从单位分房变为批地私人开发是一场大掠夺

　　

新浪专栏作者左大培。(新浪财经资料图片) 点击此处查看全部财经新闻图片

　　左大培，1982年毕业于辽宁大学经济系，获学士学位；1982－1988年就学于中国社会科学院研究生院；1985年获经济学硕士学位；1988年获经济学博士学位；1988年之后一直在中国社会科学院经济研究所从事经济理论研究工作；1997年以来为中国社会科学院经济研究所研究员，兼中国社会科学院研究生院教授。1990-1991年和1994-1995年两度受联邦德国洪堡基金会资助赴德国从事博士后访问研究。自1982年以来一直为中华外国经济学说研究会会员，近几年担任理事。

　　8月14日-8月20日，新浪财经把一周的时间留给左大培。----编者按

从单位分房变为批地私人开发是一场大掠夺     8月14日  星期一

　　文/左大培

　　大约直到1998年或1999年，中国的绝大多数国有单位(包括政府机关、国有事业单位和国有企业)都还实行“单位分房”，由单位给本单位的干部职工分配住宅，而国有单位的干部职工则免费或几乎免费地住着这样分到的国家所有的住宅。这种“单位分房”制度被视为“计划经济下的福利性分房制度”，在20世纪90年代末期被政府下令终止。从此以后，国有单位的干部职工再要住房子，就得主要靠自己拿钱去买房或租房了。

　　而到20世纪90年代下半期，私人可以花钱购买的房屋，主要都是由房地产开发商用政府批给的土地开发的。这些开发商绝大多数都是私营企业特别是私营公司，它们靠政府批给的土地来开发房地产，就形成了批地私人开发房地产的格局。从单位分房变为个人拿钱去购买批地私人开发的住宅，表面上看是“住宅消费由计划经济变成了市场经济”，实际上却暗地中包含着一场大掠夺，这场掠夺的实质，是剥夺了有分配住房的潜在权利的人的级差地租分享权，将它白送到房地产开发商手中，变为他们的超额利润。

　　为了说明这个道理，我们需要首先分析一下计划经济下的“单位分房”制度。

　　过去国有单位所分的房子，最初有少数来自于被中华人民共和国政府剥夺了财产的那些人和机构，但是大部分来自国有单位的住宅建设。被中华人民共和国政府剥夺了财产的那些人和机构，包括旧政权的政府机构、政府官员、“帝国主义侵略者”、“反革命分子”、“地主恶霸”以致少数“不法资本家”。而越到后来，国有单位建造的住宅就越成了国有单位分配的住宅的主要来源。

　　国有单位要能够建造住宅并将其免费分给国有单位的干部和职工，就必须解决建筑的资金和土地问题。

　　国有单位可以通过许多不同的方式获得建造住宅的资金，但是这些资金最终基本上都来源于财政的拨款和国有企业自筹的资金这两部分。而国有企业自筹的资金又来源于企业净产值中超过发给职工的工资奖金的那一部分。所以，那时国有单位建造住宅的资金，最终基本上都来源于各级政府的税收和国有企业的利润。

　　国有单位建造住宅所使用的土地，最初也有少量来自于那些被中华人民共和国政府剥夺了财产的人和机构，但是以后就基本来自于在旧的城镇地区和农村地区征用的土地。在旧的城镇地区征用土地，必须对原来居住的居民实行拆迁，政府和国有单位在绝大多数情况下都给拆迁户安置了新的住房，在一定程度上对住宅用地被占用的城镇居民给予了补偿；而对耕地被占用的农民所作的补偿就有千差万别，而且这种补偿往往是很不充分的。

　　但是国有单位为建造住宅如何征用城镇和农村的土地，这与我们这里讨论的事情无关。关键的事实是，国有单位将其建造的住宅免费分给了国有单位的干部和职工，这些干部和职工不仅可以终身与其全家一起免费使用这样分到的国有住宅，而且在绝大多数情况下还可以将这样分到的住宅传给自己的儿孙居住。这等于说，计划经济下分到国有住宅的人有对这种住宅的永久居住权和使用权。而在取消“福利性分房”时所作的“房改”，又使这些过去的国有单位干部职工在象征性地付费之后得到了他们所分到的房子的所有权。

　　在转向实行市场经济二十多年之后，我们现在可以明白这些免费分到的房子的经济意义了：免费分到住宅的国有单位干部职工无偿地获得了其住宅所在土地的级差地租。

　　在市场经济中，城镇地区集聚了各种物品的交易和大量的人力资本，在这种集聚地从事经营活动的企业就有了超过社会平均水平的盈利。这种集聚地的土地所有者可以利用自己对特定地点的垄断，将这样的超额盈利化为级差地租。一般来说，一块土地上的级差地租数额，随该地接近城镇中心的程度和该城镇地区人均收入的增加而上升。将一块土地每年的级差地租按通行的利息率资本化，就得出了这块土地的市场化价格。

　　城镇地区的居民在市场竞争条件下购买住宅或租用住宅时，也必须如数支付相应土地上的级差地租，因为他们在这块土地上居住会造成一种机会成本，这个机会成本就是使企业不能利用同一块土地进行经营活动。而在正常的情况下，城镇居民之所以会情愿支付级差地租而住进昂贵的住宅，首先是因为住得离营业中心近，可以节约前往工作场所必须花费的大量时间、精力和金钱。

　　这种城镇地区的级差地租造成了一个规律性的现象：越接近城镇中心的住宅价格越高。在北京地区，当通州的房价还在每平方米大约两千元时，北京二环路以内地区的房价已上升到每平方米一万元，而那时每平方米住宅的造价不过一千元。据说现在上海黄浦江边金融区的某些地段房价已达到每平方米八万元，杭州西湖边的高档住宅每平方米售价也达四万元。除了社会正常水平的利润之外，大城市中心区房价与其建造成本之间的惊人差额，主要反映了住宅所占土地的级差地租。

　　这样，在单位分房时代免费分到住宅的国有单位干部职工，实际上是无偿地获得了其住宅所在土地的级差地租。这首先表现在，这些由单位分到住宅的人住得离营业中心近，可以节约前往工作场所必须花费的大量时间、精力和金钱。

　　更重要的是，由单位分到住宅的人在“房改”中缴了一笔钱(“房改买房钱”)后就变成了自己住宅的所有者，而他们所缴的钱大致相当于其住宅的建造成本加适当的利润。而他们住宅的市场售价与这个“房改买房钱”之间的差额，就正好大致等于其住宅占用土地的市场价格，也即相应土地级差地租的资本化价格。无论是否再将其住宅卖出，享受单位分房的人都无偿获得了其住宅所在土地的级差地租。

　　经济理论界一般都认为，在市场经济中，土地的级差地租是由社会经济的客观原因造成的，并不反映任何个人对整个社会经济的贡献。正因为如此，即使是西方的主流经济学界也认为，应将土地的级差地租收归全民享有。反映在政府政策上就是，美国、日本等国力图通过对房地产收税而将级差地租收入尽可能收到政府手中，而香港政府则通过拍卖土地使用权将长期的级差地租化成一次性的政府拍卖土地收入。

　　由这个角度看，单位分房制度让分到住宅的人无偿得到级差地租，显然这并不公平，因为级差地租产生于社会经济的客观因素。即便从市场经济中通行的“先占者享有”的原则看，单位分房制度让分到住宅的人无偿得到级差地租也不公平，因为国有单位建造住宅所使用的土地，其最初的占有者是原来使用这块土地的城镇居民(“拆迁户”)和农业用地上的农民。如果让先占者享有级差地租收入的话，应当得到级差地租的是这些被征用了土地的拆迁户和农民。而在最近几十年的土地征用中，这些被征用了土地的拆迁户和农民所得到的补偿可以说并没有包括级差地租的最大部分。这是近些年的征地拆迁引起广大群众强烈的反感、反抗以致激烈的社会冲突的主要原因之一。

　　但是，转向批地私人开发房地产却造成了更为严重得多的不公平。在批地私人开发房地产的体制下，免费使用政府批给的土地的房地产开发商将建造的住宅按市场价格出售，这个价格中已经包含了所用土地全部级差地租的资本化价格，而这样出售住宅的销售收入全部归私人开发商所得。原来使用被房地产开发征用的土地的那些拆迁户和农民，所得的补偿并不比原来国有单位征用时优厚。出售新建住宅所得收入与建造成本加给原土地使用者的补偿之差，全部变成了房地产开发商的私人利润，而这个私人利润中包括了几乎全部住宅建造所用土地的级差地租的资本化价格。

　　将这样的批地私人开发房地产下的利益分配格局与计划经济下的单位分房制度相比较，我们可以清楚地看到：这样的一种住宅消费制度的变化，并没有给建造住宅用地的原使用者们——城镇的拆迁户和农民带来任何好处，因为他们所得的补偿并没有增多；政府和国有单位也没有得到任何好处，因为它们现在虽然不必给政府官员和单位员工盖房子了，却必须给员工们增加工资以便让他们能够买得起或租得起房子；真正的利益分配变化仅仅在于，原来由分到房子的国有单位干部职工所得到的住宅用地的级差地租，现在变成了私人开发商的利润——一种纯粹不劳而获的暴利。

　　当然，计划经济时代的单位分房有许多弊病。它降低了效率，妨害了人们对住宅的自由选择，而且常常在单位内部制造出许多不必要的矛盾，增加了单位领导的工作难度。这种分房制度在实际的执行中也并不公平。由于它有这样一些弊病，笔者本人当年也是主张取消单位分房制度的。

　　但是，取代了单位分房制度的批地私人开发体制却是一个更坏而且坏得多的制度，因为它把整个社会的人们共同创造的城镇土地级差地租，变成了极少数私人开发商不劳而获的暴利。正是在全国开始广泛实行批地私人开发的20世纪90年代，中国的亿万富豪阶层迅速生长。有资料显示，就是到最近，中国最富的那一小撮富豪中，还有将近一半发迹于房地产开发。

　　正是在这样的暴利引诱下，那些私人开发商拼命地争夺城镇地区每一块可建住宅的土地，上演了无数尔虞我诈、谋财害命、撒谎欺骗、破坏文化的丑剧。我们还掌握了大量证据，表明在这样的体制下私人开发商如何与贪官污吏相勾结：贪官们批地给开发商免费使用，开发商则将建成的住宅免费赠送给贪官们。

　　我们可以沿用主流的说法，说计划经济时代的单位分房也并不公平，因为它将应归全民所有或原住民所有的级差地租白送给了分到免费住宅的国有单位员工。但是，尽管有这样的不公平，它毕竟将这些级差地租在当时成千上万的国有单位干部职工中作了一个相对平均的分配。而批地私人开发却将这些级差地租集中起来送给了极少数私人开发商，将原来由几百人甚至上千人平分的级差地租集中送给了一个人。这不仅更不公平，而且是更不公平得极为严重。

　　由单位分房转向批地私人开发住宅，实质上是将有权分房的大批国有单位员工所分享的土地级差地租送给了极少数私人房地产开发商。从这个意义上说，这是私人房地产开发商对有分配住房的潜在权利的人的一次不折不扣的掠夺。

　　值得注意的是，这种掠夺打着“取消计划经济下的福利性分房”的幌子，而且最初是在“将

房地产业市场化”的“良好动机”驱使下开始的：许多地方政府当初批地给私人房地产商开发，是因为感到政府出资免费为居民建造住宅已经“不堪重负”，要“将兴建住宅变成一个市场化的赚钱行业”，又迷信“政府不要参与市场化行业的经营”。这当然与现在的那许多为了得到贿赂而批地给私人房地产开发商的贪官有本质的不同。但是，就是这种“将房地产业变为发大财的市场化行业”的“良好动机”，引发了20世纪90年代初和21世纪初的两轮房地产泡沫，引发了一次空前规模的大掠夺。

　　正因为很难将这场掠夺的罪责归之于个别人，也不能将它完全归之于个别的地方政府，我们才应当象主流经济学家们习惯的那样，将这场掠夺的罪责归之于“制度”——不过这次负有罪责的是“市场化”，至少是那种“让少数人暴富的市场化”。