袁秀明：用税收手段调控房价大有可为

　　-专家建言 -袁秀明

　　全国大中城市房价非理性上涨，与广大百姓购买力相去甚远，令人堪忧。中央政府三令五申要将房价控制到合理范围内，让广大百姓买得起房、能住上房。但是，目前看，房价仍一路上扬，经济适用房一房难求。普通百姓要想圆住房梦，真是长路漫漫，何其远兮。事实上，国家为控制房价已采取了多种措施，只是效果难以显现。不难看出，这几年国家调控房价的措施，多以行政手段为主，这些手段有的固然不错，比如，限制外资、港澳台资炒房等，很及时。但是，在市场经济条件下，政府调控房价应更多采用经济和市场手段，以增强市场自身的调解能力，减少资源配置的扭曲。税收是一种良好的市场调控方法，被称为经济的“自动稳定器”。税收在调控房价中的作用不可小视。

　　很明显，目前中国房地产市场最大的问题是供需矛盾。旺盛的市场需求与不合理的住房供应结构成为问题的两个方面，这是促使房价扭曲性疯狂上涨的根本原因所在。有关部门和一些专家也指出高档住房和

　　要调整房地产市场的供给和需求问题，笔者认为最关键的莫过于运用税收手段，让税收在调控房价中发挥重要作用。目前国家已实施的税收方案，未发挥应有的调控作用，切实调整征税方式是必要的。近日，笔者在《中国经济时报》发表一文指出，对需求领域征收差别税，可以大大遏制房地产市场囤房、投机的虚假需求现象。其具体做法是：政府对居民住房有一个统一标准，每个家庭，人均住房面积在规定标准内购买房产是免税的，超过这个住房面积标准，还希望去购买房产，就要对其购买的超额房产面积征收一定额度的税金。这个税收采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高。此征税方法的好处在于，有钱人可以任意多买房，但是需缴纳更多税金。没钱人如果现有住房足够居住，不必非要借钱去买房，也不必羡慕别人购买多处房产，因为多购房者为国家多缴税了。这种征税方法将有利于遏止房产需求领域的过度投机行为。

　　上述征税方法意在控制过度需求。而供给领域的税收，上述文章未曾提及。现今，我国住房供给领域的税收，由于设计缺陷，未能有效控制住房价，反而产生促涨作用。因此，笔者还要特别强调，合理的供给领域的税收，应该引起高度关注。在房地产需求方面征税的同时，制定适宜的供给领域的征税办法，以将房地产供给结构调控到趋于合理的程度。

　　多日来，面对苦不堪言的房奴和对高房价颇多抱怨的广大民众，一些房地产开发商公然强调，他们不是为穷人盖房子，而是在给富人盖房子。这话实质上反映了房地产企业的真实想法。房地产商为什么更愿意多建高档和高价的房产，而不愿意生产低价房呢？很明显，因为他们从高价豪华房中可以赚取更高的利润。企业最大的目的是赚取最大利润，这是无可厚非的。但是，中国房地产市场发展的目的不是只满足少数消费高档住房的居民需求，而是要让广大民众都能有房住，穷人也能住上房。所以，生产更多的普通商品房和低价房，才是当务之急。解决穷人和普通人的住房问题，完全靠国家财政补贴，有些不太现实。应该采取一种让市场接受的手段，使房地产开发商在赚取利润的同时，自愿生产出价格相对低廉的房产。那么，如何让房地产商自觉愿意生产低价房呢？显然，政府的调控政策是关键因素，政府应当顺应市场的潮流，制定适宜的政策，让房地产开发商从获得利润的目的出发，不去争相生产高价豪华房，而是心甘情愿提供经济适用房、低价房。税收政策在调控房地产供给方面，可以起到巨大的作用。

　　税收手段如何可以改变房地产开发商只为富人盖房子的行为呢？笔者认为，可以通过差别税收方法，将生产高价豪华房和生产低价房的房地产商的利润拉平来改变房地产商的行为。其做法可以这样：房地产商开发房产时，对他们采取累进税制的征税办法，房子盖得越豪华越高档，售价越高，征的税就越多，税率越高；而盖低价房、经济适用房就应该少征税或不征税，为穷人和大多数老百姓盖房子就要少征或不征税。通过税收手段，国家使生产豪华高价房和低价房的房地产开发商获得同样的利润，为富人盖豪华房不再有超额利润了，于是，因低价房需求量大，购买者多，房地产开发商可以从生产低价房中获取更多利润，这样，为追求利润，开发商自觉地提供大量的经济适用房和低价房。目前看，房地产管理部门可以对房地产开发成本进行较为精确的估算。于是，根据不同档次的房地产制定不同的税率，是切实可行的。通过税收手段调节房地产领域的供给结构应当能够实现。

　　国家研究开征房产税，希望体现对中低收入群体的保障。对给富人盖豪华房的企业，课以重税，其结果符合调控的目标，这将促使房地产商转向需求量大、利润有保障的中低档房。而为富人盖的豪华住房，税收高，价格上涨，但富人不会太在乎，仍然会买，只是如前文所述，多买房产要多交税，他们多购房时也要三思而后行了。将需求领域的税收和供给领域的税收配合起来，富人购买的房子面积越多，缴的税就越多，从而限制了富人过多购买各种房产。这样，即使是豪华高价房，由于需求受到限制，其价格也会降一些。而穷人及普通大众购买标准内住房是免税的。通过税收手段调解了供给与需求，增加了低价房的供应量，限制了过度需求，最终使整个房地产价格降下来。在这种情况下，房地产开发商可能会为降低成本，降低房产的质量，这就特别需要政府房屋监管部门对低价房的房屋建筑质量进行把关。对低成本、低价也低质量的房地产开放商给以严厉的打击。

　　2006年国六条和国六条细则指出，70%以上要建90平米以下住房，以满足大多数人的需要，国家认识到这个问题的重要性，用技术性的约束来调整中国房地产市场结构。但是90平米以下住房可建成低档住房，也可以建成高端住房，这种规定不能起到调控出适合广大民众住房供给的作用。2007年两会明确规定房地产市场应更多以中低端房产为主，但是更多强调用行政手段解决，没有对市场力量和税收的作用给以足够的关注。采取税收手段调控住房供给与需求，盖豪华房多缴税，盖低价房少缴或不缴税，从而拉平房地产商的利润，促使他们生产适销对路的低价房，在利益驱使下，商品房的供给结构会逐步趋于合理。同时，需求领域征税，也会遏制住过度需求。如此，国家期望的调控目标更容易达到，房地产市场价格扭曲的情况也会减少。

　　(作者单位：中国社会科学院经济研究所)