程建胜：关于完善我国房地产金融体系的思考

　　-　程建胜

　　随着我国的城镇住房制度改革逐步推进，经过20多年的培育和发展，我国已初步形成了具有中国特色的房地产金融体系。但是从长远发展来看，还存在许多制度性问题需要进一步完善。

　　我国房地产金融体系建设回顾

　　中国的房地产金融体系建设伴随着住房制度改革而产生和发展，从简单的业务开展，到制度创立的探索，再到制度的不断完善，逐步发展成为今天的体系。

　　房地产金融业务开始启动(1980～1993年)

　　1980年我国的住房制度改革从试点售房和提租补贴起步，当年10月，建行首先在福建试办了商品住宅开发贷款业务，开始试水房地产信贷业务。1983年，国务院颁布《城镇个人建造住宅管理办法》，建行开始向福建、广东等省的企业职工发放住房贷款。 1985年，建行开办住房储蓄贷款和住宅贷款业务。1987年12月，烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行设立。1988年，首次全国住房制度改革会议召开，出台了房改总体方案。同年，人民银行把住宅贷款列入消费信贷业务。1991年，上海在全国率先借鉴新加坡的模式建立了住房公积金制度。1993 年末，全国地级以上城市中有131个城市建立了住房公积金制度，占地级以上城市总数的60%。

　　房地产金融体系初步发展(1994～1997年)

　　1994年，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，对住房制度改革的目的、内容和重点作了原则规定。房改进入新阶段，与之相配套的房地产金融体系开始萌芽。一是在全国范围内建立了住房公积金制度。1994年11月，国务院房改领导小组、财政部和中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》，在全国建立住房公积金制度，明确住房公积金是一种长期性的、用于住房的互助性储蓄资金。二是区分政策性和自营性住房信贷业务。由人民银行牵头，会同有关部门对政策性、自营性住房信贷业务的性质、范围等进行了界定。政策性住房信贷业务是指受各级政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统委托，由指定银行以政策性住房资金为来源而经营的住房信贷业务。商业银行自营性住房贷款业务则指商业银行以本外币存款作为资金来源自主经营的住房贷款业务，包括住房开发贷款和个人住房贷款。1997年4月，人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，为中国住房消费信贷发展提供了政策依据，办法规定了发放个人住房担保贷款的对象、范围和经办银行范围。

　　房地产金融体系不断完善(1998年以后)

　　1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展房地产金融，培育和规范住房交易市场。这标志着以住房商品化为服务对象的房地产金融体系建设开始启动。1998年5月，人民银行颁布《个人住房抵押贷款管理办法》，规定所有的商业银行均可在城镇向个人发放住房贷款，用于购买自用普通商品住房，同时申请住房抵押贷款需要提供房屋保险。2000 年，建设部、中国人民银行下发《住房置业担保管理试行办法》，为住房贷款担保业务发展提供了政策依据。2003年8月，国务院要求研究建立全国住房贷款担保体系。2002 年，国务院修改《住房公积金条例》，明确了住房公积金决策体系、机构设置、账户管理与监督体系等，规范了公积金的管理。2004年2月，经批准，中国建设银行与德国施豪银行联合在天津设立了中德住房储蓄银行。2005年12月，中国建设银行在全国银行间债券市场上成功发行了住房抵押贷款支持证券——“建元2005-I”，我国住房抵押贷款二级市场由此诞生。

　　我国房地产金融体系的现状

　　经过近20年的探索、培育与发展，我国房地产金融体系初现雏形，形成了以商业银行为主体、其他金融机构广泛参与的组织体系，以银行信贷为主、兼有信托和其他形式的产品体系和以初级市场为主体、次级市场在探索的市场体系。

　　以银行为主体的组织体系初步形成

　　我国目前已初步形成以商业银行为主体的服务房地产开发和住房消费的房地产金融机构组织体系。一是形成了以国有控股商业银行为主，股份制商业银行、城市商业银行、信用合作机构等银行类金融机构参与的房地产金融组织体系，其业务占房地产金融市场份额的绝大部分。二是出现了专业性住房贷款银行。中德天津住房储蓄银行2004 年2月开始试点。三是成立了服务于住房融资及担保、保险业务的其他机构，比如信托投资公司、住房置业担保公司、保险公司等。

　　以贷款为主、辅以其他品种的产品体系逐渐合理

　　房地产开发融资主要以银行信贷为主。房地产开发信贷主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款等。2005年末，全国房地产开发贷款余额达到9141亿元，比2004年增长 17.03%。其中，土地储备机构的贷款余额达1225亿元，增长47.94%；房地产开发贷款 5795亿元，增长17.08%。第二种是通过信托产品开展房地产开发融资，主要有信托贷款、财产权信托和信托股权融资三种模式。其中，信托贷款在信托业务模式中占据主导地位。2005年末，我国金融机构信托贷款达到401.3亿元，规模比较小。第三种是通过发行股票、债券等融资，目前房地产企业通过这种方式进行融资的规模在总融资中所占比例很少。

　　住房抵押贷款是银行房地产金融业务重点。在住房消费领域发放的住房贷款主要包括个人购房贷款、装修贷款、组合贷款、再交易房贷款等。2005年年末，个人住房贷款达1.84万亿元，同比增长15.75%；住房抵押贷款不良率低于3%，成为商业银行的优质资产。2003年以后，房地产金融市场上的竞争日益激烈，住房信贷产品创新日新月异。为了吸引客户，扩大市场份额，提升综合竞争力，满足客户多样化、个性化的贷款产品要求，商业银行不断推出新产品，主要包括：固定利率住房贷款、直客式住房抵押贷款、住房循环授信、住房贷款“双周供”、接力贷、住房加按揭贷款、“0岁还贷计划” 和“移 动按揭组合还款法”等等。

　　进入住房贷款品牌化竞争阶段。商业银行加大产品创新的同时，其品牌意识和服务意识不断增强。由于商业银行普遍把住房贷款作为优先业务、优质资产来对待，竞争日益白热化，市场竞争逐渐上升为品牌竞争，品牌服务、品牌营销成为住房贷款业务发展的主要方向。目前影响较大的有：建行的 “乐得家”、工行的“幸福之家”、农行的“金钥匙”、中行的“理想之家”等住房贷款系列产品和品牌。

　　住房贷款保险(担保)业务取得发展。1998年，为激励商业银行开展住房贷款业务，促进房地产市场发展，人民银行在《个人住房贷款管理办法》中规定，申请个人住房抵押贷款的必须办理房屋保险。之后，保险公司不断完善住房保险产品、增加产品种类、改进交费方式，提升住房贷款保险服务水平。随着住房公积金委托贷款业务的不断发展，贷款担保需求日益显现。在建设部和人民银行的努力下，住房置业担保业务在 2000年以后取得快速发展，为公积金住房委托贷款提供了责任保证担保。截至2006年6 月，建设部统计的26家机构为108万户借款人的1634亿元借款提供了连带责任担保。

　　房地产金融市场仍以一级市场为主

　　鉴于我国房地产金融体系建设的历史不到30年，其快速发展也是近10年的事，因而房地产金融交易主要集中在一级市场上。为分散住房抵押贷款风险，解决商业银行存贷款的期限错配问题和房地产贷款机构的流动性需求，从1998年开始，人民银行就协调有关部门开始探索住房抵押贷款证券化，培育和发展我国住房金融的二级市场。2005 年12月，中国建设银行首批30.17亿元住房抵押贷款支持证券在全国银行间市场成功发行、交易，标志着我国住房抵押贷款二级市场的诞生。

　　现阶段我国房地产金融体系存在的主要问题

　　总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有：

　　房地产开发融资渠道比较单一。鉴于我国金融业具有明显的间接金融主导型特征，直接金融和资本市场尚不发达，整个经济活动中直接融资比例过小。相应的，我国的房地产金融活动表现为以银行信贷为主，资金来源高度依赖银行。据测算，60%以上的房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷资金。

　　房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。

　　房地产金融交易集中在一级市场上。我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券(建元-I证券)仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。

　　政策性房地产金融缺失。住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。

　　完善房地产金融体系的建议

　　总体思路

　　以产品创新为突破口，研究建立符合中国国情的“运行有序、监管有度、调控有效、一二级市场联动、风险共担、各司其职、兼顾各方、协调发展”的房地产金融体系。

　　服务于“租售并举、以售为主；商业性为主、政策性为辅”的住房改革目标，研究建立与我国住房制度相适应的、符合国情的房地产金融一级市场。以收入为标准，构建面向中高收入家庭的商业性房地产金融制度和面向低收入家庭的政策性房地产金融制度，并兼顾贫困人群、新参加工作者等特定人群的住房问题。研究建立住房贷款二级市场和保险(担保)机构，实现各司其职、分散分险、改善银行资金错配的目标。

　　深入研究房地产金融制度

　　房地产金融体系建设是一项系统工程，专业性强，涉及面广，影响巨大，需要设立跨部门、跨专业的房地产金融体系建设研究小组，通盘考虑未来一段时间的房地产金融发展战略，为建立我国的住房金融体系提供政策依据。

　　实行差异性房地产金融政策

　　利用多种形式扩展住房开发建设的融资渠道，完善预售资金管理。加强金融创新，满足多层次住房融资需求。开展二手房市场、租赁市场的金融产品和制度体系创新。力促住房金融一级市场的标准化，推动二级市场稳步发展。

　　采用差异性金融政策对待房屋开发。在土地购买及前期开发阶段，要根据房屋建设目的的不同，实行不同的土地供给政策，比如为特困人群建设的廉租房的土地宜由政府划拨；而对于中小户型的普通商品房用地，则采取积极稳妥的金融手段予以支持，比如完善开发股权融资渠道，引导各种基金参与其中；对于高档住房或别墅的用地，严格规定开发企业只能使用自有资金购置土地，完成前期开发。在房屋建设阶段，积极探索利用各种融资工具为中小户型普通商品房建设提供资金，并给予适度的资金成本、期限等方面的支持。对于高档住房或别墅项目，则适当提高融资条件和成本。

　　利用差异性金融政策引导住房消费。利用金融政策引导居民住房购买力的合理、有序释放，不但要防止长期积聚的购买力在短期内集中释放，也要抑制社会大量透支未来购买力。要保护正常、合理的住房消费需求，抑制投机需求。要维护住房需求合理、均衡增长，避免房地产市场出现大起大落，促进住房市场的平稳、持续、健康发展。要进一步细分住房信贷市场，研究开发适应不同年龄、不同收入群体，满足不同需要的住房信贷产品，形成适合各类贷款人需要的信贷产品系列。同时，努力促进一级市场标准化，为二级市场的发展奠定基础。对于特定人群，则需要以抵押贷款保险、低首付比、低利息等手段增加其购买住房的机会，帮助其实现购房梦想。

　　加快研究建立住房贷款风险分担制度

　　针对目前住房贷款风险不断显现的形势，有必要加快研究建立旨在分担住房抵押贷款风险的保险(担保)体系，不但要开发相关产品，也要研究建立相关机构。不仅要服务于提高特定人群房屋购买力、实现购房愿望的政策目标，也要能分散银行住房贷款风险，规范住房信贷市场，为推动住房抵押贷款证券化规范发展奠定基础。

　　扩展住房融资渠道是当务之急

　　根据目前我国的房地产市场形势和宏观调控需要，为了增加房屋供给，抑制房价的过快上涨，分散房地产金融风险，发展住房租赁市场，拓宽居民投资渠道，减少房屋投机需求考虑，当前尤其需要拓宽房地产融资渠道：一是尽快推出标准化的房地产投资信托产品(REIT)，投资于成熟物业;二是利用已经推出的信贷

　　作者单位：中国人民银行金融市场司