李开发：房地产业支柱理论的反思与密码解读

　　房地产是否是支柱产业？怎么样看待房地产的支柱产业地位？最近议论非常多。回顾2003年以来支柱产业理论的出台过程，文件中 “已经成为国民经济的支柱产业”的原始提法，已经变成了舆论界夸大其词的巨大的拉动作用，并且升格为在凌驾于国民经济三大产业之上的独一无二、唯我独尊的支柱产业。认识房地产的支柱产业作用，在一定时间内重点发展并没有什么问题，问题错在于我们对支柱产业的认识，全社会对支柱产业的认识，舆论的共识。房地产业是国民经济的支柱产业的口号已经提了好多年，房地产已经成为所有产业中的第一产业，许多人特别是地方政府的一些官员在这种舆论的迷魂汤里面找不着北了。在国家连续三年对房地产业进行宏观调控收效甚微的时候，我们特别需要认真反思一下，也需要对支柱产业理论的确切的密码解读，澄清误读，正本清源，拨乱反正，同时也还房地产业的本来面目与产业位置，显然是非常重要的。

　　一、从国民经济中产业的整体发展上看。房地产业属于三大产业中的第三产业，在第三产业群体的十二大门类中列建筑业序列。在建筑业类六个行业中名列第三，是房屋开发。回顾一下国民经济的三大产业，第一产业是农业与林牧业、渔业及采矿业，是原辅材料与食物取得一类；第二产业是制造业与加工工业；第三产业是为第一与第二产业的服务业。第一产业的重要性不用说了，民生之本，事关五亿农民与十三亿人口，近十几年每年的中央一号文件都是农业，所以一定是主要的支柱产业；第二产业是国民经济中最活跃的细胞，是经济的活力所在，是国民产值的主要来源，也是国家税收的主要来源，国民经济的现代化、国民经济的结构转型，主要就是第二产业升级换代。纵观世界经济竞争，核心都是在制造业与加工工业，比如，在日本，重型机械制造、精密仪器，精密机械、汽车业、电力机械、材料冶金、材料化工、集成电路，计算机产业等等，在全世界首屈一指，因此有巨大的竞争力。第二产业也可细分为二十八个门类，是国民经济的核心与动力部分，既是基础所在，更是竞争力所在，这是公认的；第三产业中，主要有十二个大类，无论是商业贸易业，还是交通运输业，还是金融业，还是餐饮业，酒店旅馆业，教育业，文化业，医疗卫生业，恐怕其重要性都没得说。咨询服务业是个大行业，其中技术研发、财会服务、法律服务，社区服务等，目前正是国内外产业提升的重要基础，另外还有一个是建筑业。在建筑业中，六个分支，如建设工程、勘探测量、基础设施、房屋开发、规划设计、咨询监理等，虽然提法不一，但房地产业只不过是建筑业的一个分支，不仅是中国这样，其它国家的经济排列也是这样。近些年来，房地产窜升到建筑业头上，同时也窜升到第三产业头上，现在凌驾于整个三大产业头上了，打个比方，是个重孙产业现在变成了老太爷了。君不见，许多大城市，固定资产总投资中，房地产的投资已经占半数以上了。这个数字很重要。固定资产投资比例是经济发展的睛雨表，大体上有与财政收入、GDP占有的比例相近的正相关值。近些年来，我们有的城市新增GDP将近一半来自房地产及其相关行业，财政收入新增部分则主要来自房地产相关产业，有的甚至占到整个财政收入的40%以上。

　　二、从产业为国民经济提供的就业空间来看。作为国民经济的支柱产业必须有巨大的就业空间。就业是国民经济整体发展中最重要的元素，也是经济繁荣与稳定发展的基本内容。中国是一个人口大国，就业问题至关重要。房地产业到2006年统计，就业人口不过300万，与建筑业3000多万，农业几个亿，机械化工电子等千万就业人口的门类，房地产业的就业人口几乎是所有产业中就业人口中最少的产业，只能跟国内许多单个企业相比。现在我们许多单个大企业的就业人数就接近100万，比如中石油与中移 动。房地产的就业对全社会的就业大军来说确实分量很轻。

　　三、从能否为公共事业、公共财政提供可观的长远的税源来看。为什么要讲税源？因为税源是产业在发展过程中拿来给全社会进行二次分配的那些东西。一个行业对社会的贡献，就是提供公共财富。房地产在近几年中，确实也为税收做了不少贡献，但是作为对社会公共资源的贡献依然很低。举个例，有200万元，有两种投入，一是投资房产，买了一幢房子用来出租(用来居住就更不合算了)，每年租金6万元，按10%的税收算，每年上缴财政6000元税金，太可怜了，而且目前基本收不上来。再看第二种投入就完全不一样。用200万元来办个工厂，比如IT业，招了20个工人，每年200万产值，第一次上缴税收按6%算，有12万元，第二次是企业所得，如果你的所得有20万利润，要上缴约6万元，按将来要出台的新税率，也是25%，要交5万元，总计是直接税收收入达18万元之多，是房地产对公共财政的贡献的30倍。这还没完，由于有就业的20个人，按每人年收入3万元算，为社会提供消费资金是60万元，而这些资金中可能有50万元投入了即期消费，按消费拉动的比例1：2来算，还能拉动社会总消费100万元，这里面还会产生第二次第三次就业与消费，还有税收延伸。这样算来，房地产业除了建设完成当年的时候对公共财政有点贡献，过了那一个年头，事实是可以忽略不计的。

　　四、从产业是否可以持续稳定长久发展来看。一个产业如果是短命的，当然不能成为支柱。支柱产业必须能够在相当长的时期持续增长与不断发展的。这就要求有稳定的资源，在不断的开发中能不断地再补给，它的补给应当是生生不息的，要能承担起产业的扩张，要是同质的东西，而不是那种拼命开发、但过几年就没有了的东西。比如，耕地今年种麦子，明年种麦子，不会有什么时候土地就报废不能再种了。但是你如果是一个村，把土地用来做砖瓦厂，过几年表层的土地挖完了，你那个产业也完了，不可持续了。房地产业象现在这样发展显然是不能持续的。房地产业近几年卖地太多，收了土地出让金70年，这一任市长把今后几十年的多少任市长管理的土地都买完了，潇洒一阵子，损害70年。因此有人戏言要撤销有些城市的国土局、建设局，因为地买完了，也规划完了，没事做了。

　　五、从产业的增值空间来看。一个支柱产业应当有巨大的增值空间，比如微软的产品，成本与收益之间有巨大的空间是增值部分，增值部分是由其巨大的技术含量与服务增值得来的。房地产业由于没有技术含量，其服务增值也是极为有限的。这个问题与汽车、计算机软件、材料工业等等一对比就十分清楚。有人说房地产业增值巨大，从现象上看是如此，在只要我们分析一下就完全不是那么一回事。同样质地的房屋，位置在市中心区，价值每平方米达到万元甚至数万元，但在城市的远郊区，只值一两千元，甚至落到了千元以内。这一对比我们可以清楚发现，房地产的所谓增值不过是公共资源增值，不过是数年甚至数十年政府财政公共资源投入积累的结果，是

公共交通、地铁、道路、商业、酒店、银行、医疗、教育等等公共资源投入的结果，而政府的这些资源的投入，从本源上来看，是人民创造的，也是人民创造了商气与人气。房地产增值只是房地产开发商通过批地获得了政府公共资源，其中的增值部分实际是广大百姓创造的。房地产业虽然也具有投资品的某些特征，但其本质上是消费产业。近些年来，房地产成为全社会的主要投资品，它的本质功能异化了。

房地产商的广告说得再明白不过了，买房不叫“消费”，叫“投资”，叫“增值”，叫“置业”。然而本质上房地产不过是个消费品。房子就是用来住的，不是用来炒的。用住房来炒作投资，所谓增值如果是手续费用，那时极为有限的，如果说它增值了，其实是不存在的，它没有增加任何东西，只是掠夺了公共资源，只是通过住房这种形式，对社会财富进行二次分配罢了。

　　六、从产业是否能够提高国民经济的竞争力来看。建设社会主义市场经济，在全球大背景下，不能关闭国门。国与国之间，省与省之间，市与市之间，都不能独善其身。没有开放就没有发展，没有竞争就没有创新。在全国范围内，在世界范围内，我们的产业必须要有自己的比较优势，比如技术优势、资源优势、地理优势、人才优势，比如说香港，就是一个金融城市、贸易城市与旅游城市。每一个经济领域里都有比较优势。各个国家发挥自己的比较优势，在交换中是最经济的，最有效率的，也是最能充分利用资源的，因此能够最大限度地提高社会总财富的量。比如港口是资源的一种，港口城市特别适合大工业，重化工业。为什么？资源运进来，产品运出去。汽车运输，铁路运输、每吨公里与水上运输有巨大的差别。现在的运输船舶，最大的已经达到二十万吨，三十万吨甚至更多，运什么东西？运石油。你不能用汽车或其它东西去运。为什么，就是成本太高。你用它来运一次还可，但是你用它来运半年，你就亏死了，你就维持不下去。所以没有港口的城市原则上不能搞重化工业。

　　房地产业发展的拉动作用远不象一些宣传的那样五岳独尊，象开发商与其雇用的学者所说的对国民经济有多大拉动功效。从表面上来看，可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展，看起来很了不得。但是从实际生活来解读，拉动的钢铁产业，是最没有技术含量的锣纹钢生产，另有部分铸钢、防盗门及不锈钢窗生产；拉动的建材，是砖瓦行业，是水泥、陶瓷、玻璃、塑料门窗生产，拉动的森林工业事实上就木材生产，所谓化工生产不过是涂料油漆，所谓机电产品就是搬家后更新的空调电视等。其中砖瓦水泥及建筑用钢这些最基础的产品、也是最没有技术含量的产品占总造价的90%以上。房地产业拉动的只是产业链条中最原始的最底层的产业，这些产业事实是整个国民经济中最没有竞争力的部分。靠房地产在国际上有竞争优势的事，过去没有听说过，估计将来也不会有。

　　从以上六大方面来解读支柱产业的密码，房地产业事实是能量有限的，不列为支柱产业无可厚非，列为支柱产业也不能凌驾于其它产业之上。如果硬要列十八罗汉排座次，房地产的支柱产业也只能叨十八罗汉的末座。国民经济持续增长的根本前提是要平衡协调发展。象房地产这样由于疯狂发展，从重孙产业变成爷爷产业，从平衡发展到一业独大，从经济支柱变成恶性肿瘤，这样的畸形发展要不得。如同人体的各个部分，比例很协调的时候，所有的五脏六腑相安无事，结果某一个脏器突然变得庞大无比，拼命挤压其它脏器，这个人要出大问题了，国民经济也是如此。一个恶性快速膨胀的肿瘤，早切早好。从国民经济的宏观调控大局来看，许多官员头脑中的整体观念似乎急需补课，不然就无法解释

房价总是攀升，三令无申也降不下来的事实。