钟永生：地产调控政策的低效之苦

　　要抑制商品价格上涨，最有效的办法是减税，而不是加税。试图在需求不断增加的情况下，通过大规模加税导致商品价格下降，这在社会经济发展过程中还没有过先例

　　文/ 钟永生

　　近年来，中国的房地产政策面临着始料不及的严峻考验。历次调控，之所以会出现调控手段越严厉，房价上涨越快的现象，最根本的原因是房地产新政的出台与实施，不能适应房地产市场的发展趋势与中国经济市场化的具体情况。正是这种与社会经济现实的本质背离，导致房地产新政出现南辕北辙的尴尬局面。

　　按照发达国家经验，人均国内生产总值处于1000~3000美元，是城市化进程最快的发展阶段。对于中国来说，住宅需求逐渐成为居民生活中最基本和最主要的需求。城市化的大规模推进，会加剧城市资源供给与需求之间的矛盾。

　　户籍制度改革作为扩大城市住宅需求的一个潜在因素，目前还没有充分释放。在城市，尤其是大中城市，当住宅需求呈现出急剧增长的态势后，抑制

房价过快上涨的最有效办法，就是扩大住宅供给，特别是要给低收入群体提供必要的住宅保证。

　　前一阶段的房地产调控，恰恰走入了从供地到销售，再到

二手房买卖，全面抑制需求，并大幅提高成本的歧路。而且，政府用不断增加的房地产税收填补行政费用黑洞，而不是将资金投在住宅建设上。这更加剧了本已十分紧张的供需矛盾，从而为房价暴涨埋下重大隐患。

　　税费是商品消费成本的一个重要组成部分，要抑制商品价格上涨，最有效的办法是减税，而不是加税。试图在需求不断增加的情况下，通过大规模加税导致商品价格下降，这在社会经济发展过程中还没有过先例。而以前的房地产调控恰恰在遵循着这样一个自欺欺人的逻辑。在两年多的房地产调控中，加税成了各级政府的利器，名目繁多的税收与税种纷纷出台。其结果，就是房价大幅走高。土地拍卖、税收增加与限制投资成为房价暴涨的三大主因，在这个层层加码的误区中，市场与消费者成为政策失误的最主要受害者。

　　房地产新政一推出，各类媒体就开始制造“行政干预会造成房价大幅走低”的社会舆论，诱导人们去相信政府的力量。政府的行政干预被大大神化，统计部门还炮制了“我国住宅空置率已达26%，并大大超过国际警戒线”的虚假数据。随着房价走高，购房者对房地产新政失望，其心理从观望走向恐慌，导致最近一轮的抢房热潮，进一步推升房价暴涨。

　　房地产作为一个产业，有其自身的运行规律。从经济学角度说，如果是完全竞争的市场，且供给充分的条件下，价格一定会下降。近两年的房地产调控，大大恶化了整个房地产市场的竞争环境，并在很大程度上促进了垄断企业与垄断价格的形成，放任

开发商囤积土地和商品房，直接减少了商品房的供给，助推了房价上涨。

　　宏观调控得以成功的一个重要前提是，政府对市场经济规律的深刻理解、整体把握、严格恪守与持续尊重。不满足这个前提，试图利用行政权力改变市场，甚至不断给各级政府和部门塞进“私货”，有可能使宏观调控逐步演变为情绪性调控、功利性调控与逐利性调控。这样的调控结果可想而知。

　　由于宏观调控对经济运行的影响具有广泛性与深刻性的特点，这种公权力的运用就必须有强大的约束机制，并且要慎用和善用。在对房地产市场的深层次矛盾与发展趋势没有重新审视之前，不宜过快、过度地推出新的调控措施，更不能把房地产调控演化为“政绩工程”，进而造成市场运行的更大扭曲与更深创伤。

　　钟永生 经济学博士、教授