梅新育：中国房地产市场不能放任外资涌入

　　◎ 梅新育

　　近年，通过各种渠道进入中国房地产市场的外资规模及其影响与日俱增，引起了广泛的关注。虽然关于外资的规模还难以通过现有的数据完整、全面地衡量，但是我们却不能不对其保持警惕，并通过审视我们在金融、房地产领域的制度缺陷，考虑应对之策。

　　外资涌入中国房地产市场的推动力

　　在西方各国，房地产价格上涨几乎横贯了整个90年代，以至于斯蒂格里茨将90年代称作“喧嚣的90年代”。2000年下半年西方经济步入萧条之后至今，房地产是西方各国唯一持续上涨的资产市场，其上涨行情之普遍，连日本房地产市场也于2004年出现了上世纪90年代初泡沫经济破灭以来的第一次上涨。其中，据美国联邦住房企业和观察办公室统计，仅2004年一年，美国房价平均涨幅就高达11%，为1979年以来最高纪录。2005年以来，主要西方国家房地产市场涨势依然没有止步。但西方国家这一轮房地产大牛市毕竟已经临近尾声，从西方国家房地产泡沫中受益的群体都存在转移资金的客观需要。在这种背景下，由于以下两方面特点，房地产市场成为来华外资、特别是投机性国际游资(hot money，又称“热钱”)偏好的选择：一方面是中国房地产业的暴利、规模和流动性对外资产生了强烈的吸引力，中国房地产利益集团强大的政治游说能力更令国内外投资者相信他们有能力维持对自己有利的政策环境；另一方面是房地产业和房地产市场的某些特点给予外资进入的便利与机会，这种便利和机会首先表现在房地产开发行业对外资的需求上升，其次表现为对外资进入房地产市场的市场准入政策宽松，甚至不乏激励。

　　一、暴利是对外资的最大诱惑

　　房地产业本身就号称中国大陆最后一个暴利行业，北京和

长三角、珠三角地区房地产市场尤其火爆，利润丰厚。

　　中国房地产市场的高投资、高回报是

中国经济生活中最引人注目的现象之一，即使在近两年世界性的房地产牛市中，中国房地产市场的表现也极为引人注目。在境外基金直接参与最多的房地产租赁市场，中国市场收益率比美欧市场收益率普遍高50%以上。在2006上海国际地产大会上，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬·柯利(Stephen M. Coyle)称，伦敦、美国、日本的房地产租赁市场收益率分别只有4%、4.5%和3.5%，但上海可达7%。中国的房地产开发行业更是暴利惊人，成为造就中国大陆亿万富翁的最大温床，所以在中国大陆的各类富豪榜上，房地产富豪们始终占居着显赫的地位。由于中国房地产开发行业黑幕重重，号称“夜有多黑，房地产市场就有多黑”(落马前“上海首富”周正毅语)，且房地产利益集团极力阻扰政府有关部门对此作出全面、真实的统计核算，房地产开发企业信息高度不透明，该行业企业对外宣称的利润数据几乎没有任何参考价值，只能通过一些迹象间接估算和推测。2003年，笔者曾经间接估算了北京地区房地产业的利润率：

　　北京西部玉泉路周边地区商品房价格一般是塔楼4700元/平方米左右，板楼5200元/平方米左右，经济适用房长安新城房价为3950元/平方米。然而，2003年11月2日与长安新城一墙之隔的北京DC商品房项目开盘，其中最便宜的一栋板楼房价为3860元/平方米，竟然比享受多项政府优惠的经济适用房长安新城价格还低90元/平方米。假设3860元/平方米是该地区商品房开发的成本底线，那么，按照该地区商品房板楼平均价格5200元/平方米计算，该地区商品房板楼平均销售利润率就是(5200-3860)/3860×100%＝34.7%。如果运用财务杠杆，开发商的投资回报率还可以加倍放大。假设该地区商品房板楼开发商资产负债率等于1998—2002年全国房地产企业年均资产负债率(约75%)，则其投资收益率高达138.8%。

　　2005年8月，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。该局核算了101块合计2632亩地块的地价、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费等项成本，这些地块是福州市市区从2002年至2005年3月通过招标拍卖、挂牌交易取得土地使用权的所有土地。核算结果，福州市商品房社会平均开发成本为2019—2305元/平方米。在福州市物价局测算的一个当地典型的商品房小区中，销售均价3900元/平方米左右，而开发商运营成本(开发商的管理费用、工资支出、广告投入、贷款利息、纳税等)一般不会超过商品房销售价格的10%，计算结果开发商利润率为60%左右。在福州市物价局测算的各个地块中，开发商利润率平均约50%，最低约20%，最高超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档、利润率越高的特点。

　　虽然在近年的宏观调控中房地产行业被列为调控重点，但由于各种原因，调控效果不佳，在价格方面，房地产价格上涨幅度更明显超过整个消费价格涨幅，一些重点城市房地产价格涨幅更为惊人。尤其突出的是，出于各种目的，不少地方政府还竭力推高、维持本地房地产市场的高价。甚至直到2006年6月初，在中央政府已经发布了力度前所未有的措施力图抑制房价上涨失控之后，苏北一个县级市领导仍然把当地房价4年涨3倍作为政绩对记者津津乐道(《新华每日电讯》，2006年6月4日)，这个苏北县级市领导的思路和行为是许多地方政府及其领导的缩影。

　　二、中国楼市规模和流动性优于其他主要资产市场

　　当国际游资进入一国市场时，需要在该国资产市场寻找安全性、收益性、流动性较佳的投放场所，特别是对流动性要求较高。

　　在金融市场开放度较高的国家，游资选择的通常是东道国的证券、期货等金融市场；但中国大陆金融服务业市场开放度不高，且资本项目管制较为严格，投放证券、期货市场流动性一般。相反，房地产市场在实践中对外资基本上是全面开放，外资购买房地产纳入经常项目交易，而不是如同全世界绝大多数国家和地区那样纳入资本和金融项目；加之中国大陆房地产市场容量足够庞大，超过证券、期货等其它金融市场，仅2005年商品房销售额就达18080亿元，2006年3月末房地产贷款余额3.2万亿元(2006年一季度《中国货币政策执行报告》)，还有庞大的房地产存量可供交易(买卖、租赁)，且房地产交易日益便捷，房地产资产的证券化(即房地产投资信托基金的出现与发展)发展势头迅猛，前景可观，市场流动性在未来相当长一段时期内将日趋上升。论收益性，近几年房地产市场表现更是远远超过极度萧条的证券市场。

　　三、中国房地产利益集团有着强大的政治游说能力

　　房地产业是中国社会目前最成型、活动能量最强的产业利益集团，无论是否明确意识到，海内外投资者普遍相信，中国房地产利益集团有能力维持偏向于他们的政策，保持房地产市场泡沫不散，而他们的这种信念又来自近年围绕房地产市场的几轮博弈结果：

　　2003年，中国人民银行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即有名的121号文件)，要求通过提高购房按揭首付比例等手段控制房地产信贷业务，遏制房地产市场泡沫。结果，在房地产业发动的强大政治游说下，国务院不久就发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发［2003］18号文)，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，高度肯定其地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”，121号文件由此无疾而终。

　　在2005年的宏观调控中，房地产市场再次被列为调控重点，上海等大城市房地产价格一度下跌，但不久之后就强力反弹，反而超出了调控之前的价格。

　　福州市物价局于2005年8月在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，此举赢得了全国社会各界的普遍支持，但迄今没有第二座城市政府效仿，某些房地产“研究”“专家”还毫无依据地声称公布商品房社会成本是“既不合法律又不合规律”。

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　　四、中国房地产开发行业存在对外资的需求

　　就房地产开发行业对外资的需求而言，我国房地产开发企业普遍负债率较高，根据中国人民银行房地产金融分析小组2005年8月5日发布的《2004中国房地产金融报告》，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上；在房地产市场多年独领中国内地之风骚的北京，2000—2002年房地产开发企业平均资产负债率竟然高达81.2%。由于自有资本严重不足，多年来中国房地产开发企业高度依赖各类银行融资。2004年前后，政府通过紧缩信贷来抑制房地产投资过热，中国房地产企业普遍面临资金紧张局面，这样就恰恰给深受人民币升值预期和中国境内房地产投资高回报率双重吸引的境外资本创造了切入中国房地产市场的机会，以至于境外资金进入热点地区房地产市场成为2004年以来中国房地产行业的热门话题。某些房地产开发商盲目追求高速扩张业务，资金极度紧张，一旦遇到宏观调控，不寻求引进外资，就只有死路一条。如浙江绿城集团同时运作的项目超过40个，其房地产主业横跨开发、景观、材料等各个环节，资金紧张，为此，除了在国内寻求各种融资方式外，该公司还不得不走上海外融资的道路，集团在海外注册的控股公司——绿城中国控股有限公司于2006年1月10日向以摩根士丹利和Stark Investment组成的国际财团定向发行1.3亿美元可转换债券，16日又以2000万美元的价格向该国际财团转让了绿城中国控股有限公司的2%股权。2006年5月以来，中央政府发布了力度空前的政策措施遏制房地产市场泡沫，限制房地产信贷渠道，并依法从高征收土地闲置费，房地产开发商资金紧张，引进外资解困的动机更加强烈。事实上，也是在新一轮房地产市场调控开始之后，外资反而加快了进入中国房地产市场的步伐。

　　五、外资进入房地产市场政策环境适宜

　　在市场准入政策方面，外资归根结底是通过投资房地产开发行业和购买房地产两种方式进入中国房地产市场的，而这两种方式在中国实际上都不会遇到政策障碍。

　　在外资进入房地产开发行业方面，无论是2002年3月发布的《外商投资产业指导目录》，还是2004年11月发布的新《外商投资产业指导目录》，其指导思想无疑都是正确的，就是对外商在房地产领域的投资鼓励与限制并举，一方面，新、旧《外商投资产业指导目录》中鼓励外商投资产业第八类都是房地产业(普通住宅的开发建设)；另一方面，2002年版《外商投资产业指导目录》的限制外商投资产业中，纳入了房地产类的两种项目：土地成片开发(限于合资、合作)；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，2004年版《外商投资产业指导目录》限制类别又增加了“大型主题公园的建设、经营”一项。然而，在实践中，由于以下原因，上述合理限制外商投资的指导思想遭到了严重削弱：首先，不同主管部门政策目标不一致，在中央层次就难以形成有效的政策合力。其次，在地方层次，许多地方政府“引资冲动”极为强烈，将招商引资作为工作的头号重点，将招商引资指标作为政府部门考核的主要指标，层层分解落实，即使司法、妇联、教育、武装之类部门也不能幸免，有些地方甚至要求没有完成招商引资指标的部门领导在当地电视台检讨。在这种走火入魔的氛围下，以地价、税收优惠之类措施不分青红皂白地鼓励外资进入本地的做法蔚然成风，投资规模大、对GDP拉动作用强的房地产业自然不会逃脱招商引资者的法眼，结果是对房地产领域外商直接投资的限制几乎全部沦为具文。

　　在外资购买房地产方面，目前虽然针对房地产购买和转让制定了一系列汇兑管理措施，但实施效果不理想。在现行管理办法下，非居民既可以个人名义购买境内商品房，也可以企业、机构和基金的名义购房，其交易、登记、转让和购汇汇出环节不存在特别的限制措施。在我国对经常项目进行真实性审核和对资本项目进行严格管理的情况下，外汇资金以购买境内商品房的形式进行跨境流动相当便利，成为“热钱”流入的一种渠道。

　　外资的影响力不可小视

　　无需否认，外资进入境内房地产市场自有其积极意义，他们不仅为房地产开发提供了大量资金，增加了房地产市场的供给，而且外资房地产开发公司率先给国内市场引进了先进、成熟的房地产开发模式和产品，促进了国内房地产市场的跨跃式发展和竞争。然而，在中国房地产市场运作高度不透明、市场操纵行为盛行、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了我国国际收支失衡和人民币升值的压力，并提高了国内金融体系的潜在风险。

　　一、加剧国内房地产市场价格泡沫

　　无论是按照绝对水平还是相对水平(如收入房价比)衡量，中国房地产市场目前的价格水平都已经太高；外资大规模进入，又从两个方向进一步推高了房价：首先，外资进入增加了房地产市场上的资金供给，直接有助于推高房价。在某些地方、某些时期，外资直接推高房价的效果相当明显。上海2006年2月、3月房贷分别减少36亿元、38亿元，表明内资购买趋向减少，但同期平均房价却上升了5.5%，销售面积也逐月增长：2月份日均销售面积2.8万平方米，3月份日均销售面积5.9万平方米，表明外资的购买行为不仅抵消了内资购买减少对房价的抑制作用，而且把房价持续推向高位。位于北京市中央商务区的银泰中心是典型被境外买家控制的项目，境外买家多数来自台湾，从2005年年底到2006年6月初，成交均价从35505元／平方米上涨到43608元／平方米，涨幅23%。

　　其次，境外机构和个人的购房行为在国内房地产市场上产生了明显的“标杆效应”，很多境内民间资金受其影响纷纷跟风入市，间接推动了国内房地产价格持续上涨。

　　二、加剧国内住宅市场供求结构失衡

　　目前，我国房地产市场供求关系存在结构性失衡，高档住宅、商业物业过多，经济适用房较少，这种现象在北京、上海等大城市尤其严重。出于追求收益、流动性和管理便利等动机，也由于我国实施多年的外销房制度人为地将境外机构、个人购买房地产对象限制在高档次项目，境外机构、个人的投资通常集中于中高档住宅和商业物业，投资于经济适用房的比例较少，进一步加剧了中低档住宅市场的供求失衡的状况。

　　三、加大了国际收支失衡和人民币升值压力

　　国际收支失衡、人民币升值压力已经成为我国当前宏观经济管理面临的最大挑战之一。1995年以来，中国历年贸易顺差均超过100亿美元，2005年高达1019亿美元，2006年1—5月达468亿美元。与此同时，中国包括外汇储备在内的对外资产规模迅速膨胀，中国从对外净负债国跃居对外净资产国。2006年3月末，我国外汇储备已达8751亿美元，2005年末对外净资产2875亿美元。在全球贸易体系的背景下考察，一国单方面的顺差积累不可能无休止持续；在国内，庞大的国际收支顺差不仅削弱了我们的货币政策自主权，而且通过膨胀基础货币供给导致我国国内流动性过剩，国内资产市场价格泡沫增多。外资在人民币升值和房地产涨价双重收益预期驱动下流入境内房地产市场，加剧了我国面临的上述问题。

　　尤其突出的是，外资内流房地产市场与房地产等资产市场价格上涨之间是一种自我实现的关系：除了直接从国际市场传递过来的价格上涨(如大宗商品期货)之外，资产市场价格普遍上涨系流动性过剩所致，而流动性过剩重要原因又是经常项目和资本项目的庞大双顺差，使得我们的基础货币供给膨胀；而资本项目的顺差(包括一部分伪装成经常项目顺差的资本内流)在相当程度上又是在中国资产市场价格上涨的预期驱动之下造成的；……如此反复不已，若无其它干预，这个螺旋进程最后将以价格泡沫急剧破灭告终。

　　四、加大金融体系的潜在风险

　　如上文所述，目前我国房地产开发企业自有资金很少，高度依赖银行信贷；一些外资房地产企业还存在注册资本到位率低、虚假投资、自有资金严重不足和负债比例偏高等问题。而在个人(含非居民个人)按揭贷款中，从银行获得的住房按揭贷款最高可达八成。根据2006年一季度《中国货币政策执行报告》，截至3月末，房地产贷款余额已达3.2万亿元，占全部人民币贷款余额的15.7%，其中房地产开发贷款和个人住房贷款分别为1.2万亿元和1.9万亿元。在这种情况下，房地产市场价格泡沫一旦急剧破灭，势必危及整个金融体系。20世纪80年代末日本房地产泡沫破灭、1997年金融危机中东亚经济体房地产泡沫破灭的惨痛教训我们不可忘记。

　　关键在于外资、尤其是投机性热钱行为具有突出的“羊群行为”特征，一旦预期收益恶化(在房价高位持续上涨难乎为继的时候出现这种情况的概率很高)，或是投机者资金链断裂，或是其它新兴市场发生资本流动方向逆转，他们就会争先恐后退出。仅仅外资自身退出并不足以导致我国房地产市场崩盘，但他们退出可能引起国内投资者(或曰投机者)跟风抛售，那样结果就难以预测了。而在当前情况下，投机者资金链断裂和其它新兴市场资本流动方向逆转都未必没有可能发生。前几年，主要国家中央银行全面实行低利率，海外投资者(或者说投机者)有充裕的廉价资金可以使用。特别是日本从2001年3月开始实施零利率政策后，廉价日本资金大量流向海外市场，一方面，来自日本和其它东亚经济体的资本流入抑制了美国长期利率，以至于美国近两年出现了长期利率没有随短期利率同步上升的“长期利率之谜”，降低了美国投资者的融资成本；另一方面，日本的超低利率也为美国对冲基金等机构投资者创造了实施结转交易策略的机会，他们从日本借入低息资金，然后投向其它高回报市场。然而，从2004年6月到今年5月10日，美联储已经16次加息，联邦基金利率上升到了5%，世界性加息风潮方兴未艾，特别是日本银行已于3月9日取消了“定量宽松”货币政策，长期低迷的美日长期利率已经开始上升，海外收购者的廉价资金供给已经发生了根本性变化，某些海外投资者未必不存在资金链断裂的风险。而在5月以来，印度等其它新兴市场股市在连续数年大幅度上涨之后普遍大幅度下跌，外资基金纷纷抽回资金。如果上述趋势传染开来，一些重仓投资新兴市场的基金有可能陷入“共同基金死亡螺旋”(Mutual Fund Death Spiral)，即证券等资产价格下跌——大面积赎回基金股份——基金为应付赎回压力而变现资产——证券等资产价格进一步下跌的恶性循环。

　　监管和规范外资的制度选择

　　总体而言，目前外资在我国房地产市场上所占份额还不算高。借用里昂证券估算去年境外基金投入中国房地产市场金额上限39亿美元计算，不考虑其它渠道和形式的外资，不考虑去年7月21日人民币汇率改革前后的汇率变化，统一按1美元兑换8.27元人民币计算，39亿美元境外基金折合392.53亿元，在我国去年全年商品房销售总额18080亿元中只占1.8%。因此，短期内，境外资本、尤其是境外房地产基金还不足以成为我国整个房地产市场的主要操纵者，但在某些城市、某些种类房地产的细分市场上却完全足以做到这一点。

　　而且，以国务院办公厅2006年5月29日转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》为标志，国家已经对房地产市场展开了新一轮全面调控，提出的6条15项措施覆盖税收、信贷、土地供应与管理、房地产市场透明度等领域，旨在遏制房地产市场价格泡沫继续膨胀，保证房地产市场稳定。但在现行政策环境下，不仅房地产市场，在其它行业，紧缩导向的宏观调控也常常成为外资进入的契机。由于我国尚未具备成熟的货币政策实施环境，不少市场主体对资金成本的变动并不敏感，且过热产业相当集中，我国还不能完全依靠无差别的利率等工具对经济的总需求实施调控，达到调控产业发展的目的，在很大程度上还需要通过直接限制对某个过热产业融资的“点刹”式货币政策来达到目的。然而，宏观调控措施(主要是)同时也加大了突破、规避调控措施的诱惑力：某家企业如果能够通过某种渠道取得融资，那么政府对该行业融资的抑制反而将有助于该企业赢得、扩大行业内相对优势，因为其竞争对手受到了限制。在目前的宏观调控体系中，一个大漏洞就是引进外资渠道在很大程度上游离于我国中央政府的调控措施之外，因此他们也就成为企业突破、规避调控措施获取融资的主要期望之所在。在目前的招商引资热潮中，可以确定的是，如果没有国家的明确限制，地方政府必将对本地企业的各类引进外资计划给予大力支持，提供一切便利，从某些省级政府“大跃进”式的本地企业境外上市计划中就可见一斑。一旦这类行为普遍化，中央政府的宏观调控措施也就随之落空了。相应地，在近年来的历次宏观调控中经常出现这类情况：宏观调控限制住了内资，却促进了外资；限制住了国企，却为民营企业创造了空间。在中央政府努力遏制产能增长失控势头的同时，某些境外融资或外资项目却可以不受调控措施影响。

　　实际上，在国家对房地产市场的新一轮调控全面开展之后，外资进入中国房地产市场的步伐不但没有放慢，反而有加快之势：

　　5月底，香港新世界中国地产有限公司(0917.HK)以5亿元购入成都市心怡房地产开发有限公司60%股权。

　　6月6日，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬·柯利(Stephen M. Coyle)公开表示，花旗2004年在内地和港澳台地区房地产市场投资额约5000万美元，该集团计划到2009年将此数字提高9倍以上，在华投资占其全球投资比重从目前的15%—20%提高到25%。

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　　鉴于外资在我国房地产市场泡沫形成、膨胀过程中的作用正日益突出，为了避免新一轮房地产调控沦为国际游资进入中国房地产市场的新机遇，除了消除过多流动性、保持人民币汇率基本稳定等措施之外，政府有关主管部门还应当专门针对房地产市场的外资加强协调和配合，形成有效的监管合力，遏制国际游资进入中国房地产市场。

　　一、遏制国际游资进入中国房地产市场的可选择措施

　　(一)取消对外资房地产企业的超国民待遇，进一步规范外资房地产市场准入和交易行为

　　外资企业的“超国民待遇”已经饱受诟病，取消势在必行。根据有关部门传出的信息，实现内外资企业所得税“两税合一”的统一的《企业所得税法》将在今年进入立法进程，我们还应当进一步陆续取消外资房地产企业在土地出让等其它方面的优惠待遇，尤其需要防止为非房地产外资企业变相涉足房地产市场提供便利。同时，强化对外资房地产企业和中介机构的市场准入审批，限制投机性炒作房地产；提高外资房地产行业的注册资本在总投资中的比例，使之与投资总额相符。

　　(二)从交易环节入手，加强对境外资本流入和流出房地产行业及其汇兑环节的管理

　　在国际货币基金组织的187个成员中，有137个成员对外资投资房地产实施管制，像中国这样对境外机构和个人投资房地产开发和销售环节没有实质性限制的国家在全世界也非常少见。有鉴于此，我们应当加强对境外资本流入和流出房地产行业及其汇兑环节的管理，将外资购买境内房地产纳入资本和金融项目管理，而不是如同现在这样放在经常项目交易项下。应当区分资本流入房地产行业的性质，着重限制短期投机性资本流入；加强交易主管部门和汇兑管理部门的协调，从交易环节入手，规定非居民(含境外机构)在境内购买商品房必须以其真实的居住和办公为目的，以限制其在境内炒作房地产。

　　从主要城市房地产交易情况来看，在境外买家中，来自港澳台地区的买方投机倾向强于外国买方。北京市房地产各类买家成交平均价格数据显示，外国人的成交价格在12000元／平方米左右，港澳台买家成交平均价格超过2万元／平方米。而且，港澳台地区买家投机倾向较强有着深厚的根源，因为港澳台地区人口稠密，房地产价格高昂，目前香港中档一手住宅单价即在7—8万港币／平方米左右，内地房地产价格相形之下显得颇为“低廉”。因此，如有可能，或许可以考虑对来自投机倾向较为严重地区的海外买家强化监管。当然，鉴于许多外资机构(特别是一些美欧投资基金)将香港特区作为进入中国大陆市场的基地，所以，在统计中显示来自香港的买家(特别是机构买家)未必完全就是香港居民。

　　(三)加强对金融机构房地产贷款的监管

　　加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。同时，规定境内银行(含外资银行)不得为非居民个人和境外机构在境内购买商品房提供外汇按揭贷款，以遏制非居民个人和境外机构的投机性炒房。由于自有资本严重不足，多年来中国房地产开发企业高度依赖各类银行融资。如果没有通过各种违规运作手段套取的银行资金支持，房地产开发商许多操纵市场价格的手法根本无法运转；这些套取银行资金的违规手段能够得逞，往往又离不开银行管理层睁一只眼闭一只眼的不作为，乃至积极配合。有鉴于此，在清理房地产市场的信贷渠道时，我们必须充分发挥银行管理层“乌纱帽效应”的功能。

　　(四)充分运用税收等手段提高投机性购房行为的成本

　　根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，我国已经对购买多套房屋、购买高档商品房等实施了提高首付比例等措施，并对购买5年之内的二手房转让交易采取了全额征收营业税的措施。这些都是必要的，各地应严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，房地产主管部门应积极配合税务部门加强相关税收的征管。与此同时，政府应通过公开商品房建设成本等措施大力推进房地产市场透明化，必要时考虑取消销售期房制度。

　　二、调控国内经济基本面和完善财税制度

　　在更广阔的背景上考察，我们应当看到，目前还不占多数的外资并非我国房地产市场泡沫的始作俑者，而是在泡沫开始后的推波助澜者。因此，如果不消除我国房地产市场泡沫形成的基本因素，单纯遏制外资，必然无法收到期望的成效。我国房地产市场泡沫之所以经久难消，金融业和地方政府之所以有着如此强大的内在冲动去吹大房地产泡沫，原因之一是金融市场流动性过剩，商业银行必须为其与日俱增的剩余资金寻求出路，房地产等资产市场相应成为首选。原因之二是在现行财税体制下地方政府财权与事权不对应，财政困难，谋求预算外财源，把卖地当作最为便利的生财渠道。这两个问题不解决，对房地产市场的调控风头很快就会过去，然后就是故态复萌。有鉴于此，决策层还需要解决金融市场流动性过剩问题，并通过完善财税制度，促进地方政府财权与事权对应，缓解、消除地方政府的财政困难，并让被征地农民合理分享土地收益、改进分税制等措施，削弱地方政府卖地生财的动机，这才是治本之策。

　　(作者系

商务部国际贸易经济合作研究院研究员)