李开发：现行土地供给政策得不偿失亟需调整

　　-李开发

　　自2005年国家对房地产业实施宏观调控政策以来，一个固定不变的宏观调控政策始终左右着房地产市场，这就是控制土地入市，这也成了开发商提升房价最令人信服的理由。反思房地产调控过程中政策连续失灵、房价轮番高走的原因，可以说，我们连续多年实施的土地供给趋紧的政策起着重要作用。笔者认为其制定依据值得商榷，其实施效果得不偿失，应当作出适当调整。

　　笔者的理由有五点：

　　第一，从城市化进程来看，土地集约化利用的程度越高，人均占用土地的比例就越低，效果也最好。从土地实际使用的情况来看，在农村的一户实际占有的土地面积从300平米到500平米，甚至更多，到了乡镇就要减少一半。再到城市，按户均90平米的建筑面积来算，再折算容积率，户均占有土地实际面积已经下降到30平米甚至更低。另外，城市人口集中度高，其配套设施的利用率也在提高，同一公共设施占用的土地差不多，但是提供的服务效率是不相同的，城市越大其效率越高，也越经济。

　　从宏观层面来考量，城市化进程中土地供应量不仅不应当限制，而且应当增加。这是因为外来人口包括农村人口逐步进城，它是以相对小的城市和农村人口进城后闲置的住宅用地与公共用地作为补偿的。从数量对比上看，小城市与农村由于集中度低，用来作为居住和配套公共设施的人均土地远远高于大中城市，因此流转出来的土地也会大大高于在大城市占用的土地数量。许多小城镇和农村由于人口迁移，形成空壳村与空壳镇，大量闲置的住宅用地与公共用地可以恢复为耕地，从总量上看，可用富余土地是不断增加的。

　　第二，从土地类别来看，临近城市的多种非耕地可以开放为住宅建设用地。我们通常讲控制土地使用，其核心是控制耕地移作它用，这个控制是国家土地政策的核心。但是，我们有大片的山区、戈壁、严重缺水的地区，有许多不适宜耕种的土地，数量很庞大，可以满足大量的土地供求关系需求。许多城市依山傍水，非耕地面积很大，我们完全可以放开供应，满足住房开发需求，而不是一刀切。

　　第三，从土地使用情况来看，提高城市与城市近郊的土地开发利用率大有可为。在许多城市近郊甚至市内，近些年来大量占用土地建设

别墅屡见不鲜，其容积率非常低。也有许多土地由于交通等其它配套的公共资源长期不到位，以至于长期不能开发利用。国外建设别墅，通常都安排在城市的远郊区，一般是50公里以外，这对有车族实在不是问题，但国内的所谓高尚住宅区却挤进市区，或在城郊开发建设。这些高尚社区既不能提升人气，也无法积累商气。如果改变这种低效率使用土地的模式，整个住宅用地紧缺状况也会有一定的缓解。

　　第四，城市土地的高利用率需要我们从经济发展大局给予积极满足。城市是硕大无比的经济体，就业与商机要比非城市部分高出许多倍。不满足城市的土地供应这样一件事，从表面上看是抑制了占用土地的使用势头，但是从经济全局来看则得不偿失。一个就业群体无论在任何城市都会拥有土地，但是只有在大城市土地才能最经济、最有效率的使用。阻止发展中的城市利用土地，实际上等同于劣币驱除良币，这一做法值得反思。

　　第五，适度提高城市住宅容积率可以从总体上减轻对土地的使用，也有利于高位

房价的下降。在香港与新加坡，住宅楼层高达40层甚至70层并不少见。我们可以一边增加土地供应，一边适当提高住房容积率，在有限的空间里建造更多的住房，有利于满足城市化过程中的住房需求，当然也有利于高房价的下降。