常清：把房地产调控权力还给市场

　　文/ 常 清

　　今年前三季度，我国各城市房价上涨势头依然强劲。

　　针对目前的房地产市场，有专家表示：“要通过掌握的土地资源、相应的税率等经济手段、以及必要的行政手段来实施房地产调控。”我们认为，房地产调控应该转换思路，放弃行政手段和税收手段，用市场的方法去解决市场的问题。

　　房地产价格由土地价格、房地产开发经营成本、房地产开发税费和开发利润四部分构成。其中，土地价格和房地产的开发税费受宏观调控政策影响较大，是导致房地产价格上升的最主要因素。

　　从几个大型城市来看，土地价格占房地产价格的40%左右，对房地产整体的价格上涨起着至关重要的作用。从2004年开始，为了抑制房地产市场过热，国家大力提高土地审批门槛，限制土地供给。自从国家将土地的审批政策由批租改为地方政府拍卖后，土地价格便迅速上涨。以北京市为例，2005年，北京城区每平方米土地为3000多元，而2006年则飙升到13000多元。土地价格的上涨最终导致

房价上涨。

　　提高房地产开发税费和

二手房交易税费，也是导致房地产价格上涨的另一个主要因素。目前，我国房地产开发的相关税费种类繁多，税负较重。其中，主要的税种就有土地增值税、耕地占用税、所得税、营业税及其附加、

契税等，综合起来，总的税负比例占到房地产价格的20%。此外，我国现行的房地产税费制度存在着税制繁复、税负不平等弊端，在土地使用权的出让和房地产开发、转让等诸多环节，存在税种功能和作用重复的问题，加重了纳税人的税负。

　　今年3月，国税总局提高房产开发企业所得税，随后又提高土地保有环节税负。接二连三调高税费的政策初衷是遏制快速上涨的房地产价格，可是却事与愿违。其对于抑制房地产投资、缩减房地产商利润的作用实在有限，高额的税负反而转嫁到消费者身上。

　　目前，国家对房地产的调控政策主要集中在限制土地供给，提高税收抑制房地产开发，限制二手房市场交易，开展廉租房制度，加强房地产市场监督管理这些行政和税收手段上，其重点是在限制房地产的供给，抑制房地产投资过热，这无疑助长了房地产价格的提高，还进一步加剧了市场供需的不平衡。

　　面对当前如火如荼的房地产市场，如果继续一味地强调行政和税收手段调控房价，无疑会对房地产价格的上涨起到推波助澜的作用，与政府稳定房价、满足人民基本生活需要、促进社会和谐的目标背道而驰。房地产调控的侧重点应转移到市场手段上来，降低市场交易成本，鼓励二手房交易，增加各种各样的房地产供给。

　　各级政府应将出让给开发商的土地一分为二，其中一部分土地按现行政策，在市场上拍卖，满足一般工商业用地和高档住宅的建设需要。另一部分土地以绝对低于市场的价格，满足基本居住需要，使居者有其屋。政府应将土地拍卖收入用来承建廉租房，解决城镇困难居民和外来务工人员的住房问题。此外，政府应合并或减免土地出让、房产开发、二手房转让等各个环节的税种，减轻房地产开发企业的税负，特别是要免除二手房交易的税负，加快二手房交易的速率，使购房者能够更为灵活而便利地解决住房问题。

　　国家对房地产市场的调控好比大禹治水，应该转换思路，顺应市场规律，采取积极的市场手段通渠疏源，通过市场手段解决目前房地产市场的问题。

　　常 清 中国农业大学期货与金融衍生品研究中心教授