尹中立：如何化解房地产投资减速的冲击

　　过度强调市场化，严重地忽视了公共住房保障制度的建设，这是我国住房政策上的一大失误

　　尹中立

　　最近一段时间，有人开始关注房地产投资减速对中国宏观经济的影响，对此，笔者也 深表忧虑。如果房地产市场出现拐点，那么与房地产相关的钢铁等部门的拐点也即将到来，支撑本轮经济增长的主要行业都将会减速，宏观经济将有可能再次陷入通货紧缩。但如果我们的政策调整得当，不仅经济不会受到太大的影响，而且城市住房紧张的矛盾会有效化解。

　　房地产投资是本轮经济增长的龙头

　　尽管国内学者们对经济形势有不同的看法，但有一点是达成共识的，都认为这一轮经济增长主要是由投资推动的。在投资结构中，房地产行业的投资增长最为迅速，2004年的固定资产投资中，房地产占了26%的比重，北京市、上海市等地的房地产投资占固定资产投资的比例超过了60%。因此，从产业之间的逻辑关系看，这一轮经济增长过程中，房地产行业充当了火车头的角色(至少是火车头之一)。因为房地产投资的高速增长，导致市场对钢铁、有色金属需求的大幅度增加，而钢铁和有色金属消费的大幅度增加又刺激了煤炭、电力的需求的快速上升和价格的不断上涨。

　　这是一个非常简单的产业关联关系。即使在发达的工业化国家，房屋的开工数量也是经济增长的先行指标。但因为房地产行业在国民经济中的作用是从1998年住房制度改革之后才逐渐凸显出来的，使很多从事宏观经济分析与研究的人士都忽略了该因素。

　　房地产投资减速会影响很多行业

　　既然房地产行业在这一轮经济增长中扮演着火车头的角色，那么，如果房地产行业的投资出现减速，宏观经济就会减速，相关行业产品的价格走势就会逆转。钢铁、有色金属、建材、煤炭、电力等首当其冲。

　　自3月份以后，随着调控房地产市场的新政策的连续出台，钢铁市场的价格已经出现了明显的反应。我们注意到，从4月份开始，钢铁价格已经开始走低，尤其是与房地产业直接相关的钢铁品种下跌幅度非常明显，其中以北京地区和上海地区线螺价格跌幅最剧，线材价格比3月末下降了20%多，而且，市场价格下跌的速度还有所加快。

　　对于最近钢铁价格的走低，行业内部不少专家认为是出口退税政策起的作用。3月31日，财政部、国家税务总局对外宣布，从2005年4月1日起对钢坯等初级产品停止执行出口退税政策。在此之前，钢坯和长材的出口退税均为13%。

　　也有人认为是美元汇率走强导致了大宗产品价格的走低。我认为，不管是出口退税政策还是美元汇率因素，都是近期大宗商品价格走低的重要因素，但决定因素还是房地产行业的降温。从钢铁行业产品结构看，最先出现价格下跌的是建筑用钢品种，而非建筑用钢的产品价格并没有太大反应。

　　与钢铁产业同样命运的还有建材行业、有色金属。受钢铁、建材、有色等行业市场需求的增长速度降低的影响，能源行业(煤炭、电力)的需求增长速度会降低，而能源的生产依然按照过去几年的速度在增长，结果将是能源的过剩，煤炭、电力会同时出现过剩的局面。在不久的将来，中国将不再为能源紧缺而费心。受此影响，煤炭行业将再次进入行业的下降周期。

　　增加经济适用房建设可减少经济波动风险

　　有没有什么办法可以延长经济增长的周期，化解房地产价格下降对经济的冲击?答案是肯定的。当前政府应该做的是大力增加对公共住房保障的支出(即经济适用房和廉租房的支出)。2003年和2004年，我国经济适用房的投资支出只占房地产投资支出的5%，应该将该比例逐渐增加到30%以上。2005年可以将经济适用房的投资规模由2004年的600多亿增加到2000亿元，2006年以后再每年增加1000亿元左右。这样可以有效缓解商品住宅投资的减速带来的负面影响。

　　那么，增加经济适用房和廉租房投资的理论依据在哪里?从全球视野看，工业化国家对住房市场都采取了高度的国家干预政策，没有一个国家是完全通过市场化的方式来解决住房问题的。主要做法是：(1)政府自己直接建造大量的低租金公共住房供困难户、低收入户居住。英国地方政府在1946~1976年30年中，平均年建造14.3万套公房，并从最初限于低收入困难户发展到向所有家庭开放。1945~1980年英国全国竣工住房1千多万幢(套)，半数是政府建的。经80年代以来的“住房私有化”浪潮后，英国仍有34%的公房(1989年的统计数)。(2)另一些福利国家由政府向房地产企业提供财政补贴，同时对建成住房的出租做出限制，用这种款建成的住宅必须以“成本租金”出租给家庭条件和收入符合规定的用户。例如，原西德在二战中大量住房毁于战火，为迅速建设大批新住宅，政府向私营房地产商提供无息贷款，同时还规定，向同意为低收入家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是它们必须降低出租租金。(3)依靠非盈利房地产企业解决住房紧缺困难，所谓非盈利企业，包括公私合营的公司、工会系统组织、住房合作社和各种住房协会等等。这些非盈利的房地产企业靠出售利率有限的股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房。瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了占战后国内总建房量三分之二的住宅。这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。

　　因此，我们看到，由政府出面来解决住房问题是全世界普遍采用的做法。而我国在1998年之后推行住房市场化改革过程时过度强调市场化，严重地忽视了公共住房保障制度的建设，这是我国住房政策上的一大失误。

　　目前是增加公共住房保障投资的大好时机。因为：经过1998年以来的经济财政政策的实施，全国的基础设施建设已经大为改善，全国的公路、铁路网已基本形成，可以将政府支出部分转移到住房建设。另外，党的十六大提出了“构建和谐社会的”的伟大构想，这是统领工作全局的基本思路，完善公共住房保障制度是符合十六大的思想的，完善公共住房保障制度应该成为构建和谐社会的重要内容。

　　增加政府对公共住房保障的投资具有很强的可行性。因为经济适用房的建设，政府只是预支投资，建设完工之后可以按照成本价出售给居民，收回投资，不会占用很多的财政资金。

　　但如何完善我国的公共住房保障制度，使经济适用房建设发挥更好的作用?这是我们需要研究的另外一个重大课题。

　　(作者为中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心研究员)