徐滇庆：限户型将根治地价失控

　　位于四环边1.5万平方米的地块，在开发商的竞价声中从4.1亿元涨到6.6亿元，楼面地价接近1.2万元/平方米……在近期的土地市场上，开发商疯狂争地的劲头不见减小，地价仍屡创新高。90平方米占7成的调控政策似乎从土地市场这一源头，就面临失效的诟病。限户型的调控政策究竟能否拯救失控的地价和房价，且看专家如何评述。

　　实践证明，在土地资源的配置上，市场机制并不能保证低收入群体获得住房用地。从这个角度上看，土地政策的失误是2004年以来房价飞涨的一个主要原因。

　　大户型、豪华型住宅的利润要大大超过小户型住宅。房地产企业要追求利润最大化，因此热衷于修建大户型住宅。对他们来说，拿到土地才有利润来源，任何一个获取土地的机会都不能放弃。如果不加任何约束地拍卖土地，房地产商的你争我抢只会让地价越来越高。最近，在大都市中新盖的住宅几乎清一色是豪华型住宅，一般老百姓根本无法问津。在土地招拍挂的过程中，房地产商早在心中盘算好了房价。对应于高地价的只能是高房价、豪华型住宅。房地产商很清楚，在这些大城市中并不短缺对豪华型住宅的需求。

　　没有任何约束的土地拍卖似乎是公平的，价高者先得，但实际上却剥夺了中、低收入家庭选择住房的权利。土地政策应该考虑大多数人的利益。由于中低收入家庭占了人口的大多数，因此新建住宅中小户型住宅理应多占些比例。政府应对土地市场进行有效区隔，让房地产企业在不同的市场中公平竞争——按高、中、低不同收入人群的需求，盖不同规格档次的住宅。

　　倘若规定某块地只能盖每套50平方米(或稍大些)的住宅，公共面积和使用面积之比压缩到最低，然后“招拍挂”，告知房地产商拿地后如违反规定将被重罚。那么，房地产商估计不会再不顾一切地竞拍。因为购买这样户型的必然是中、低收入家庭，不可能支付高档住宅的价格。开发商只能根据购买力估计房价上限，定出可以承受的地价。

　　这样一来，不用限定房价，只在规定产品户型后按市场规律“招拍挂”，地价就不会失控。按照现有政策，如果能保证70%的新建住宅是小户型，即使单位面积价格依然上升，但平均房价必然大幅下降。

　　当然，限户型策略在细节上还需要推敲。以“90平方米”为标准的依据尚待明确。当前人均住房面积约25平方米，户均2.8人，按此计算，户均面积是70多平方米。如果将90平方米作为分界，应收集数据求解出这个界限下覆盖人数的百分比。建筑面积的比例应当和人口比例基本相符或者有一定关系。显然，各地情况不同，这个标准不能一刀切。“90平方米占七成”的规定还会随着经济发展和生活水平提高而调整。总之，虽然限户型的具体面积标准还应该继续调整，但这种做法对于根治土地市场调控失灵相当有效，必须坚持下去。(徐滇庆 北京大学中国经济研究中心教授)