巴曙松：廉租房融资应市场化运作

　　巴曙松

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长

　　我国的廉租房融资大都寄于财政篱下，金融机构暂时还没有发挥实质性的作用。

　　针对我国廉租房融资中金融创新工具的不足，需要重点强调创新并充分利用可行的金融工具，使廉租房建设融资转化为更为灵活的市场化运作。

　　目前，我国的廉租房融资大都寄于财政篱下，金融机构暂时还没有发挥实质性的作用。因此，在国外经验的启示下，更多地利用金融创新，将僵化的政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式显得尤为重要。针对我国廉租房融资中金融创新工具的不足，需要重点强调创新并充分利用可行的金融工具，使廉租房建设融资转化为更为灵活的市场化运作。

　　房地产证券化。将廉租房开发贷款证券化可以加强这部分金融资产的流动性，转移和降低

商业银行的潜在的风险。同时，房地产证券化还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而拓宽其融资渠道。2005年12月1日起，《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》正式施行，为房贷证券化提供了政策和法律依据及有力保障。房地产证券化作为一种创新的投融资工具，具有不易灭失、风险低、安全性好的特点，再加上房地产固有的保值增值性，因此可以使投资者获得较为稳定的收益率。

　　房地产租赁。2006年7月3日，建设部公布的《2005年城镇房屋概况统计公报》显示，2005年我国住宅私有化率达到81.62%。从国际上看，法国的住宅私有化率为55%，荷兰为50%，经济高度发达的美国也只有68%。这些发达国家的住宅私有化率之所以较低，是因为它们拿出了相当数量的公房用于廉租，以解决特困户的住房需要。可见，我国住宅私有化率过高当然是一个成绩，但是也显示了一些缺陷。因此，大力发展房地产租赁业，尤其是加快廉租房租赁方式的创新，具有十分重要的意义和作用。我国的廉租房具有只租不售的特点，经营租赁、委托租赁等都是可以考虑的租赁方式。目前，由于廉租房本身的特征和国家提供优惠政策的吸引，许多租赁公司已经表现出对廉租房市场的极大关注，这对于廉租房开发和管理走向高效的市场化运作提供了非常有利的条件。

　　房地产信托投资基金(REITs)。2005年两会期间，全国工商联住宅产业商会的一个提案引起了各界的重视：“发展房地产投资信托基金(REITs)，建立廉租房体系，解决低收入群体住房需求，防范房地产金融风险。”REITs的诸多优点以及其独特的风险收益特征，决定了其可以成为廉租房建设融资的生力军。

　　1986年，美国政府推出一项旨在促进中低收入家庭住房建设的方案——LIHTC。任何公司或者REITs，如果投资于符合一定建设标准的住房，政府将在10年内返还占整个工程造价4%的税费，减免额在10年内分期返还；政府要求所建住宅能被60%以上的当地平均收入家庭接受；此外，这种购买力要持续10年。据美国财经杂志《Barron's》统计，享受LIHTC政策优惠之后，廉租房REITs的收益率能够达到7.5%～8%。由于廉租房的投资风险小，收益相对稳定，因此吸引了许多对资金安全性要求较高的投资者。这项方案消除了投资者对于开发和投资廉租房利润低的顾虑，大大激发了REITs投资于廉租房。

　　根据REITs 的资金投向的不同，可以将其分为三大类，即权益类(Equity)、抵押类(Mortgage)和混合类(Hybrid)。权益类REITs的收入主要来源于房地产的租金，这正适合于我国廉租房的特性。权益型REITs较其他两种模式受利率的影响相对更小，因此可以更好地规避利率风险，有利于稳健投资。从国际经验看，权益型REITs也是占据了最为重要的位置。在美国，权益型REITs的资产规模占到了总数的91%，而其他两类只分别占7%和2%。

　　住房建设公债。廉租房作为国家的一项长期建设投资，发行住房建设公债可以从一定程度上缓解廉租房的融资困境。但是，既然是负债运作，因此必须审慎而行，不能盲目发行。对于住房建设公债发行的数额，必须遵循“缺口补给式”原则，即总体考虑廉租房临时性融资缺口来确定数额。遵循这一原则的原因在于，如果发行过量，那么不仅超额的资金不能得到有效的利用，而且待公债到期还要支付高额的利息；而如果发行量过少，不足以弥补暂时性的资金缺口，那么廉租房建设很可能因资金链条断裂而陷入困境。另外，政府在确定住房建设公债发行规模的同时，还应根据财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限。