聂梅生：房地产怪圈当中土地成为硬通货

　　12月20日18:30--20:30，第五届中国经济展望论坛邀请到中华全国工商业联合会房地产商会聂梅生会长和北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授，特邀嘉宾主持梅新育一起就“住房保障与房地产发展”的话题进行一场精彩的对话。新浪财经进行现场图文直播，以下为聂梅生精彩发言：

　　主持人：我听了演讲之后，我感到非常失望，待会儿回到家里，我看到家里每天都在增长的书，我不知道是割肉还是把书卖掉，还是忍痛继续准备实施换购大房的计划，好吧，那现在先不讲这个房价的走势了，我们下面来看一看盘点一下2007年房地产市场制度和环境的发展，就像我刚才讲的那样，制度和环境发展，包括房地产与金融行业一些的发展，也包括政府的监管，和政府采取的宏观调控经济政策造成环境的发展。在这方面的话，就请两位嘉宾从自己的角度来讲，列举一些你认为哪些是比较重要的发展。它重要性在哪里，这样首先请聂女士来讲述了。

　　聂梅生：我可能得用一下视频，说一张图，因为讲到政策环境的事。

　　聂梅生：说到房地产的政策环境，我是做了一些研究，最后画了一个房地产怪圈，中国现在确实有政策问题，就是2007年头一次把这个股市和楼市这么密切的联系起来互动，确实像我刚才讲的那样，列也没有料到2007年中国的股市会涨到6倍，最高的时候上到6000多点，这种情况之下，对我们房地产有非常大的影响，主要今年的房地产这个政策环境当中，我觉得在宏观调控当中有两点是没有预料到的，或者说是没有很好的做到的，一个就是金融，一个就是土地。

　　那么实际上对房地产来说，一个是银根，一个地根，在宏观调控政策的大前提之下，主要调整就是银行，我们首先看一下，在收紧银根的情况下，从03年121号文件之后，一会儿又说提高开发商的自有资金率提高10%，最近又是二手房的什么，第二次购房的抵押贷款的首付又提高，等等等等，那么在收紧银根的情况下我们看开发商干什么？开发商主要是靠银行来，一收紧，今年房地产开发的并购是非常活跃的，我们这个商会非常感觉得到，就是一部分大的开发商并购小的开发商，这是一种，就是大吃小，另外今年有一个非常活跃的一个问题，就是先期上市的这样一些上市企业，他通过股市套了大量的钱，这个你看，现在最近的股市下降，就是地产股下降，实际上地产股在前期的股市当中非常活跃，他的市盈利最高达到300，这种情况下，不断从股市拿钱，拿了钱以后，这个地方有一个短路，就是最近很多人突然想清楚了，这个短路点在土地上，因为中国开发商有一个问题，他没有很多的持有性的物业，国外有很多成熟的开发商，他有很多写字楼，他可以长期持有，形成稳定的现金流，中国80%开发商都是搞住房，所以现在上市这个问题上，只有找土地，所以疯狂把土地作为资产，开发商圈了以后，然后通过上市公司来推动，推动以后使这个资产能够增加，增长以后它再通过它的增发等等各种各样的办法，然后再拿地，在股市上融资很活跃。

　　在这个时候出现什么问题呢？现在房价上升当中有一个很大的不公正，我认为是政策环节出了问题，有一批开发商做的非常好，是做品质的，做质量，做产品，这批开发商前期没有上市，那么在拿地这个问题上，因为我们采用的是招标政策，地方政府有非常大的冲动，地区财政一定是高价中标，比如你是上市公司，我是做产品的公司，咱们俩举牌的时候我一定举不过你，因为你在股市有一个预期，按照预期值来举牌，我现在必须算我现在的帐，算不过就得放牌。

　　你想就造成现在面粉价格高于面包的价格，这么一来，一个地王出现，虽然这个地王出现了，拍了一块地，他不是今年开发，他不是当期的土地价格，但是非常不幸，当期的土地价格就带动了房价，比如我这块地拍下来已经是楼面价是8000了，那旁边那些个正在卖的楼盘，他的土地是2年前以前拿的，绝对不是8000，所以今年这个土地问题形成一个巨大的短路，就是造成了股市把这个变成一个放大器，然后突然变成硬通货这样来做。

　　所以房地产怪圈当中，土地是一个放大器，你看到8月份上市公司融资达到1千多亿，现在更多了，外资在这个地方是一个推动器，原来外资在中国买房子，因为现在有各种各样的问题，人民币升值的预期，我们升息，美国降息，这样他什么不干就挣钱了，所以现在外资进入中国是五条路，原来就是一条路，现在不行了，现在他直接进入股市，直接买房子，直接开发商在一起，然后来参加开发商的股权融资，然后进来，所以外资是五条线进入中国确实是一个推动器，造成我们中国外汇储备急剧上升，土地成为硬通货。

　　刚才讲了万科的事情，他现在为什么降楼价，其实当时我写了一些文章，当时在中国形成很多地王，就是万科搞的，然后福州的地王，也是万科弄的，因为万科是一个上市公司，他不得不使他现金流非常的涨，因为他没有经营性的五物业，他没有稳定的可以收回来的，他只有卖楼，现在一看，对不对，整个这个交易量下降，就不像刚才徐教授讲的，有些是不能住的，他可以捂盘，万科不能捂盘，他没有现金流就完蛋，所以他必须降价，他现在好像是降，他现在降价的楼盘不是今年拿的，他可能是去年前年拿的，他再降都赚很多钱。别看了他降了15%，20%，甚至一个平米降二、三千，他仍然赚很多。

　　你比如去年涨了5.5%，今年涨了10.5%，如果明年我希望是回归的，那还是涨，那怎么叫拐点，并没有说我明年是负增长，那就是拐点，如果明年房价是负增长，增长幅度从10.5回到到去年5.5，这个叫拐点吗？我认为是回归理性，因为按照美国的房地产周期来讲，他7年涨，2年平，一年降，基本上是这么一回事，所以10年平均是涨的，但是不排除有2年是不涨的，是平的，甚至增长率是等于零，不能现在就说，你那个万科降价了，你仍然还挣那么多钱，你利润率还是很多，你告诉我说是拐点，这个是说不清楚的，是说不通的，我觉得。

　　所以我为什么要把房地产的怪圈讲清楚，这个土地是一个政策性问题，由于中国的土地是公有的，不是私有制的，所以在土地问题上，地方政府有很大的权利，而且地方政府这个土地的收入，它是作为计划外的财政收入，基本上是计划外的财政收入，所以你想一个发达的股市，和一个非常落后的土地管理机制，是计划外的财政收入，这两个东西就不可能平衡，所以造成土地由于政治性的问题进去以后，成为今年这个房地产的怪圈中，一个非常重要的短路点。所以这个地方的政策，国土资源部已经感觉到这个问题，这个确实是政策的问题，再加上土地招牌挂。

　　还有金融政策，我们确保融资渠道，只能在这两个红圈里面转，要么就是钱取出来，到股市里面套钱，套钱以后我干吗？我从这个股市里面50万变成100万，我干什么，就是买楼，他就是这样子在这里面转，因为你没有其他的直接融资渠道，如果证券市场，债券市场，期货市场等等都能够发达起来这个钱就好办了，就不会在这两个红圈当中去短路，所以我觉得金融政策要开放直接融资，按照十七大精神当中讲的这一条，就是金融政策除了银行贷款以后，要开放直接融资。我想从紧的信贷政策说了以后，就是有更多的融资渠道，而且十七大也讲了增加居民的新财产收入，所以我想金融政策方面明年直接融资是一个重点。