李开发：测定中国房地产泡沫应正确使用租售比

　　近三年来，中国的房地产市场投资与投机行为比重剧增，住房的空置率大幅攀升，加之房地产金融总量、房地产价格与房地产GDP总量在整个国民经济中的比重三个高速膨胀。关于房地产市场是否有泡沫的疑问，吸引了国内大批专家学者的参与探讨，争议也越来越大。相当一些研究单位投入大量人力物力，深入调查中国房地产市场情况，并推出自己的科研成果,其中一个关键指标值就是中国“房屋租售比”。

　　“房屋租售比”这一指标来源国外，其内容是房屋每平方米月租金和每平方米售价之间的比值，用来评估住房投资价值是否合适或者投资是否过量。这个“房屋租售比”值的大小，就成为国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴雨表。

　　然而，在引用科学的国际指标的时候 ，一些单位陷入了“食洋不化”的怪圈，忘记了“具体情况具体分析”,简单地实行“拿来主义”，按图索骥计算租售比，其结果的实质是,播下“龙种”，收获 “跳蚤。”作为长期研究城市经济与房地产经济的学界人士，笔者希望指出滥用“租售比”的问题所在，并且希望制订政策者不要误读。

　　考察中国与国外房地产市场，“房屋租售比”是否反映房地产市场投资价值状况取决了一个宏观背景下的综合数据模型特质，这个数据模型需要有多个用以调整的参考系数。如果一个系数不靠谱，就可能使所有数据发生较大偏差，从而得出错误的结论。如果有多个调整系数不靠谱，或者根本就没有调整系数，那个“房屋租售比”的值就与正确相差万里。

　　一、“房屋租售比”构成房地产投资价值体系的理想值与计算方法

　　用房屋每平方米月租金和每平方米售价之间的比值，对照几十年来已经取得的出租租金与房价比值的合理价位，来测定标定房价是否合理，并用这一数据来说明投资价值的大小。买房表现的是住房消费和投资需求的不同状况，租房反映的单一的真实的居住需求，两者之间有充分的价格比例关系，同时也反映该地区房地产市场的发泡状况。如果购房太贵，而租房太便宜，那么房地产市场就有很大泡沫，同时也必然有一部分人不愿意购房而愿意租房；同样，如果房租太贵，就会有一部分人从租房转向购房。一种理论状况是，当租金收入与投资回报等值，那么，我们可以“假定”泡沫为零。然而事实上，这种“零”的状态是研究者的参考指标，在实际生活中通常只存在不均衡的动态市场。楼市的城市环境、产业背景、投资文化、社会政策等多个因子都对“租售比”产生影响。只有把这些影响“租售比”的因子都计算进去，这时“租售比”才能反映房地产市场的泡沫状态。

　　例如，一笔投资本金100万元，年投资回报率为B%，则总收益第1年为100(1+B)，第2年为100(1+B)²，第N年则100(1+B)的指数为N，余类推。同时将出租房所获得的年总收入以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的年租房总收入，然后平均到月；同时也将买房所需支付的总投资钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出年度总收益，同样也平均到月。最后，以租房总收益/月去除买房总投资收益/月，得出“租售比”的年平均状况。在实际生活中，人们常用抽样调查法来取得“租售比”值，其中的要求是抽样点必须均匀分布。

　　由此而来的国际标准的“房产租售比”的“比值”，通常认为1:100。之所以如此，在美国、英国等许多国家、在联合国住宅与人居研究成果中，这种比例主要体现着经济发展处于均衡状态的参数。例如，连续多年房价增长水平与居民收入增长水平相适应，并一直趋于稳定的国家或地区就大体上接近这个水平。在美国，近50年中，房价增长有30年维持在2%左右，其它有20年平均不超过5%。在经济大幅度上升的经济体中，经济增长与房价增长也是对应的，且居民收入的增长应高于房价的增长。然而即便如此，房屋的租售比仍然处在一种较为合理的状态中，这个数据大约是1：200左右，最多不超过1：230。也就是说，在经济大幅度增长的国家，合理范围内的房屋租金的230倍应当大于等于房屋售价。而这也是跟城市居民家庭年收入相关联的。例如，有资料显示，我国北京1996年城市家庭平均年收入为20933元，到了2006年，这一数值为53347元。通常认为承租人支付房租的最大值不能超过家庭收入的40%，以北京2006年数值计算，每月租金不应突破1778元。对应的是，多个西方国家普通住房水平的租房支出与收入比不超过家庭年收入25%。为此，联合国把城市适合的房价的指导线确定在家庭年收入与房价比1：3左右，世界银行则定为1：5左右。1998年，我国国务院在制订住房制度商品化文件时，规定房价超过1：4时应给居民发放补贴。可见城市房价与城市家庭年平均收入有着必然关系。一些学者认为，由于我国经济的发展速度较高，经济快速上升、

　　二、“房屋租售比”是否科学有七个重要的限制条件

　　房地产投资价值体系是一个完整的体系指标，它需要结合完全的指标体系进行演算，并对照所在国的各种情况进行合理调整。

　　第一个限制条件，是指一个国家内房地产等不动产税率情况。不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。如果不动产税出台，另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大的变化，两个“租售比”的数据就会完全不相同。房地产实际上占用的是国家的土地资源，而国家的土地资源都是有限的，占用土地资源必须付出代价，否则就会大量囤积住房，对国家经济有百害而无一益。因此，在北美与西欧，对房地产持有者普遍征收不动产税，这样，投资者很难将物业闲置，必须要出租或加以使用。这种状态下，租房市场是一个完全的规范的市场。在美国，不动产税由各州自行确定，经济发达的州通常不超过2%年(也有2.5%的)，西南部发展较慢的州为1﹒2%左右。且不动产价值越高，税收比例越大。西欧与北欧国家的不动产税政策相类似。笔者认为，有无不动产持有税对房屋“租售比”影响极大。在房价上升的势态中，如果开征不动产税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤积空房不使用就会受到极大的制约。目前我国的城市中有大量的房产积压，根本不进入出租市场，因为闲置的获利前景远远超过出租的收益率。在这样的背景下，用国外的“租售比”的标准比值来检测中国房地产市场泡沫显然是非常不可靠的，甚至没有起码的参考价值。笔者认为，参照美国与欧洲的做法，中国的家庭持有的第2套不动产持有税率应在2%较为适宜，第3套以上则逐个递增1%，余类推。这样，价值100万元的第一套住房，一个家庭只有一个居所的，90平米为扣减数，超出部分为1%。凡第二套以上住房，均应提高物业税。投资第2套住房，物业税率为2%，第3套住房税率为3%，第4套房税率为4%。余类推。中国有的炒房者之所以数十套上百套地房产，一方面是因为房价飙升太快，套利太丰厚，一方面是中国至今没有开征物业税的缘故。

　　第二个限制条件，关于房地产消费者的宏观贷款政策。在美国与西欧，除了第一套自住性房屋外，政府对第二套房屋的贷款数额与利率有着明确的规定。以英国为例。英国政府规定，第二套以上住房，银行的贷款额度不能超过个人年收入的3.5倍,或者不超过夫妻年收入的4.2倍。这样一来，以年薪10万元的工薪阶层，最多个人贷款为35万元，或者夫妻共同贷款42万元。这一贷款政策保证投资者不能借用银行的钱进行大量的投资或投机活动，并且把泡沫风险转嫁给银行，只有完全用自有资金才能炒作第3套甚至第4套房，投资者的风险飙升，限制了投资人的投资需求。我国目前缺少对房地产贷款的硬性制约，过去的五年中，几乎近90%的购房户都可以获得8成以上贷款，加之炒房投机导致房价飙升，投资人的风险全部转嫁给银行，投资人的投资需要就会日益放大，并且敢于将大量的投资房闲置在那里并不出租，坐而等待房地产的增值，利率也是如此。显然，这个贷款政策也是直接制约“租售比”比值的重要条件。

　　第三个限制条件，是所在国政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况。公民的住房权利是天生的普世权利，布什政府要求相关部门把美国住房自有率从70%提升到85%以上，法国今年年初甚至规定了公民的“可抗诉住房权”，人们购买不起住房时可以起诉城市政府。满足公民自住房需求是占全社会70%甚至更多人群的购买需求。由于住房权利是公民的生存权利的一部分，也是社会稳定与和谐发展的重要基础，所以政府要以尽可能低的价格满足这一主体需求，减少相关税赋，扩大贷款年限，实行优惠利率，甚至直接提供政府补贴，因此，这一措施将大大减少租房者，租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。在满足了自住性需求后，剩余是流动人口的住房需求，从数量上来看，它可能只占总需求的不到20%，甚至不到15%。在我国，大量的是自住性需求得不到落实被迫租房，其“租售比”的数值也与国外不可同日而语。

　　在美国，城市家庭平均年收入在7-10万美元之间，通常大多数州的中心城市，市民购买一套住房也就在20—30万元美元左右。美国政府职能部中有一个是住房和城市发展部，政府明确其主要职责就是“让人民有房子住”。为穷人提供必要的帮助，提供“人民买得起的房子”。 为保证自住性住房的低总价，政府更提供许多优惠贷款条件，包括降低(甚至为零)首期支付额、住房抵押保险、减免购房时的交易费用等等，让人民拥有自己的房产。

　　在英国，政府提出要“以可以接受的价格，为每个英国人提供拥有体面住房的机会”。

　　对自住性住房的低利率，英国政府向需求者提供的有相当于商业贷款利率的1/3的自住房贷款，政府还重点建设6万英镑以下的低成本、小户型住房，向自住房购买者提供购房补助或优惠贷款，与房地产公司建立合作社，允许灵活的购买混合产权，甚至买一半租一半等，另外政府向数十万租住地方政府福利公房的住户不断折价出售房屋等，售价可低至3.8万英镑至1.6万英镑，相当于一个大学教授半年到一年的全部工资。

　　目前美国70%的居民有自己的产权房，而北欧的居民自有产权比例高达90%。日本则支持企业自建房以满足职工的住房需要。企业自建房除了只花建设成本外，企业还以极低的象征性价格出售给职工，相当于中国企业以前的福利房。日本大多数企业提倡终生就业政策，对职工提供住房福利。

　　相比之下，我国作为一个发展中国家，对自住性住房需求的扶持政策正在发展中。到目前为止，经济适用房前几年在房地产市场的累计总量中仍然没有超过5%，且有接近半数为富人所获得。廉租房的比例到现在为止也就在1%以内。这样，与国外相比，我国必然有大批应当享受自住性住房的购房政策下的人群进入租房市场，租金大幅度提高也是成为必然。我国的房地产市场的“租售比”与国外的“租售比”不可同日而语。

　　第四个限制条件，关于房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定。目前世界上多数国家和地区都有商品房预售制度，但房地产预售制度与我国实行的预售制度是完全不同的。我国的房地产预售制度是房地产开发初期的一种特殊的鼓励政策，在市场已经高度发展后仍被沿用。加之价格在炒作中的飙升，开发商有大量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增值，这和我国实行的预售制度有极大关系。开发商占用的是客户的全部房款，风险全部转嫁到购房者。而且开发商运作政府腐败官员，成功地将其它多种建房方式挤出市场。在中国，就差规定农民住房必须由开发商建设了。这样的房地产市场在全世界也是独一无二的。在这样的背景下的“租售比”数值当然与国外不可比。

　　以美国为例，一是建房经过各部门盖章批准，开发商取得工作许可，方可挖土建造，在销售时要有楼宇销售计划书。二是商品房全部完工后，楼宇局检查通过，获得入住证，才可正式与购买者签订合同，同时收取房款。三是预售只收定金。四是销售计划书核准后不可改变。

　　销售计划书通过有数百页内容，开发商责任与风险、单元价格、单元平面图、交易手续、地税、贷款条例以及买家的风险等许多法律条款一一明白清楚。管理部分也非常详尽。销售商品房的预售制度，只是在司法局核准销售计划书时才能进行，定金的比例只有总价的2-10%，且专款由司法局管理，建筑商不能动用。开发商完全凭借自己的资金开发，所以一到正式建成，就必然会尽快地销售回笼资金。我国出现的开发商主动地延缓销售，建成了不开盘，甚至把大盘变成多个小盘开盘，实施变相囤积来推高房价，这是与我国实施的商品房预售制度有着重大关系的。一旦取消预售制度，房价将有大幅度下滑。惜售，不租，主动放缓建设与销售步伐，只有在现行的预售制度下占有购房户全部房款的条件下才能发生。

　　第五个限制条件，一个国家用于住房开发的土地供给情况。在美国与西欧，土地是私有的，建筑商与业主协商价格。是否建设根据供求决定，能否批准用地则依据城市规划审查决定。在我国，用地需要政府供应。其一,政府控制得紧了，住房需求必然加大，从而推动房价的上升；其二,政府的政策导向可决定房地产业是否成为垄断企业。比如,政府将土地分割成小地块出售,那么小开发商都可进入市场参与竞争，但是如果政府设置障碍，设置不合适的准入条件，比如放大地块，使得有巨额资本的企业才能够进入市场，那么政府就推动了房地产市场走向垄断，也推动了房地产的供应走向垄断，垄断就会带来垄断价格。其三，政府放大土地供应，但对土地开发不制定开发时间表，不设置约束措施，因为城市土地的资源有限与区位优势，就必然导致开发商囤地囤房，开发商将决定着何时向市场提供。其四，政府还可制订开发商参与开发的资质等超出的软约束，把小开发商或其中某一类开发商逐出市场。因此，土地供应情况将严重影响市场“租售比”。作为一级地方政府，提高地价，就意味着GDP的提高，同时也意味着政府财政收入的提高。财政收入的提高，可以开支的资金总量必然剧增，既可以合理开支，也可以大幅度提升公务员津贴，公款旅游、公款出国、建设豪华办公楼也就在其中。由于地价的竞价机制与出让机制是由政府某些官员制订并操控，那么有腐败倾向的官员运用权利操作地价获得贿赂的机会提高。土地价格的提升及其出让操作过程是否透明、竞争与规范，将影响房价变化，当然也导致“租售比”中的租的比例放大或缩小，从而使“租售比”的数值发生变化。

　　第六，住房市场的国内外开放条件限制。住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。城市政府的职责就是要率先保证本地人、本国人的住房需要，对外国人与外国资本购房或炒房应当严加限制。如果有相当多的人对住房政策有意见，那么政府就可能在选举中失去选票。为了保证本地人的住房需求，许多国家都采取了不同措施对外国人购房加以管制，防止推动房价，扩大供需矛盾。因此，房价及“租售比”的限制因素基本上在国内。比如新加坡，经典的城市国家，风光如画，景色宜人，如果对外国人购房不严加控制，本国人迟早被挤到国外。但由于新加坡制定了保证本国人居住需要的约束政策，因此公民的住房问题都顺畅地得到解决，房价也控制在合理的范围之内。

　　我国处于市场经济的初级阶段，由于认识的不足与急于发展的动因，至今没有制订严格的房地产管制制度。为了GDP增长，一度完全放任外国人购房与投资房地产，甚至放纵外来资金炒房。此外，有大量的国外资金通过体制外的管道进入中国市场助推房价，包括大量以中国的中间机构出面操作，推高房价必然带动“租售比”的相应变化。

　　第七，关于住房市场的“租售比”统计学上范围与取样方式。通常城市的租售比是有严格的地域范围。我国目前实行的城市区域模式是“市管县”模式，城市下辖大量的农业村镇。把大量的农业村镇的住房价格与在城市工作与生活的人群的住房价格混同起来是不真实的，也不是真正意义上的房价。如果到农业村镇抽取“租售比”数值，与纯粹城市居民的范围的租售比是完全不一样的。依据中国的现状，城市房价统计的应当是大多数能到城市里来上班的群体的生活范围。可以用乘坐公交车上班族的城市上班族活动范围来限定。其次，在上述统计范围内，还可分成城市核心板块，功能扩展区，城市边缘区。在各个地区的租售比的基础上加权出整个城市的科学的“租售比”。

　　以上列举了影响我国房屋“租售比”真实性应当考量的七个限制条件，它们每一个条件都能对房屋“租售比“的数值发生重大影响，直接导致“租售比”数值发生偏差甚至错误。只有在条件规范与可参照的情况，或在排队干扰因子的情况下，所用来计算的城市房屋“租售比”及其体现的房地产市场泡沫化程度才是与国外可比的。科学研究要克服浮躁，不能简单照猫画虎。如果离开“租售比”的限制条件，计算出的“租售比”数值就会漏洞百出。中国的研究机构应当很好的注意这一点并加以改进。(作者是《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事)