徐滇庆：深圳房价下降因过度需求得到抑制

　　12月20日18:30--20:30，第五届中国经济展望论坛邀请到中华全国工商业联合会房地产商会聂梅生会长和北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授，特邀嘉宾主持梅新育一起就“住房保障与房地产发展”的话题进行一场精彩的对话。新浪财经进行现场图文直播，以下为徐滇庆精彩发言：

　　主持人：刚才聂女士简要的介绍了全年的市场走势，从本来应该是大陆最暖和的地方珠三角，但是到年底的时候，偏偏从珠三角刮来一股冷风，我在最近去了广州深圳两次，亲身感受到了一点，当冷风艘艘的感觉，发起于南国的房地产市场寒风当中，徐老师是怎么看的呢？让我们欢迎徐老师给我们大家讲一讲他的意见看法。

　　徐滇庆：让我谈谈当前就是这个礼拜发生的事，我怎么看待这个问题，就是房价大跌，马上就出来很多说法，深圳房价加速下滑，还有人在中央电视台的经济半小时说，广州的房价暴跌20%，马上报纸上出来，珠三角房价低迷，北京是否会感冒，这个故事很多，那么我们怎么看待这个问题？首先就要认识到，我们看房价不要听那些街头巷尾的猜测性的语言，我们要研究经济规律，无论是什么人，违背经济规律，都是要承受到惩罚的，对于规律，我们一定要敬畏之感，要了解潮流，驾驭潮流，才能保护自己，发展自己。

　　房价和其他物价一样，有涨有落，潮起潮落一样，房价变化也有其内在的规律，但是我们一定要下点真功夫去伪存真，我们才能把当前的价格问题，房价问题搞清楚。

　　首先我研究一下最近的报道，大量的报道反映的是营销，我们知道房价在供不应求的情况下，房价就取决于是销售商开发商和购房者之间的谈判，最后谈成的结果，我们在讨论房价的时候，要从时间去列数据判断房价的变化趋势，不能拿房地产商开出的楼价来讨论问题。

　　那么大家都知道你要去买菜对吧，问卖菜的老太太多少钱一斤，他说两块，你说一块卖不卖，她说行，你要多少斤，是不是这样意味着菜价下降了呢？不是这样的，这样是没有根据的。其实房价低迷，交易量下降并不等于房价下降，这个搞清楚，咱们说买的不如卖的精，在房地产上谁的信息最多，肯定是房地产商，如果房价真的下降，房地产商第一个就是赶快出手，而现在恰恰相反，房地产商在不卖，这个本身就说明房地产商普遍对房价的估计还是上升。而且说的拐点，实际上拐点的经济学定义是很清楚的，它是表示着由加速增长变成减速增长。拐点是在这儿，这个叫做拐点，在这儿是加速增长，在这儿是减速增长，但并不表示不增长，它绝不代表最高点，所以说如果拐点要出现，也不等于就是房价要下降。

　　另外我们要区别具体的楼价和房价指数，按照国务院四号文件的规定，必须用70%以上的面积来兴建90平米以下的小户型住宅，可是到1月到10月，全国90平米的住宅，占投资住宅的总比较只有4.6%，根本没有达到国务院的要求，当然以后会慢慢多，显然如果说，我们讨论房价要分两部分，如果真的明年大量盖小户型，经济适用房廉租房，然后一平均，这房价指数下来了。但是如果真的拿大量的土地去盖了小户型，廉租房，经济适用房，那么没有约束的可以随便选择的大户型豪宅，可供面积会大量减少，这样的话，这一部分可能要上升，所以说要把这个事分开来。

　　那么房价指数在很多地方有可能下降，但是市中心的大户型是一定上升的，我们讨论要看理论，就是决定房价有三大原因，刚才聂会长也讲了，供求关系，但是另外还强调，还有货币流动性过剩，资产重新定价，我们展望2008年，从理论的高度认识，应该达到这个高度，应该有这个能力从理论上来看待房价的变化，房价说到底是金融问题，是资金流问题。供求关系刚才聂会长已经讲了，非常旺盛，每年人均增加一个平米，人口2006年净增2600万，每年结婚的新人280万对。就是因为大家收入增加了，通货膨胀率也上来了，现在2007年这些因素非但没有减弱，反而更强，他推动的房价上升，因此在较长时间之内，从供求关系分析来说，就是正常需求，仍然是房价处在上升通道，这些因素没有改变。

　　最近深圳的房价下降是什么呢？那是因为过度需求得到了抑制。这个今年在头五个月，每个月深圳房价都上升在10%左右，不到半年加了50%，这个就是投机问题造成的，你看这个数字，05年全年深圳购买2套以上房产的购房者7753人，而他们其中有30%的人在取得产权证之后，半年转手出售。这就说交易，投机需求太旺盛。所以目前出台的这些政策，抑制了投机，使得深圳房价的涨势受到缓解，这是正常的，但是并不表示别的地方也有这个问题。

　　要害的问题在短期内房价上涨是资金流动性过剩；较长时间，特别是资产重新定价是推动房价继续上升的主要原因，我来解释一下什么叫做资产重新定价，2007年11月消费价格价格，利率上不去，通货膨胀率也下不来，这个今天时间有限不谈，只要有负利率，理论和实践都证明，银行的居民存款就会流动，关键这些钱往哪里流，这个是背景，根据2006年的数据，中国老百姓出去了日常消费投资之外，购买商品房用了2万亿，还往银行存了2万亿，2006年老百姓还会继续把钱存进银行吗？实际上证明不会了。到了10月份突然下降5062亿，尽管11月回升了2628，那么老百姓在2006年存进银行2万亿，今年收入有增无减，就算和去年是一样2万亿，这些钱不去银行去了哪里，这就是我们讨论的依据，金融市场有5个部分，证券市场，债权市场，房地产市场，期货市场和外汇市场，证券市场中国只有1200亿，而且是全部是国有企业的，美国的债权市场，美国债权市场等于GDP。证券市场的规模很小，不够大，只有1500家上市公司，期货市场外汇市场基本都没开放。所以在这种情况之下，只有两个地方可以去，一个是证券就是股市，一个就是房地产市场。

　　假定我们下来不知道具体的数字，假定老百姓结余的2万亿，1万亿进股市，1万亿房地产，这对房价的上升提到一个推动作用，如果存款的存量部分在流出一些来到房市，房市的压力更大，我们一定要把资金流搞清楚，现在有报道说，深圳有亿万资金外逃，这个往哪儿逃，存入银行负利率，就是换了美元还贬值，你没有提供足够的出路，转了一圈只有房市和股市可选择，所以很多资金还要回到房市来，我们现在应该发展债券市场。所以在金融市场尚未发生根本调整的情况下，资金肯定流入股市和房地产市场，那么房价上涨伴随着这个金融结构调整的全过程，所以在房价上升过程之中，正如刚才聂会长所说的，最重要就是改变民生，让老百姓能够安居乐业，从资产定价的角度来观察，房价很可能还要再涨一段时间，等到金融结构调整到一个新的状态，房价暴涨的趋势才可能逆转，这就是我对08年房地产市场的一个展望。