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易宪容
中国社科院金融研究所研究员
区别性信贷政策是遏制目前国内房价上涨的有效工具，关键是出台的政策如何真正把握到市场要害。有关部门可以从房地产开发商市场准入严格监管、住房预售制取消或改善
、利率与首期付款的差别性及消费者严格市场准入上入手。
5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称“国十五条”)。“国十五条”最为创新的地方是强调的住房结构调整，并把这种调整用行政强制性方式要求政府在出让土地、城市规划时完全落实下来。从中长期来看，这对房地产市场的影响肯定会很大。但对目前过高的房价来说，短期内能产生多少作用具有相当不确定性(除了房地产交易所得税外)。因此，房地产信贷政策调整及分类对待和税收政策才是对目前国内房地产影响最为重要的方式。
“国十五条”关于信贷调整主要是以下几个方面：开发商自有资本金比例将提高到35%；对有闲置土地等情况的，要控制贷款发放，不予以授信；从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。这种区别性信贷政策比较温和，力度似乎还不够，其成效还有待市场检验。
信贷政策对房地产的影响主要体现在对房地产开发商的影响和对购房消费者的影响两个方面。这两方面又分为价格调整即利率变化以及市场准入限定。
对于消费者来说，政府为了保证广大民众特别是中低收入民众居住的基本利益，可以采取某些优惠政策。比如，对购买第一套住房者的中低收入民众采取优惠利率政策。但政府要这样做必须制定严格的可操作性的规则，以便如何来识别哪些人可以享受优惠。在统一的金融市场中，采取区别性的利率政策所面对的对象十分有限，而且要有可操作性细则先行，否则，容易扭曲金融市场的价格机制。
在市场准入方面，区别性的信贷政策制定起来较为容易些。比如房地产开发商自有资本金比例将提高到35%，其实这一条在2004年银监会的信贷指引中就有明确规定。如果这是房地产开发商进入市场必要门槛，那么房地产开发企业的资质会有很大的改善。但是落实情况如何，我想不会太理想。一是监管机构的监督无法跟上；二是严重缺陷的住房预售制度为房地产开发商逃避银行监管创造了条件。“空置三年以上的住房不能够进入银行抵押”这条有新意，但在国内银行都有贷款冲动的情况下，操作起来也比较困难。而对于消费者的市场准入来说，“国十五条”仅是提高90平方米以上购房者首付一成。这对购房者有影响，但不会太大。
近几年来，国内房地产市场为什么价格快速上涨？完全是房地产市场炒作的结果。我前几天到浙江、深圳、广州，不少民众就告诉我，他们那里持有几套房子的大有人在。这些地方房价过高，基本上是过度炒作的结果。面对这种房地产市场的炒作，银行的信贷政策大有作为。
对于购买者来说，可以从两方面来推出区别性银行信贷政策。一是利率。对中低收入民众购买第一套住房采取优惠利率，购买第二套以上的住房采取市场利率。二是市场准入。对于购买二套以上住房、对于购买高档住房的可以高于三成以上的首付比例。
对于消费者来说，市场准入的还有一个重要方面就是消费者进入房地产市场资格审查问题。如果对购买第一套住房者政府采取比较宽一些政策，而对购买第二套以上的住房者采取严格的审查政策，那么房地产的炒作也容易得到遏制。按银监会指引，购房消费者到银行借钱要受到严格审查，不合资格者不能进入房地产市场。但是，早些时候为什么无论什么人只要买房都能从银行借到钱？这就是我们银行市场准入有问题了。这使得一些疯狂的投机者利用银行资金炒作房地产，如上海姚达康之流——到银行贷款7800万元购买房子128套。如果在这些方面没有严格的措施，并对违法的银行当事人采取严厉处罚，那么要遏制这种恶性事情发生是不容易的。但是，到目前为止，还没有看到如何惩罚当事人。
总之，区别性信贷政策是遏制目前国内房价上涨的有效工具，关键是出台的政策如何真正把握到市场要害。有关部门可以从房地产开发商市场准入严格监管、住房预售制取消或改善、利率与首期付款的差别性及消费者严格市场准入上入手。果真如此，当前房地产市场问题可以得到一定的改善。
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