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常清:把房地产调控权力还给市场

http://www.sina.com.cn 2007年11月05日 11:42 《新财经》

  文/ 常 清

  今年前三季度,我国各城市房价上涨势头依然强劲。

  针对目前的房地产市场,有专家表示:“要通过掌握的土地资源、相应的税率等经济手段、以及必要的行政手段来实施房地产调控。”我们认为,房地产调控应该转换思路,放弃行政手段和税收手段,用市场的方法去解决市场的问题。

  房地产价格由土地价格、房地产开发经营成本、房地产开发税费和开发利润四部分构成。其中,土地价格和房地产的开发税费受宏观调控政策影响较大,是导致房地产价格上升的最主要因素。

  从几个大型城市来看,土地价格占房地产价格的40%左右,对房地产整体的价格上涨起着至关重要的作用。从2004年开始,为了抑制房地产市场过热,国家大力提高土地审批门槛,限制土地供给。自从国家将土地的审批政策由批租改为地方政府拍卖后,土地价格便迅速上涨。以北京市为例,2005年,北京城区每平方米土地为3000多元,而2006年则飙升到13000多元。土地价格的上涨最终导致

房价上涨。

  提高房地产开发税费和

二手房交易税费,也是导致房地产价格上涨的另一个主要因素。目前,我国房地产开发的相关税费种类繁多,税负较重。其中,主要的税种就有土地增值税、耕地占用税、所得税、营业税及其附加、
契税
等,综合起来,总的税负比例占到房地产价格的20%。此外,我国现行的房地产税费制度存在着税制繁复、税负不平等弊端,在土地使用权的出让和房地产开发、转让等诸多环节,存在税种功能和作用重复的问题,加重了纳税人的税负。

  今年3月,国税总局提高房产开发企业所得税,随后又提高土地保有环节税负。接二连三调高税费的政策初衷是遏制快速上涨的房地产价格,可是却事与愿违。其对于抑制房地产投资、缩减房地产商利润的作用实在有限,高额的税负反而转嫁到消费者身上。

  目前,国家对房地产的调控政策主要集中在限制土地供给,提高税收抑制房地产开发,限制二手房市场交易,开展廉租房制度,加强房地产市场监督管理这些行政和税收手段上,其重点是在限制房地产的供给,抑制房地产投资过热,这无疑助长了房地产价格的提高,还进一步加剧了市场供需的不平衡。

  面对当前如火如荼的房地产市场,如果继续一味地强调行政和税收手段调控房价,无疑会对房地产价格的上涨起到推波助澜的作用,与政府稳定房价、满足人民基本生活需要、促进社会和谐的目标背道而驰。房地产调控的侧重点应转移到市场手段上来,降低市场交易成本,鼓励二手房交易,增加各种各样的房地产供给。

  各级政府应将出让给开发商的土地一分为二,其中一部分土地按现行政策,在市场上拍卖,满足一般工商业用地和高档住宅的建设需要。另一部分土地以绝对低于市场的价格,满足基本居住需要,使居者有其屋。政府应将土地拍卖收入用来承建廉租房,解决城镇困难居民和外来务工人员的住房问题。此外,政府应合并或减免土地出让、房产开发、二手房转让等各个环节的税种,减轻房地产开发企业的税负,特别是要免除二手房交易的税负,加快二手房交易的速率,使购房者能够更为灵活而便利地解决住房问题。

  国家对房地产市场的调控好比大禹治水,应该转换思路,顺应市场规律,采取积极的市场手段通渠疏源,通过市场手段解决目前房地产市场的问题。

  常 清 中国农业大学期货与金融衍生品研究中心教授

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