李开发：央行房贷新政的积极意义与不足之处

　　昨日预计今天或明天央行与银监会的第359号文件会正式公布实施。至今晨七时许,打开央行与银监会的网站，果然已经正式公布。细品文件，一是在房地产金融领域的意义重大，对抑制时下的房地产价格暴涨与许多城市的房地产金融危机状况具有重大积极意义，也是股市的又一个利好消息。二是文件实施还有相当多的难处，配套工程、配套文件不足，监管不严，容易使得这个文件的效力大打折扣。国家经济建设受到房地产业的全面拖累，真是成也房地产，败也房地产。但愿这一新政能少打折扣，真出实效。

　　下面分五个方面来谈一谈。一是积极意义，二是不足之处，三是房地产金融的问题。四是对股市影响，五是笔者的建议。

　　一、房贷新政的积极意义在于有力抑制炒房投资与投机，规避了银行的风险。

　　房贷新政的核心内容：一是对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平，二是严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。对房地产开发商的项目资本金保证体系作出了进一步规定，对政府土地储备贷款一是进一步严格房地产开发贷款条件。三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。四是加强房地产信贷征信管理。要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。五是要求所有商业银行(包括外资银行)按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则。

　　它是中国金融业最高管理机构屹今为止，正式出台第一个有较高效力的控制房价文件，它将对房地产投资与投机的过度行为起到全面抑制作用，大部分的炒作行为将无法进行。

　　此次新政明确，第二套住房首付与商业地产的首付都大大增加了。如总价200万元的住房，需要准备首付80万元，商业地产首付50%，商住两用型45%，这样，银行贷款比例从原来的80%下降到60%甚至50%，如果物业受到跌价的损失，投资者将首先损失40%。比方说，广州某地2万元/平方米的房价，当其实际跌落至12000元/平方米时，银行依然没有损失。这说明银行对房地产市场的价格涨跌预期幅度大大提升，预测房价可能会导致最大为60%的跌落，这样能够较好的防范金融资产损失风险。在房地产贷款过程中，随着房价飙升，投资人与贷款行管理人员合伙以抬高评估价来抵消贷款风险的做法的难度增大。

　　以下举例说明。

　　例如，如果一套房子在当前市场上价值500万元，银行提供七成按揭350万元，如果发生楼市降温，房子暴跌到200万元，银行已经获得首付150万元。这时投资人放弃供楼，银行拿到贬值的房产，期间要诉讼、保全、执行，估计要承担相关费用50万元，这些就是银行的亏损。新政实施以后，同例银行提供六成按揭300万元，如果发生楼市降温，房子暴跌到200万元，就算贷款人不再付款，银行还可以保值。

　　例如，在一线城市普遍盛行的炒作，即把实际成交价拉低、把贷款值拉高，然后实际首付不足15%的情况难以继续操作。

　　例如，某市一套房子两年前开盘时价格约8000元/平方米，如今卖价只有13000元，房地产中介公司代办银行的申请贷款的业务，购买这套房子中介需帮助办理贷款239万元，这大约相当于整个实际成交房价283万元的85%。根据国家相关政策，实际交易价283万，只能贷到198万，就是70%，但是银行贷款部门去的时候，成交双方做了假合同，合同价是342万，就可以贷款240万，相当于70%的贷款。这说明房屋买卖双方糊弄银行贷款是做成阴阳两份合同，办法是拉升评估价，这就贷款了85%。但首付40%以上这一政策出台，通过拉高评估值骗取银行贷款的难度就大大增加了。

　　比如，原来的风靡投机户的连环炒作也将增大了难度。为什么有许多炒作者一个人能炒作数十套房，甚至数百套房，炒房者为什么要合伙炒房，团体炒房，内中是有原因的。所笔者了解，最成功的就是张三卖，李四接，再转手王五，循环往复，不断轮番从银行贷款。结果风险上升了，全是银行贷款的风险，投资者没有任何风险。因为每次炒作的结果，就是提高交易价，然后到银行贷款。中国可能有数万个炒房的团伙。只要你看一下过程，就知道如何提高楼价了。位于北京城国贸易周边的住房，2002年时，房价仅为4500元/平方米，现在已经是22000元，五年房价上升率是500%。当年的炒房人第一次炒房，125平方米板楼从60万上升到88万，然后再直升到125万，近三年则从155万上升到190万，听说最近出售到了280万元。每一次出售都是拉升评估价。而每一次拉评估价后，都从银行获得了手头现金流的增值。对于投机人来说说的手头现金流的正增值是一个非常重要的概念。可惜银行不研究这个。比如，原来150来万，评估出250万元，首付20%，要出50万元，但是可以贷到200万元，用200万元减去原来的150万元，手头现金流的正增值是50万元。有了正增值就可以放大投资炒作的倍数，并且可以轮番放大。现在的问题是，第二套房首付提高到了40%，尽管提高评估值后可增值，但是没有办法变现，手中的现金流量越来越少，炒作规模就越来越小，直到炒作投机无法进行。

　　二、房贷新政的不足之处

　　事实上，房贷新政的不足是多方面的，笔者认为实际上不是银行能解决得了事情。整个政策有个配套机制问题，是政府各职能部门协调的问题不够。近几个月，房地产的主管部委出台的政策甚少，有效力的也少，倒是财政部门出台了解决低收入人群住房困难的六项措施，银行此次出台的政策是有力度的，但是没有相关部委的配合也会在实施中流于形式，降低政策的实际效力。

　　其一，关于房地产开发贷款管理，新政规定：对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。这一政策的不足是对相关主管部门银行也没有效措施进行监督。开发商通过攻关主管部门即可为房地产企业贷款取得外围条件，为最终打破政策限定开放绿灯。

　　其二，新政规定，商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。这些年来，由于房地产可以获得暴利，企业又是唯利是图的单位，大量的贷款不走房地产科目，通过其它科目，然后转道于房地产投资。不仅开发商如此，许多民营企业负责人大量参与炒房，外地民营企业负责人到大城市炒房，有个人炒的，也有许多就是为了单位博取利润。炒房者手中有数十套房，甚至数百套房，许多炒房者都是利用企业的非房地产项目名义贷款，然后转道房地产。只要我们看看，中国的非房地产行业的著名企业都一次投入重金进入房地产你就知道了。而开头都说是用自有资金开发，银行当然管不着，而企业实际贷款后，转变用途，实际上是相当于个人这个口袋里的钱拿到那个口袋去。容易得很，这样银行监控事实上是失灵的。国美，联想，海尔，海信，现在的主要利润来源均是房地产了，银行有这样的监控吗？没有。

　　其三，新政规定，商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。事实如上例，稍加变通即可让这一文件的监控失灵。

　　其四，新政规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。这一政策对于我们这些精通政策运作的老杆子来说，也是容易变通的。容易变通就必然失控。

　　其五，新政规定，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。这两条的容易变通都不用解释了，相信天下人都知道。因为我们没有全国联网的记录，我们没有全国的房地产物业的实际购买者与拥有者的资料。而建立这个资料体系即使真抓实干也得一年。所以这条是没有效力的。再说月收入的50%，更是无法监控，社会上不负责任的出具证明的单位多的是，银行也不能让出具证明的单位承担保证责任，那么这种保证也是无效力的。

　　其六，新政规定，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。事实上，我国银行的房地产评估体系本来就是一团糟，看看上边举的例，就知道评估实际是从来就没有规范。

　　其七，关于第一套住房可以获得首付20%贷款的规定，由于规范不明确，其实也是难于实施的。比如，在上海，长期在北京工作，北京的购房是第一套房，还是继上海之后的第二套房。获得了单位的福利房，再购房算第一套房吗，年满18周岁的子女购房，算是第一套房吗？农民从乡下进城工作，购房算第一套房吗？比如，在北京读博，户口是广州的，在北京购房是第一套房吗/因此，当具体规定不明确的时候，还是有许多漏洞可钻，而这将大大降低政策的执行效力。

　　三、关于此次房贷新政对股市的影响

　　金融专家易宪容日前撰文认为，今年以来，1-8月份的CPI不断上涨，最后涨到6.5%，创11年新高。而通货膨胀高，必然使得负利率越来越严重，2007年1-7月份的实际利率分别为0.032%、-0.368%、-1.068%、-0.552%、-0.952%、-1.738%、-2.936%；在8月15日前利率-3.62%，在8月15日之后-3.08%；如果9月份CPI维持8月份水平，那么在9月15日以前，负利率为3.08%，9月15日之后负利率为2.8235%。

　　易教授的分析说明，由于通货膨胀大大提升，居民手中的存款事实上在贬值，要保值，就必须投资。目前的投资领域稀少是公认的，不是楼市，就是股市，其它都不热点，而且效益相当低。由于这一次央行与银监会的房贷新政将重创楼市，使房价有较大幅度下降。那么，大量的流动过剩资金又会重新回到股市，在这样一个大背景下，股市大幅度上升到8000点也是有可能的。股市的风险是监控缺乏国际经验，庄家做庄，炒作盛行，风险归于普通股民。

　　四、目前楼市泡沫与房地产金融问题的严重性。

　　近一度时期以来，我国的相关部委在高度注视美国次级贷。笔者认为，中国房地产金融的次级贷问题非常突出。尽管相关部门不愿意公开承认，但是对问题的严重性是认识到的。笔者认为，严重性主要表现在房地产类的贷款占总的贷款余额的份额太大。第一，目前有数据表明，我国的总贷款余额为18.25万亿元。其中房地产开发贷款、建筑业流动资金贷款，土地抵押贷款、购房者的贷款累计总数巨大，专家认为有三分之一。第二，有不少过剩流资，地下流资，包括海外流资以各种管道进入房地产行业，这些数字在银行的那本账上反映不出来，数字究竟有多少不清楚。但是看看深圳与广州有多少热钱在房地产业涌动可见一斑。第三，以其它科目的形式最后转进了房地产行业投资，这方面的资金不容小看。许多大企业，过去声称决不从事主业外的投资，声称用企业自有资金开发房地产，贷款到了企业的账户里，搬动过程中，银行的实际监管几乎是很难操作的，办法总比监管多。比如，联想、海尔、海信、比如国美，比如许多中央级的垄断企业，他的许多资金在银行的账户上是非房地产贷款，这个数额究竟有多大？也不清楚。第四，众所周知的是，尽管前几年对银行的问题贷款进行剥离，但是剥离的是完全没有希望收回的那一部分，还有相当一批的问题严重的贷款没有剥离，此外，就是近几年也新产生了一些问题贷款。如果我们把这几个方面都算上，应当很清楚的是，房地产贷款占整个贷款的比重实在是太大了。

　　中国的房地产市场至今依然是政策主导下的市场，完全不是市场经济上的市场模式。中国的房地产市场中抵押贷款的人，数量非常大。大家很清楚的是的，从2005年以来，真正自住的购房者已经为数甚少，绝大多数是投资型购房。空置房比比皆是。近两年房地产贷款的数量比以往十年的房地产总贷款量还要多，有70%以上购房者贷款，而且多数是80%贷款。

　　近些年房地产贷款的问题很严重。一是银行对房地产价值的评估是非常不负责的，这个评估是建立在想当然的基础之上。我们近些年来，房地产与股市是投资炒作的热点，房地产的利润高达50%，甚至从投入产出比上来说是百分之几百；但没有一个国际市场会长期是这样高的比例，高的必然会跌落。所有的市场比例都与城市居民家庭平均年收入有比例关系。象1998年国务院关于房地产市场的文件就规定房价超过居民家庭年收入4倍的就要补贴，联合国把住房价格与家庭年收入比定为3：1也是如此。日本东京的房地产市场从高峰跌落最大值为65%，经济困难连续10年。1998年以后的香港的房地产市场，房价也是直线上升，但最终掉落了70%。高涨的时候，许多评估人都觉得那个房地产就要值那么多。然而最的还是掉了，而且还掉得很彻底。近几年银行的评估手段与方法是不科学的，把那个炒作的房价想当然成有消费需求支撑的合理房价。殊不知，只要我们的政府不支持房地产这个政策市，房价马上就要掉下来。第二，有大批银行的职员与银行里的权力阶层在房地产的炒作中挣钱。其实银行是积极介入炒房的，对房地产的上涨起着不可磨灭的巨大贡献。今年4月23日中央电视台新闻调查报道上海的楼市价格虚高，其中揭露了两个代表性问题，一个是成本虚长，把本来的每平米6000元拔高成12000元，然后销售出18000元的价格。然后用这个价格去贷款。二是银行贷款职员与炒房人勾结很严重。电视报道，有的房地产企业的高管，一天当中能把17套房的贷款同时办到位。我们实际生活中的许多人，甚至颇有能力的，能在半个月内把一套房的贷款办妥就不容易了，但有人一天能办妥17套，而且到账。当电视台采访为什么会同时贷款这么多套时，银行的人回答说，购房的记录要到三天后才能上网查到。连三天都等不得，银行的钱在顾虑风险吗？根本不考虑风险，这个事实背后的问题表明，银行的职员参加了房地产炒作。一个人的资产究竟是多少，净收入多少，能抵押多少，不用几个星期事实上是查不清楚的。银行是明知如此。笔者在广东深圳的调查表明，许多炒房者手中有数十套房，数百套房，其主要来源是银行的大力支持。

　　目前的房地产热实际上已经开始退烧。前些天已经报道了国外的多家风险投资在多笔房地产炒作中已经赚得盆满钵盈，已经撤出了中国市场。主要原因就是察觉中国的房地产贷款的首付可能提高。因此央行新政不是事前诸葛亮。为了防止房地产滑坡，我们的银行一直在试图维持低抵押贷款，高比例贷款，低信用贷款，不想把首付提高，因为一旦首付提高，房地产的炒作价值就会大幅度下跌。核心问题就是提高首付后炒作玩不转了，银行的呆账坏账就会逐步暴露出来。

　　房地产企业到股市圈钱对社会有副作用，不可低估。到股市圈钱是因为银行的贷款占用比例已经很高了，资金链有危机感了，所以争相上市圈钱。上市圈钱与到银行圈钱的结果不同，股市上的钱是个人的，风险由个人承担，中国的房地产问题如此严重，问题已经不可避免，到股市圈钱可使危机暴发时间推迟，社会信用危机大，众多小股民的资产风险剧增。房地产企业用股市的钱来圈地，主要是最后把庞大的股民也圈在里面，然后借广大股民来要挟政府。中国房地产的市场的大跌落是不可避免的，如果不跌落就没有经济规律了。

　　五、未来楼市展望

　　笔者认为， 未来的房地产市场在一度时期依然是政策市。房地产的暴利将会得到较大抑制，反映在房价上，就是不断从高峰滑落，逐步实现理性回归。深圳的房地产市场有特殊性。深圳的房地产市场是因为已经出现了深圳与香港经济融合的大趋势下出现的，那个价格是以香港房地产价格为基础的。前些时候，央行与银监会的提高首付的舆论一出台，已经有一部分投资商撤出，其实还没有实质性出台政策。现在终于出台了，房地产市场的泡沫必然会受到重大打击，房地产泡沫得到充分挤压，房价逐步走低是必然的。

　　我们并不是没有可行的政策出台，问题是各权力部门不协调，在利益与权力关系上，始终放不下利益。笔者认为，此次新政的力度还不够大，加上配套措施也没有出台。应当在充分协调各权力部门的前提下，出台更有效积极的措施。比如，一，将非自住房的首付提高到50%以上，使投资性房产的炒作趋势得到真正的控制；二是让研究了二年多的不动产税真正出台，推动大量的空置的房地产进入实得到抑制并促进其流转。三是了取消房地产的预售制度。四是积极落实保障性住房的问题，把大多数中等收入阶层的住房改善问题列入重点，而不是仅解决百分之一二的困难户问题。

　　笔者认为，现在城市的房价与城市家庭平均年收入比已经是10倍20倍，银行在房地产金融风险面前已经没有回旋余地，除非这世界没有了经济规律。如果我们一味想避免房地产价格从高位上滑落，避免银行的风险，房地产价格必然会有高台跳水的那一天，到那个时候政策将会失去调控能力。近三年房地产调控的情况表明，是相关部门缺少真正有调控效果的措施。这一次有效力的措施是出台了，但是，靠央行一家单向独进，效果也是有限的。我们应当借鉴其它国家的有效措施干预房地产市场。比如，大大提高投资性购房炒作的首付比例，减少贷款进行的房地产炒作，(英国规定贷款不能超过家庭年收入的4.5倍)；坚决开征物业税或不动产税(美国的不动产税大约在房价的2.2%)，对投资性住房出售的收益征收高额的税收(韩国征收增值部分的60%)；国家对广大普通居民提供成本价的保障性住房；(新加坡向88%的提供组屋，并以极优惠的价格鼓励其购买，香港有30%的居民住在政策的公屋，并且近五年中已经有20%的居民购买了价格极为优惠的公屋，成为业主；英国大量提供6万英镑的小户型住房，并以优惠政策供居民购买)。这些有效有力的调控措施，值得我们的相关主管部门认真研究借鉴。