尹中立:房地产税制存严重缺陷 遏制投机课重税 | |||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2006年02月19日 11:28 中国经营报 | |||||||||
作者:尹中立 韩国的经验告诉我们,财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策的作用,对流通环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。 关于房地产的税收问题一直是各界关注的焦点,最近关于物业税的讨论又掀起了另一
税收政策胜于金融调控 2005年4月27日,国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题。随后出台了七部委的文件(简称“国八条”)。从“国八条”看,经济手段主要有金融措施和税收措施,这两种措施的效果是有很大差异的。 在调控房地产市场的过程中,金融手段主要是:1)提高按揭贷款的首付比,从以前的二成提高到三成;2)实行窗口指导,加强对银行的房地产金融业务的管理。这两个手段都难以落到实处,原因在于房地产按揭贷款的风险低而收益高。根据计算,如果计算资本成本和贷款风险,按揭贷款的收益率比公司贷款的收益率高2个百分点,让银行舍弃如此好的业务是难以做到的。2005年9月份之后,有银行就开始将按揭首付比降回二成,事实证明,在我国的房地产调控过程中,金融手段的效果是有限的。 和金融手段形成明显差异的是税收手段。“国八条”中有关税收手段是这样的:自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。从该政策实施半年来的效果看,成效显著,因为增加了二手房转让的成本,使房地产市场的交易量明显放缓,使房地产投机得到初步遏止。 遏止投机的国际经验:课以重税 在遏制房地产投机上,韩国的经验值得借鉴。进入21世纪后,许多韩国富人加入房地产投机。例如,房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区,就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元,相互勾结,哄抬房价。据统计,2000年该地区平均房价在每平方米3000美元左右,到2005年初涨到了1万美元左右。 韩国在整治房地产投机时,主要采取了以下几项举措: 一是态度鲜明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特别是卢武铉总统宣布,“这是一场与房地产投机势力进行的战争。” 二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。2006年开始,韩国对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税,从2007年起,将改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税,对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说,投机者卖掉一套住房,政府就拿走一半,使投机者无利可图甚至亏本。 三是有压有保。在打击投机的同时,对无房户购买住房,把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%。而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房,一要把利率调到5.2%以上,二要降低贷款占房价的比例,体现了区别对待的政策。 我国房地产税制存在严重缺陷 2005年下半年,当上海的房价开始调整的时候,以深圳为代表的珠三角城市的房价开始有明显上涨的趋势,从统计数据看,2005年,深圳的住宅价格同比上涨超过16%,广州周边的几个卫星城的房地产价格也有明显的异动。北京的住宅价格同比上涨也超过20%。另外,一些中小城市的房价不仅没有受到政策调控的影响,而且呈现快速上涨的势头。 为什么房地产如此容易被炒起来?这不仅是一个现实问题,也是一个重大的理论问题。笔者以为,关键问题是我国的房地产税收制度存在严重的缺陷。 当前,我国的房地产税收制度还很不合理,不动产税还处于论证阶段,20%的所得税还没有得到落实。当务之急是增加房地产转让的所得税负担,对于2年以下转手的房地产要额外征收20%的所得税。要抓紧出台不动产税,不动产税对于中国而言具有十分重要的意义。反过来看,如果房地产税收上没有什么大的动作,2006年的房地产市场可能会出现报复性的上涨,后果不堪设想。 |