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易宪容:不可低估升息对房市的影响


http://finance.sina.com.cn 2006年04月30日 14:46 大洋网-广州日报

  易宪容

  通过利率的变化来对房地产市场宏观调控是问题的关键所在。因为,房地产业是一个资金密集性产业,资金成本的高低或利率的高低不仅决定了房地产市场发展速度,也决定了房地产炒作与投机的程度。

  中国人民银行决定,从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。那么,这次升息对房地产业的影响有多大?

  通过利率变化来对房地产市场宏观调控是问题的关键。因为,房地产业是一个资金密集性产业,资金成本的高低或利率的高低不仅决定了房地产市场的发展速度,也决定了房地产炒作与投机的程度。特别是在中国这种以银行为主导的融资体制下,利率的变化更决定了房地产市场的未来。

  央行升息之后,尽管房地产

开发商会说对他们没有什么影响,微小的成本变化不仅企业易于消化,而且即使成本对企业有影响也会把这种成本转移到消费者身上去。这种说法是十分片面的,他们只是静态地而不是动态来看当前利率的变化。

  站在目前这个点上,利息上升0.27个百分点,当然对高利润或暴利的房地产业没有什么影响。但是,如果把央行这次加息不是看作是一种结果而是看作一个过程,那么,如果房地产过热得不到调整,国内利率的调整也就会一直下去。如果利率调整幅度与频率比预想要大,那么这种情况出现岂能对国内房地产市场不会产生巨大的影响?

  房地产开发商为什么会认为这次央行升息不重要,影响不大呢?这在于他们是站在目前房地产市场完全垄断的前提下思考,如果这个前提条件改变,其结果肯定不会如现在房地产开发商这样便利。从经验来看,一年来国内房地产市场为什么没有得到很好的调整,最大的问题并不在于采取不采取的宏观调控政策,而在于没有有效工具对这个市场来调整。既然政府决定用市场手段来调控房地产市场,房地产市场的垄断就一定会打破,只不过是时间问题了。

  对购房的消费者来说,这次央行升息也会影响很大。三类购房者,一类是已经购过房子的民众。对于这类民众,尽管这次加息幅度不大,直接影响较小,如借款50万元,做按揭30年,每个月增加成本不到100元。但是,在个人按揭的30年里,难道利率就不变化了吗?所以,对已经按揭买房者来说,不是如何对央行加息有什么激烈的反应,而是如何来规避按揭贷款未来可能面对的风险。比如说,你可能通过利率品种的改变(如由浮动利率转变为固定利率)来锁定风险,也可能通过住房持有置换的方式来规避风险。

  对于还没有购房的民众来说,利率的变化也就告诉了大家任何借款都有风险的,因此,你在购房子时,就得根据自己的实际情况,并把利率等风险考虑到购房决策中。这样,个人住房决策就会向理性化回归,房地产市场的炒作行为自然就会减少。

  对于那些炒作房地产的投资者来说,这次央行加息已经向市场发出了一个强烈的信号,打击房地产炒作,遏制房地产市场价格是政府基本目标。尽管这次加息对房地产炒作者直接影响不大,但是房地产市场炒作者是否看到政府之决心呢?是否看到利率上升与

房价变化的关系?不要以为把房子捂在手上就万事大吉,对房地产投资来说,资产的价格一旦出现逆转,炒作者要想从市场中逃出来是不容易的。早几年的股市就是最好的借鉴。如果房地产炒作者逐渐地退出市场,那么房地产的供应量自然会迅速放大,房价进一步下落也就不远了。

  总之,这次央行升息对国内房地产的影响怎么也不可低估,尽管房地产开发商不会认可这样一个事实,但无论是哪类购房者都不可以掉以轻心,高招还是远离这种市场是非为上。


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