禁止银行金融支持。

    3号文件重点强调了土地的使用效率问题，并出台相关规定来保证土地使用效率提高。事实上，任何国家的土地都是既定的，它不能多，也不会少。因此，如何更有效率地使用既有土地，是每个国家经济得以发展的根本所在。这几年不少人一直在说，房价上涨是由于住房供应过少，因此，政府就得拍卖更多土地来建造住房，增加供给，以此来调整房价。但土地供给增加了，住房价格却越来越高。也就是说，这几年土地供应的快速增长，没有解决房价快速上涨问题，房价上涨速度反而更快了。为什么？一是土地使用效率问题，即不少拍卖出去的土地并没有生产出可出售的住房。二是对住房的界定问题。如果住房是投资品，而且这个房地产市场的风险又有政府隐性担保，加之银行低利率政策及信贷便利，岂能不吸引人进入房地产市场投资？这时，对住房投资需求是无限的，有效供给根本就无法满足这种投资需求，房价岂能不涨？

    在中国，深圳应该是规划比较好、土地使用效率较高的地方，但与香港相比仍然差距很大。香港的土地开发了一百多年，仅用去了22%，但深圳的土地如果按目前开发进度，五年后就没有了。再看看北京，尽管北京的土地是上海的6倍，但能够产出上海房地产产值的6倍吗？北京的情况如此，其他二线以下城市土地使用效率就更低了。因此，3号文件的出台对内地土地使用效率的提高是十分重要的。既然要集约型用地，提高土地使用的效率，那么，未来各个城市土地拍卖就得采取严格措施，做好土地使用长期规划。

    土地自然增值收益应归国家 提高土地使用效率应该注意以下几个问题：一是土地产权界定与产权保护，二是土地溢价如何来分配。