防止房地产交易所得税政策空转

　　特约评论员 尹中立

　　对住房转让征收20%的所得税是一项重要的房地产调控政策，但从北京等城市出台的征收细则看，该政策有可能要空转。因为根据各地的个税征收细则，有“据实征收”和“核定征收”两种规定。对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，都按住房转让全额1%到2%的比例核定征收。而这两种征收方式有很大的差异，只要住房的价值比原价增值了10%以上，采取“核定征收”的金额就比采取“据实征收”的金额少，从实际情况看，绝大部分城市的房价都是快速上涨的，不少城市的年涨幅都超过10%。因此，“核定征收”的办法实际上已经成为避税的手段了。

　　不仅“核定征收”有上述避税的嫌疑，而且，该征收办法是违背税收的一般原则的。所得税的征收，是为了维护社会公民收入分配的公平的。没有原值凭证的住宅大多数是历史上由于住房制度转轨而获得的住房。住房改革以大大低于市场的房改价格出售公有住房，基本不考虑级差地租因素。从实际执行情况来看，这种按房改价出售的存量住房基本上都是以事实占有为基础，事实上固化了不合理的既得利益差距。很多单位职工购买住房获得了各种各样的补贴和折价。特别是在房改初期，住

房价格机制没有到位，很多住房都是以大大低于当时市场价格的水平转到私人手里。

　　从维护分配公平的角度看，对上述住房的转让应该征收比一般商品住宅更高的所得税才对。既然“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证”，就应该视同零成本(和当前的房价相比，这些住房的成本的确可以忽略不计)，应该按照交易金额的20%征税不为过。

　　如今，住房制度改革过程中由于分配不公平所导致的社会问题已经显现出来。对于已经享受单位分房的人群来说，他们本来就有相当的收入积累，加上原有住房的增值，使他们在房改后的10年左右的时间里，都具备了二次置业的条件。这些群体构成结构非常雷同，基数很大，他们构成了当前住房市场的强大购买力，是推高房价的中坚力量。而且，他们还拉高了住房消费的层次。因为他们是二次置业，当然需要更大的户型、更豪华的

装修、更高档次的物业管理。当这样的需求占主流的时候，对于迫切需要一次置业的年轻人来说，只有望房兴叹了。因此，如果不对这些群体的住房消费进行合理引导，对

房地产的调控就很难落到实处，应该对这些历史形成的高增值的住宅征收高比例的所得税。

　　另外，对不动产征收20%的所得税是不合理的。从房地产市场来说，不动产增值的根本因素是土地的增值。尽管开发商已经给国家交了土地出让金，但土地出让金只是70年土地的使用权的价格，并非土地所有权，任何中国境内的土地的所有权都是属于全体国民的。因此，土地增值的收益理应全部上缴国家。也就是说，对房地产市场应该征收高比例的所得税。从国际经验看，很多国家对房地产市场征收的所得税税率是非常高的，比如日本在经济泡沫出现之前，对于个人而言，4000万日元的(土地)转让收益需要交纳20%的收入所得税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税。

　　因此，对于历史上由于房改而获得的住宅，在转让过程中不应有税收优惠，暂时可以考虑对“未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”都按住房转让全额20%的比例核定征收。从长远考虑，还应该针对这些住房征收特别的税种，以修正当年房改中的分配不公平。考虑不动产的特殊性，政府应该对不动产的所得税的税率进行重新核定。