尹中立：一户一房化解房地产调控矛盾

　　文/ 尹中立

　　实施“一户一房”制度可以从根本上解决土地管理政策与房地产价格调控之间的矛盾

　　为了宏观调控的需要，同时也是为了保障粮食安全的需要，国土资源部实行最严格的土地管理制度，这是符合我国国情的长期政策。但问题在于，控制土地势必导致其价格上涨，进而推动房价飙升。因此，严格的土地管理政策与房地产价格调控存在内在矛盾。要解决这个矛盾，不仅要在政策操作层面做文章，而且要在制度变革上下功夫。

　　我国土地管理的确面临严峻考验。最近十年的耕地面积迅速减少，面对严峻的土地形势，政府采取了一系列控制措施，目标是守住18亿亩耕地这条红线。但这些土地紧缩政策给市场的预期是，未来农用地转为

　　政府强调土地稀缺，必然导致大量资本囤积土地，不仅不能达到集约利用土地的目的，反而导致土地大量浪费。显然，在房价不断上涨的时候，国家不能在社会舆论宣传上一味地强调紧缩土地的政策，政府应该在土地控制方面做得更有灵活性。

　　从长远看，土地与人口之间的矛盾将是我国难以回避的现实，需要我们采取特殊的住房制度才能解决我国的住房问题。

　　这里，“特殊的住房制度”是指“一户一房”制度。“一户一房”制度是指，一个家庭只允许拥有一套带有福利性质的住房(主要指减免土地使用费等优惠政策)。国家对居民属于计划内指标的住房采取低税、费政策，而对计划外住房采取惩罚性的高税、费政策。

　　“一户一房”制度的理论基础是我国的土地公有制，既然土地是公有的，每个公民应该可以平等、免费享有属于自己的土地。在人多地少的国情下，“公民平等、免费享有属于自己的土地”可以定义为“拥有一套带有福利性质的住房”。

　　我国宪法规定，“农村居民可以依法拥有自己的宅基地”，但没有规定城镇居民同样的权利。其原因在于，宪法起草时，城镇居民享有实物福利分房的权利，没有必要对城镇居民在土地所有权方面作出专门规定。但时过境迁，城镇居民已经失去了上述权利，因此，有关部门有必要在宪法修改时对城镇居民的土地所有权专门明确。

　　为了落实宪法规定的土地公有制的精神，《物权法》等法律制度也应该体现土地的公有属性，但《物权法》在起草过程中关于住房的土地使用年限的规定引起了广泛的关注。结果是“将土地的70年使用年限”无条件延期，当目前的住宅用地的使用年限期满时“自动续期”。该规定赢得了现有房屋所有者的拥护，但违背了土地公有制的精神，侵犯了现有住宅所有者之外所有公民的利益(尤其是未来进入城市的农民的利益)。

　　有趣的是，与我国的做法相反，当今世界几乎所有国家都在强调土地的“共有属性”，强调住房是“准公共产品”。例如：欧美国家都出台了“不动产税”(我国叫物业税)，都有住房保障制度，其理论基础就是“住房的共有属性”。

　　假如我们强调“土地公有制”，住宅的土地使用权期满后必须有条件续期，那么，我国的所有住宅就只能用于居住，不能用于投资了，住宅的价格就不具备不断上涨的基础。这正是很多国家政府梦寐以求的，这也是新中国的缔造者们当初设计土地公有制的初衷。

　　尹中立 中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任