易宪容：谁在操纵房价上涨

　　一个70%以上民众都无法进入的房地产市场，肯定是需求不足、资源配置低效率的市场购房者决不可轻易地进入高价格的房地产市场，一旦进入，要想脱身出来就不容易

　　文/易宪容

　　目前国内房地产市场形势，首先表现在信息的多与乱上。房价到底上涨了多少？各部 门发布的信息相当混乱，让民众无所适从。加上一些媒体及个人唯恐房地产市场信息不乱，刻意制造一些信息吸引眼球。于是既有同一个事件不同单位得出不同结论，更有同一个单位对同一事件在不同时间里给出不同的结果。

　　比如，北京市房价上涨问题，国家统计局出来的数据是2005年上涨了6.8%，而北京市的房管部门给出的数据是上涨19.2%；又如2006年一季度的北京房价上涨幅度，北京市场房管部门先有一个1～2月上涨了17.3%，后来公布的数据又是一季度为14.8%，增加了一个月不仅上涨没有增加，反而下落了几个点。正如有的读者所说，这样混乱的数字，要我们相信哪一个呢？

　　有关部门的人曾对这些问题解释说，为什么会有这些不同的数据？因为取样的方式不同、统计的方式不同，所以得出不同的结论。真的是这样吗？如果是一个负责任的单位，为什么早就知道这种情况却不改善，等社会与民众提出质疑后才出来解释呢？规范国内房地产市场信息混乱，早就是2005年房地产宏观调控“国八条”的基本内容，明确规定如何让国内房地产市场信息公开化、透明化、科学化、规范化。但是一年过去了，结果并不理想。对这种情况，相关的政府职能部门早就该检讨自己，为什么没有把这样简单的事情做好。

　　涨声一片并没有透露出

　　房地产市场的真正繁荣

　　近几个月，国内房地产市场涨声一片，但房价上涨是由市场供求关系决定的呢？还是其他因素导致的？如果不是市场供求关系来决定的，又是什么因素在起作用？从国家统计局与央行的数据来看，一片涨声中却并没有透露出房地产市场的真正繁荣。一是2005年以来房地产空置率快速上涨；二是房地产个人消费信贷快速下降。产品卖不出去，市场转换是无法实现的。房地产行业是有它的自然空置率，但住房自然空置率就如自然失业率一样，在市场中有一个确定合理的比重，超过某种限度就过了。空置率过高同时房价又过高，房地产问题的严重性就昭然若揭。判断房价的高与低应该有三个标准：一是房价跟居民的可支配收入之比，应该保持在3～6倍才正常；二是个人的按揭贷款与月收入之比不能超过35%；三是家庭为购房而体现的总负债率不能超过50%。我国的房价已远远超过这三个标准，如此下去，大量资金涌进市场只会增加炒作，带来大量泡沫，更带来金融危机。

　　总之，一个70%以上的民众都无法进入的国内房地产市场，肯定是需求不足、资源配置低效率的市场。无论从市场法则来看，还是从政府基本愿望来看，价格向下调整都必不可免，购房者决不可轻易地进入高价格的房地产市场，一旦进入，要想脱身出来就不容易。

　　房价大涨是开发商、

　　银行与地方政府的希望

　　从金融统计数据看，个人住房消费信贷的需求正在减少，表明了国内居民需求消费的下降。如果国内居民住房需求下降，那么，房价的上涨并非是住房市场供求关系发生变化，而是房地产开发商业垄断定价的结果。目前形势并不是一些开发商所说那样，出现所谓“恢复性上涨”，也不是什么“刚性需求”让房价快速上涨，而多半是人为操纵市场之结果。房价大涨是开发商、银行与地方政府的希望。开发商为什么可以操纵房价呢？因为我们的政府没有出台政策对他们进行规范。开发商就利用政策漏洞来赚取高额利润，这也是我最近正在思考的一个新课题——房地产商的制度套利。目前一些地方的房价快速上涨，完全是房地产开发商、国内外炒作者、某些地方政府联手推高的结果。

　　国外资金对房地产的炒作

　　已成为严重祸害

　　国外资金对房地产的炒作，已成为目前中国经济的一种严重祸害。现代文明社会，居住权是每一国公民最基本的生存权利，住房也成了居民得以生存的最基本生活必需品。在世界绝大多数国家，是不允许对住房进行炒作的，为了防止对本国房地产市场的炒作，不少国家都有相关法律遏制，让炒作者无利可图。中国作为一个发展中的社会主义国家，更是有责任与义务来保证每一个本国居民的居住权，更需出台相关法律与政策来打击任何外资对境内房地产市场的炒作。

　　住房作为一种投资品(国家统计局的界定)，按现行的规则，在资本账户没有完全开放的情况下，除了是直接投资，外国资本进入应该是严格管制的。既然境外资金是直接为炒作房地产而来，并不是通过直接投资方式，政府就应该出台制度来严厉遏制和打击。从1997年东南亚金融危机的经验来看，对这种外资炒作房地产的行为不严厉遏制打击，将导致国内的金融危机。外资炒作本国房地产所造成的危害早已有前车可鉴，政府应该有足够的警觉，并重新审查现行有关法律制度。否则，等经济出现大问题后再觉醒，就为时已晚。

　　宏观调控需要加强

　　当前房地产市场有一个问题，房地产商都在搞短期行为，做一个项目，不管后期怎么样，把钱拿到手就跑掉了。这对企业的后续发展是不负责任的，对整个行业的发展也是不利的。从持续稳定发展来看，房地产业面临着一大基本问题，就是宏观调控问题。有的开发商跟我讲“宏观调控不会有了”，我就跟他说，要根据经济规律来决定是否进行宏观调控。宏观调控实际上是把失去控制的房地产市场重新拉上正轨的一种手段。宏观调控可能让你近期的收入减少，但从长远看，这才是企业的生存发展之道。国内两年来宏观经济调控更多的是中观及微观方面的动作，而真正的宏观调控工具使用很少。正因为中国前两次加息过小过慢，不仅弱化了银行、民众及企业对利率风险的预期，也使得实质利率过低。由于银行、企业及民众不能够把利率风险考虑到其行为决策中，因此，银行信贷快速增长也就十分正常了。无论名义利率还是实质利率都过低，谁借到钱谁就会获得利益。要改变目前中国投资过热趋势就得从这最基本、最为核心的地方入手，从金融市场的价格机制入手，调升过低的利率。尽管央行5月这次调控的幅度不大，对企业或个人信贷成本影响不高，但它向市场发出了一个十分强烈的信号，通过利率调整来改善中国金融市场价格机制，通过利率调整向市场表明，企业与居民的经济决策必须把利率的风险考虑进来。中央政府有决心有能力对国内过快的房地产市场投资、对上升过快的房价进行调整。这种调整并不在于这次利率上升的幅度，而在于市场对这次加息的反应，估计央行会通过市场反应来决定未来加息的频率。

　　严厉打击

　　对北京房地产的炒作

　　北京80%以上的民众的确没有能力进入这个市场。能够进入的，或是通过银行金融杠杆的炒房者，或是购买房子不要承担其成本的少数人。如果北京的房价真的是上涨快速，就得追究相关责任人。同时，要采取新的必要政策来遏制北京房价快速的上涨。一是通过税收方式严厉打击对房地产的炒作；二是在资本项目没有开放情况下，严格禁止国外投资进入房地产市场，对此，央行管制条例有清楚规定；三是严格整顿北京的房地产市场秩序，对操纵房价、扰乱市场秩序的房地产开发商严厉打击；四是对银行个人消费信贷严格检查，对违规的

商业银行严肃处罚；五是紧缩银根，增加炒作房地产者的成本，让其自动退出市场。

　　易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员、 金融发展室主任