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陶冬:解地产困局更需税收政策


http://finance.sina.com.cn 2006年06月10日 03:36 财经时报

  陶冬

  从极度宽松的利率环境到中性环境,需要时间。真正解决房地产的问题,不是加息、提高首付比率,甚至不在于政府的信贷政策,关键是加税。

  4月底,中国人民银行宣布加息。接下来可能还会有一系列的金融紧缩措施出台,包括
对银行储备金率的调高,以及对银行贷款的行政干预。这些措施对中国经济、对中国房地产会有什么影响呢?

  简单的答案是:零。

  中国今天的资金流动性处于一个极其宽松的环境。利率水平、货币环境基本维持在4年前抗通缩的水平,但是经济情况出现了非常大的变化。从一个极度宽松的环境,拉回到一个中性环境,需要时间。美联储加息16次,今天美国的房地产价格还在上涨;相比之下,中国人民银行不过加了两次息。

  通过加息来调整目前这个经济周期,就像从一个满溢的水池里舀出两勺子水而已。对于整体的货币环境的改善,并不会起到决定性的作用。我们的研究表明,中国的贷款利率至少要上升3%,而存款利率至少要上升2%,才能够把利率拉回到中性水平。只有在此之后,利率政策才会对经济活动产生直接的抑制作用。

  其实,政府的很多措施都是三心二意的。如果你站在政府的立场上看,目前通货膨胀并不明显。所谓的过度投资,也不像两年前工业投资遍地开花、钢厂和水泥厂到处都是。今天的过度投资,基本集中在两个领域:基础设施和

房地产

  不过,基础设施投资是一个好的投资,中国的基础设施不是太多而是不够。基础设施的投资对于提高中国生产效率,对于把增长从城市移向农村、从东部沿海移向内陆地区极其重要。我认为,即使是投资出现反弹,北京在基础设施投资方面不会有太大的打压。

  唯一需要打压的是房地产,而政府对房地产的态度也是左右为难:一方面政府不希望

房价涨得太快,但另一方面又必须要有这么一个经济增长的动力。房地产是经济增长的一大动力,也是地方财税的主要源泉。国务院的六项房地产措施,好像是在晴空中打了一个雷,但雷后下不下雨,下多大的雨,目前并不清晰。

  中国的真实情况是:把钱存银行,不过2%的利息,除掉了通货膨胀,除掉了利息税,等于白白把钱存在银行里;如果把这些钱放到房地产中,至少你的租金回报有4%~6%。如此货币环境下,炒楼是正常的——别怪地产商,也别怪什么炒民,问题出在政府身上。

  只要人民银行的货币政策上不出现一个重大转变,我认为过度流动资金带来的热钱、炒作只会加速,不会减速。以目前的情况来看,我相信政府在这个问题上只会小打小闹地搞一下。

  全中国的房地产在今后18个月会出现一次相当迅猛的上涨。到时候政府又将面临一个新的烦恼:2008年奥运会在即,政府总不能在奥运会以前把经济打压下去。所以,最有可能出现的现象是,这儿贴一块膏药,那儿贴一块膏药,直到奥运会结束为止。

  我认为,最有可能出现的情况是,

中国经济在奥运会以前一直维持着一个相当高速的发展,直到奥运会后中国经济会出现一次比较大的跨年度调整。

  真正解决房地产的问题,不在于加息,不在于提高首付比率,甚至不在于政府的信贷政策。我认为解决房地产问题的关键,是加税。一年以前税收手段,曾在两个月内将上海的房地产从沸点降到冰点,其定点杀伤力非常明显。

  从总体经济的形势来看,我们估计今年中国的经济增长是10.1%。政府针对房地产市场出台措施,可能放缓成交量,但未必对房价构成重大打击,对增长的影响也有限。如果明年房地产不出现大的调整,中国经济增长可能接近12%。

  (仅代表作者个人观点)


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