赵晓：房地产宏观思考

    人生莫大的快乐是求知并与人分享。当年毕达哥拉斯发现“勾股定理(西方称毕达哥拉斯定理)”时宰杀了100头牛来庆祝，其快乐可谓“虽南面王而不易”。笔者曾对房地产业说了一句前无古人的话：房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，三分之一才是房地产自己的问题。得到业界尤其是房地产专家的认同，私下里也大大开心了一把。

　　从宏观经济角度看中国房地产是笔者情有独钟的一个角度，但以前从未系统地从这个角度进行梳理。借此机会提出六大展开性的观点。

　　宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展

　　为什么中国当前房地产业发展如火如荼？一个最主要的原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。

　　为什么中国当前的房地产业发展水平还不够，基本上还处在第二产业，房地产企业的主要业务还是房地产开发，而不像西方那样，房地产业已成为标准的第三产业，房地产金融和服务大大超过建筑业的规模，原因亦在于中国的经济发展阶段还比较低，人均收入还比较低。中国房地产的发展尚待天时。

　　说到这儿，不禁想到2003年，见到万科的老总王石，问万科的最新动态是什么，答曰“成立研究院”，再问研究什么，复答曰“研究标准件，新型建筑方式”等等。呵呵，原来轰轰烈烈的中国房地产其实一直处于各个项目各自为战的“农业时代”，这才刚刚开始进入标准化、规模化、集约化的工业时代，离后工业时代还远着呢！

　　房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行

　　房地产的厉害，在于它拉动的产业巨多，据说高达130多个行业，这使得房地产的大车一经启动，对宏观经济的影响便举足轻重。本轮中国经济增长，最早就是从房地产增长发力开始的。早在2000年，汽车等其他产业还没有预热时，房地产的投资和消费的增长均已超过30%，可以说引领了新一轮中国经济增长大潮的潮头。在过去几年，房地产对每年的经济增长一般直接贡献在1个多点，间接贡献高达2-3个点，功莫大焉！即使对房地产颇有微词的央行，在最新政策报告中，也给了充分肯定。算起来，2005年，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13%，房地产业成了中国的支柱产业。

　　中国独有的增长模式将影响房地产发展

　　房地产业发展这么快，不仅与经济发展阶段有关，与对过去的补课有关，还与经济增长模式有关。众所周知，中国的一个独特的增长特色是“诸侯经济”，即各个地方政府无不怀有强烈的政绩冲动。而在房地产的发展上，地方政府与开发商实际上形成了“你发财我发展”这样一种增长模式。对于地方官员来说，只要土地卖出去，城市建起来，我的政绩就有了。对于房地产商来说，只要有土地，有政府支持，那就是最佳的商业发展时机，哪管有人因此失去土地，哪管身后骂名滚滚来。

　　“你发财我发展”这句话还没有完全道尽这一发展模式的秘诀，还要加上一句 “成本社会掏”，才算完整。最主要的成本，当然是失地农民来掏，另外环境污染等方面的成本则是全社会来掏。而成本的节省就是地方政府收入和开发商的利润。据国务院发展研究中心调查，农民从土地转换与增值中拿到的收益不到全部的5%，45%地方政府拿走了，55%开发商拿走了，农民在城市化过程中因此而导致的损失可能以数十万亿元人民币计。为什么农民穷？土地产权不在手，土地收益拿不到是关键。为什么中国会迅速形成一批暴富，同时又形成一批赤贫，原因亦在于此。

　　“你发财我发展、成本社会掏”是刺激中国房地产业发展陷入疯狂发展的“制度加速器”。

　　宏观经济周期与房地产发展政策、房地产调控有密切关系

　　房地产是如此特殊的产业，它对于经济发展有如此重要的影响。这使得各国政府往往视房地产发展为战略棋子。在中国，1997年后，经济进入亚洲金融危机后的衰疲状态，房地产业被认为是能重振景气的法宝，政府因此出台了一系列促进房地产发展的政策，终使房地产走到时代舞台的中央，随之也带动了经济回升。而随着经济转向过热，政府的政策导向也开始发生变化，对房地产的调控也终于走到前头。所谓阴阳变化，物极必反，此理天下皆同。

　　需要特别提出的是，很多不从宏观角度看房地产的人，往往看不到房地产调控与宏观调控的微妙关系，当然也就看不清房地产业发展和其他产业之间的微妙关系。比如，整理这几年的中国宏观经济数据，你会发现，最“过热”的并不是房地产，而是带“外”字的一系列数据，如外贸增长，外汇储备增长等等。这说明外需过热是当前总需求过热的特别重要的原因，但是，出口导向产业每年给中国新增就业的贡献是200万，在增长优先的宏观政策导向下，通过调整外汇进而调整外需让政府感觉投鼠忌器，非常为难。在这种情况下，不调外需而是通过调控房地产来调控内需便成为首选之策。所以，房地产调控固然有其自身原因，更有其微妙的宏观原因。

　　房地产调控在一定程度上是调控外需的替代。2005年，中国净出口创历史纪录，从宏观角度看，是因为房地产业为出口部门承受了调控的成本。

　　宏观参数的调整将对房地产起到举足轻重的影响

　　很多人看房地产需求，看的是潜在需求，而不是附加货币价格的需求，其实这个看法完全不对，真正要看的是附加货币价格的需求，因为市场经济承认的需求从来都是附加货币价格的有效需求。

　　房地产目前很强势，外部形势好是关键。假设目前开发贷款是3.1亿元，消费贷款是1.9亿元，加起来是5个亿，如果利率调两个点，则意味着开发商和购房者要增加很大成本，房地产行业随时有可能变成一个全行业亏损的行业。所以，影响最大的不是别的，正是宏观参数。

　　

汇率的调整与否对房地产的影响也很大。日本长期不调汇率，导致大量外汇流入房地产，导致房地产泡沫，而在汇率大调后，大量资金投资美国和东南亚，房地产泡沫轰然倒塌。

　　有道是，“形势比人强”。房地产的盛衰，全在于“形势”。

　　收入分配将最终决定房地产发展模式

　　我曾经和发展商争论中国房地产价格是否合理。发展商掐着指头说

房价是合理的，每一个项目地的成本是多少，剩下的部分税收是多少，利润只有多少，还强调中国的商品房只是少数，商品房的高价是合理的，开发商为富人建房也是合理的，云云。不能说这样的分析一点道理没有，但最终结论肯定是错的。问题在什么地方呢？在于开发商没有宏观与全局的眼光。

　　从宏观的角度，我们可以清晰地看出，由于权力资本、社会保障以及中国目前“你发财我发展、成本社会掏”的城市化发展模式等因素，中国社会已经陷于两极分化的收入分配格局，越来越多的低收入者涌入城市(每年在1000万-2000万)，这样一种收入分配格局是不可能支撑中国房地产业健康发展的。其导致的必然结果就是开发商只为富人建房子，而大多数的穷人尤其是城市化以来的所谓“新市民”因上无片瓦下无立足之地而与政府和开发商形成对立情绪。有人说，“有房住不等于有住房”，更有人说，穷人应该去住廉租房和

经济适用房。如果社会的主流阶层是中产阶层，穷人和富人都很少，这样的处理并无不妥，但如果穷人成为大多数，这样的解决办法就是畸形的，也是根本不可能的。

　　千万不要忘记，分配决定生产，一个不合理的分配结构不足以支持一个合理的生产结构。任何一个房地产分配解决良好的国家，一定是中产阶层占主流，收入分配相对合理的国家。从这个角度看，拉美式的收入分配格局势必严重地扭曲中国房地产业发展，也将成为制约中国房地产业发展的深层问题。

　　赵晓简介

　　北京大学光华管理学院经济学博士、国资委研究中心宏观战略部部长、北京科技大学经济与管理学院教授。兼任中国体制改革研究会特约研究员、学术委员，天则经济所特约研究员，央视“中国财经报道”财经观察员以及“经济半小时”年度人物评选顾问、评委。

　　赵晓博士被认为是当前中国大陆最活跃的青年经济学家之一，并被《南方人物周刊》评为“我们时代的青年领袖”。