王小广：把房地产作为支柱产业是错误的

　　高房价不仅削弱城市竞争力，而且严重阻碍国家竞争力提高

　　文/王小广

　　中国的房价增长，我有两点基本判断，一是房价的实际增长率远高于国际水平；二是在此轮全球房市泡沫中，中国的房地产泡沫相对较大——我的观察是，上海、杭州等许多中 国沿海大城市，近三年房价至少增长了1倍，上海、杭州年均增幅超过30%，其他一些城市也在20%以上，全国房价年均增幅不低于15%。

　　中国的房地产泡沫越来越大

　　中国房地产泡沫远大于世界其他国家，不仅是因为我们房价涨幅更快，更是因为我国房价收入比更高。西方一些发达国家1997年以来房价上涨了1倍以上，但在大幅上涨前房价收入比不过2～3倍，而我国一开始房价收入比就高达8倍，现在估计已超过10倍。因此，我们是高泡沫的高增长，而西方发达国家不过是中低泡沫的高增长。衡量房价的泡沫既要看增幅是否持续过快，也要看相对于居民购买力的房价水平高低。

　　但是国家统计局公布的房价增长数据并不高，如商品房价格中住宅价格，2002～2005年分别仅增长4.0%、5.7%、9.4%和7. 5%。这样的房价增长无论是与GDP增长相比，还是与国内CPI增幅相比，并不是很高，与其他国家同期相比也明显偏低。严重低估房价增幅的官方统计数据，实际上产生了一个相当强的误导效应，即中国房价增幅并不快，使决策层严重低估房地产过热的程度，导致宏观调控力度相对偏弱。

　　统计上存在两个严重缺陷

　　为什么有这么大的差距呢？主要因为统计上存在两个严重缺陷。第一个缺陷是用销售额去除以销售面积所得到的房价，以及按严格的统计方法得到的新房房价，并不能代表一个城市真正的房价水平。我们新销售的商品房多数建在郊区，市中心区(高房价区)所占的份额极小，郊区的房价远低于中心区，因此，由以上方法统计的房价仅仅只是表明新销售的商品房平均价格，不能代表一个城市的住房平均价格。第二个缺陷是二手房销售不活跃或所占的比重低的地方，房价低估的幅度会更大。目前我国住房交易以新房为主，多数城市销售的住房中80%～90%是新房，旧房交易不到10%。由于新房多建在郊外，市中心区新房少，旧房交易不活跃或所占的比重很低，那会更进一步拉低市区房价。

　　高房价削弱城市竞争力

　　房地产发展与其他产业十分不同，其投资和消费高增长伴随着房价的大幅攀升，追求房价上涨成为投资者、投机者、房地产商甚至地方政府的一个目标或结果，要的就是“上涨的效益”，因为越涨越能吸引人买。这类似于股票，因而这种繁荣相当程度上是一种泡沫型增长，或者说是一种产业的高通货膨胀式增长，这样的增长怎么可能是健康的？

　　许多人，包括很多经济学家反通胀非常坚决，但对房地产泡沫这种更可怕的通胀现象却视而不见或拍手称好。过高的房价不仅潜伏着巨大的金融风险和宏观经济风险，它对人们现实生活的直接危害更是巨大，如后来者特别是年轻人承受的买房成本非常高。为什么房地产泡沫后日本会停滞增长十多年，不仅是因为泡沫破灭后金融风险的释放，更重要的一个原因就是，最具有创业精神的年轻白领阶层住房生活成本太高，导致人才流失，社会创新动力明显减弱。美国波士顿之所以没有成为“硅谷”，就是因为80年代曾出现一次较明显的房地产泡沫，使许多年轻创业者被挤出，大量流入加州“硅谷地区”。所以，我在2004年指出，高房价不是城市经济竞争力的表现，尽管它是竞争力的某种结果，但一开始就追求高房价，将形成不了竞争力，不能把因果关系颠倒过来。

　　高房价严重阻碍国家竞争力提高

　　高房价不仅会削弱一些地区竞争力，而且全国房价长期过快增长将削弱国家竞争力。

　　高房价下将无城市化，高房价下城市化过程将会严重受阻，农民更不可能进城，农村青年上大学到城里就业也难立足。因此，高房价将会阻碍城市化和“三农”问题的解决，使二元结构问题的解决变得遥遥无期。要加快城市化，解决“三农”问题，必须提高城市的效率，压低房价增长，使城市消费成本相对较低，否则，这边是城市“泡沫”，那边便是“荒漠”农村，农民没有发展机会，国家也不会有持久的生机。

　　我坚决反对高房价，主张要加大力度打击房地产投机，还有一个更重要的理由：高房价如果长期持续，将会影响我国工业结构升级和第三产业的健康发展，使我们丧失战略机遇期中的发展机遇。不仅如此，中国工业化是与城市化一起推进的，它们相互促进，工业化拉动城市化，城市化推动工业化。遏制房地产泡沫化增长,不仅是民生问题,也不仅是金融风险问题,而是国家在战略机遇期能否形成国际竞争力的大问题。

　　闹房地产泡沫，让房地产作为推动经济增长的主要动力，会使我们忘记自己真正的战略任务。在我看来，未来十年中国成功的标志，不是有没有9%左右的高经济增长，更不是房地产是不是支柱产业，而是能不能在资本和技术密集型产业上形成国际竞争力，同时城市效率和管理水平得到明显提高。只有这样，国家竞争力、大众生活水平才会真正提高。仅仅是房地产及相关产业能发财，长期呈暴利性增长，其他产业利润率很低，那么,资源将严重错配，资本技术密集型产业将面临人才不足、资本不足，最终受创新不足的困扰。高房价还会严重阻碍服务业的发展，因为许多中介性的城市服务业，它的主要成本就是人力和房租支出，高房价意味着高的商务成本，成本大幅增加会明显阻碍它们的成长。

　　中国房地产是充满错误发展观点的行业

　　房价暴涨及房地产暴利的直接原因是过度投机炒作盛行，甚至可以说它像一个“恶性肿瘤”正在侵蚀着国家健康发展的躯体。这种投机炒作之所以难以抑制，主要是有两方面的原因：一是存在根本性的认识错误或知识性错误，一些对房地产发展看似很有道理实际上充满着谬误的观点和理论，极大地误导了消费者和政府决策者。二是我们的制度和政策设计上不完善或有缺陷，被暴利集团利用，使宏观调控出现明显的“失灵”问题。

　　谈到房地产在根本认识或基本知识上的错误，我在去年发表的“十大谎言”中有详细的论述，这里仅就一些带根本性的错误认识做简单分析。第一个根本错误是把房地产作为推动经济增长的支柱产业，因此,必然在政策上为它提供过度的刺激，这是当前房地产高温难退的一个很重要原因。

　　房地产应该是一种被动性产业，是经济增长的一个重要结果，体现着社会福利增加，即使它在结果上对经济起着支柱性作用，但它也是被动性。或者讲，房地产的支柱性体现在消费上而不是投资上。房地产不是代表一国竞争力的主要产业，它是一国竞争力的一种结果，房地产泡沫化增长将延缓甚至是根本阻碍一国竞争力的形成。没有一个国家是通过把房地产作为支柱产业之一来建立国际竞争力的，欧美国家没有，日本、韩国等亚洲国家也没有，我国香港地区也不是，它靠的是自由贸易港的地位和效率。我坚持认为，把房地产作为经济增长的支柱产业的观点是错误的。

　　第二个根本认识错误是认为住房投资是一种大众性投资，投资不仅能长期增值，而且都能赚大钱。人类经济史上，只有大众消费，没有大众投资，大众投资就会产生泡沫。住房主要是消费功能，消费属性占90%左右，只有10%左右的投资属性，但房地产商及许多投机者把这种投资属性夸大为30%、50%甚至更高。难道非要中国出现一次房地产大泡沫然后破灭了才能证明这样的真理吗？

　　还有一个错误就是“城市化是推动房价大幅上涨的主要原因”，这样的观点也是神话。大多数经济学家和全部的房地产商认为城市化是推动当前房地产上涨的主要原因，我说这明显又是错了，这又是颠倒了因果关系。我敢预言：高房价下将没有城市化。中国的房地产就是这样一种充满错误发展观点的行业，应该尽快予以纠正，还房地产的本来面目。

　　王小广 国家发改委经济研究所研究员、经济形势研究室主任

　　王小广强烈建议采取五点政策措施

　　为坚决打击房地产投机，抑制房价增长，强烈建议采取以下五点措施：

　　1.增加房地产市场各个环节的信息透明度，减少信息不对称，利用媒体曝光各种违法和欺骗行为，消除在房地产消费和投资上的“知识性错误”，使居民的房地产消费理性化。

　　2.用半年到一年的过渡期，取消预售房制度，改为现房销售制度。

　　3.改征收营业税为累进所得税制，所得税率最低为20%，最高50%。

　　4.对房地产土地和销售所得征收特别收益金，或者叫做“暴利税”，降低

房地产业的实际利润率。

　　5.鼓励房地产商多建经济型住房，同时政府增加对

廉租房的投入，为中低收入居民提供基本的住房保障。