牛凤瑞：对我国房地产政策的两点思考

　　牛凤瑞

　　一、理性看待房价上涨

　　市场形成房价是我国住房体制改革取得成功的重要标志。现实的房价是市场供求关系多年积累的结果，当期现房可能是2年之前开工建设的，购房资金可能是多年的积蓄。所以，判断房价上升是否过快(慢)，不仅要看当年同比增幅，还要看上年房价基数，乃至以往多年的房价基数。我国住房制度基本完成是在2000年，由于住房市场化时间较短，现在的房价还不是完全意义上的市场价格，依上年房价为参照系作出判断要慎重。例如，2000年~2004年北京房价年均增幅为0.78%，是一个房价4年基本没有变化的基数；计入2005年高幅增长的房价，5年平均增速为4.2%，而同期城镇人均可支配收入增速为10.4%；计入2006年13.6%的增幅，北京6年平均房价增速为5.7%，仍低于同期城镇人均可支配收入平均增速4.7个百分点。

　　我国房价过快上升基本原因在于供应不能满足需求。从需求来看，我国是一个有13亿人口，正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国面对的是每年1000多万城镇增量人口的住房需求；由于经济的持续发展和居民收入的持续提高，消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求以及必须进行的旧城改造而导致的被动住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被动需求的叠加，形成了不可遏制的刚性需求，是房价上涨的基本动因。所以，抑制房价过快上涨，基本途径是多建房，建好房，增加住房的有效供给。而且住房总体上供不应求将是我国今后一个相当长时期内的主要矛盾，也是我国作为一个发展中国家的基本特征之一。解决这一主要矛盾应是房地产政策的主要着力点。

　　从供给方面看，偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展；住房基本保障制度建设的滞后，混淆了市场机制和社会保障的界限，影响了人们的思考方式，提高了中低收入阶层的购房预期。2005年全国房地产投资同比增长19.8%，比上年增幅下降8.3个百分点；占社会固定资产投资的比重为17.8%，同比下降0.9个百分点；2005年土地购置面积同比下降4.0%，2006年房地产竣工面积减少0.6%，供给偏紧使房价上升成为必然。

　　房价高涨，拉升居民生活成本，引发公众不满，影响

和谐社会建设。但房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，也是调节住房分配关系的重要杠杆。低房价首先有利于富人过量占有住房，稀缺资源的低价更容易造成浪费和低效使用。所以我认为，房价近两年多过快上升固然应该引起高度警惕，但从一个较长时段来看，与平均收入增长速度相比较，仍在可以接受的区间。我们既然要建设市场配置住房资源的体制，就要承受体制转换的“阵痛”，但也不能奢望市场化解决我国居民住房的所有问题。在房地产政策设计上，既要重视房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响，强化政府在市场失灵领域干预的作用，对房地产市场实施正确的调控，又要着力完善住房保障体制。要在合理划分市场机制和行政干预的边界、中央政府和地方政府事权财权合理匹配的基础上，根据公共财力提供的可能性，增加公房建设，满足低收入阶层住房基本需求；又要坚持改革的方向不动摇，充分发挥市场配置房地产资源的基础作用，利用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。

　　二、重视房地产政策执行条件和执行成本研究

　　我国房地产政策研究目前存在着一种倾向，就是强调政策的必要性，而对政策实施的执行条件、执行成本较少论及。所以，必须加强对政策执行条件和执行成本的研究。

　　一是要清理认识政策效力的局限性。任何政策都是针对某一现实问题而设计出台的。但某一现实问题的存在又往往是诸多因素共同作用的结果。任何政策都一把双刃剑，既会对所针对的现实问题发挥校正作用，又可能对相关问题产生负面影响。例如，加征二手房交易税有利于抑制炒房，减少市场需求，但也增加了房屋交易成本，消弱了房屋的流动性，间接拉升房价；控制房地产投资政策有利于抑制过热的社会固定资产投资，但也会减少房屋供给，推动房价上升。所以要重视对房地产政策效力的局限性和政策的负面效应研究。权衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，发挥政策体系合力作用，才能达预期效果。

　　二是要重视政策执行条件的研究。任何政策都有一个执行条件问题。不具备执行条件的政策，尽管有千万条理由证明其正确性和必要性，执实也只能是一句空话，强制执行将适得其反，或者将支付极高的社会成本。我们的房地产政策设计不仅要针对现实，强调问题解决的必要性，而且更要重视政策执行的条件，政策实施的可能性。例如，提出住房保障应保尽保，实行地方政府问责制，作为正处于城市化加速阶段的一个发展中的大国，首先明确应保的条件和保障的标准是什么，有多大财务、能在多大程度上达到“尽保”？对一些公共财力窘迫的地方，实行住房保障问责制还要具备必要的条件。

　　三要重视政策的执行成本，全面评估其利弊得失。任何政策都要支付执行成本，特别是机会成本。执行现行的房地产政策既要支付经济成本，也要支付社会成本；既有即期成本支付问题，也有长期成本支付问题。收益大于成本才是好的政策。当然，不同的价值取向，不同的知识结构和信息把握程度会对同一政策作出不同的评价。但可以肯定的是，好的政策应是有利解决当前主要矛盾的，必须是兼顾当前和长远、兼顾经济收益和社会福祉。

　　来源：中国社会科学院院报