巴曙松：房地产业演绎金融资本主义

　　一边是资金,一边是土地,写尽了当今中国的房地产企业的几乎所有的喜怒哀乐。

　　因为土地市场的变迁,拿地越来越是资本密集的游戏,房地产行业的业内教科书在强调最为重要的前三位的要素时,往往已经不再是位置,位置,位置,而是金融,金融,金融。

　　因为不同的金融工具运用方式,因为不同的运作技巧,中国的房地产行业的版图正在因此重构,而且这种趋势还在愈演愈烈。

　　我们既可以看到许多胸有成竹的房地产企业从容筹资,长袖善舞,以雄厚的资金实力不断拿地,不断开拓,,这样的房地产企业的股价在市场中获得往往能够获得较高的溢价;我们也可以看到一些房地产企业在层出不穷的高速扩张土地储备后，资金链条断裂而陷入危机.另一个极端是，小型房地产企业中经常出现由于拿不到银行贷款无法扩张甚至危及生存。

　　能否熟练灵活运用多种金融工具进行融资,现实地成为投资者选择优秀

　　如果一定要用一句话来总结房地产融资调控的政策基调,那就是:降低对于银行信贷的过分依赖,推动多元化的融资.

　　随着一系列的调控措施出台,这种政策效果正在积极显现.在房地产开发贷款紧缩政策的影响下，房地产企业融资格局发生了显著的变化。国内贷款占房地产企业资金来源的比重持续下降，从2006年初起的28.3%下降到2007年6月份23.2%，房地产企业靠传统的国内贷款维系资金链条的融资手段已经越来越力不从心。另一方面，包括股权融资、并购、海外基金等多种其他融资方式的占比在逐渐提升。

　　近来，房地产业沉寂了2年左右的高价拿地风潮再次掀起。2007年6月，浙江绿城以总额12.6亿元、楼面地价12509元/方米的“天价”在上海拿下了新江湾城D1地块；7月24日，保利集团以32.4亿元的价格拿下了上海宝山区顾村板块三幅相连地块，每幅土地的最后成交价均接近拍卖起始价格3-4倍。

　　高价拍地实际上是行业集中度提升的前奏，最终行业的整合更多是土地与资本的二重奏来完成的，其中融资能力、金融手段将起到行业整合的主导作用。高价拿地对房地产行业的影响将是具有资本优势的企业加快土地储备增长，房地产公司金融属性越来越明显，资金取代了土地成为制约地产发展的第一要素，在政策调控的压力下，资金实力成为开发商追逐土地的关键。

　　资金面上，银贷缩紧会使多元化融资的“资本”优势向大型企业集中，从而提高其行业竞争力，而那些苦于融资渠道的小企业很可能将被收购或退出。另外，07 年将面临着对期房销售的限制，则房地产企业资金最大的来源之一预售款的挤压,必将导致大量中小房地产商的资金链紧张，其结果一方面将延缓手中拥有的项目开发进度，另外也可能通过卖地来缓解压力，从而使得土地更集中在大型房地产公司或资金实力更强的公司手中。

　　实际上，高价拿地背景下，房地产行业将很可能呈现比较明显的马太效应。大型优质企业进入良性循环：融资渠道多元化——有能力高价拿地——土地储备增加——企业长期发展有保障，大企业得到更多的资源和发展空间。万科2006年刚刚融资40亿元，07年又计划融资100多亿元。保利地产及金地集团也因现有土地储备较多而受到市场的支持，再融资分别达到了70亿元及40亿元。无疑融资后这些大公司的发展速度将获得更好保障。类似几家行业领先公司也通过

　　显然,当前信贷、土地的收紧会直接使房地产行业的门槛提高，造成资源向有资金实力的龙头公司集中，从而使房地产方企业的业绩分化加剧，优胜劣汰机制会进一步提高房地产行业的集中度。而灵活的使用金融工具，降低融资成本，加强资金融通与项目运作周期的契合，进而提高公司业绩和市场竞争力，已经成为房地产开发企业在残酷的竞争中维系生存的关键一环。