高辉清：草莽时代的终结

　　就整体而言，中国房地产依然还是一个初生的牛犊，其运行轨迹几乎毫无规矩可言。所以，对它来说，未来需要的并非景气周期的自然调整，而是整个产业和市场的结构重造

　　高辉清

　　本轮房地产的快速增长开始于1998年，迄今已经是第八个年头。最近,受宏观调控政策 影响，房地产市场风声渐紧，山雨欲来！未来中国房地产业将踏上一条怎样的不归路？许多人认为，将步入一次景气调整期，然后再兴起。笔者则认为，中国房地产业的草莽时代即将终结，一个“大洗牌”时期就要来临。

　　一个类似股市不规范的市场

　　在2003年之前，我国的房地产发展态势基本上比较健康，背后的主要推动力是经过积累多年已经越过消费结构升级临界点的居民购买力。但进入2003年以后，固定资产投资出现快速增长，宏观经济由偏冷迅速走向了偏热，房地产不仅投资由稳健走向狂热，而且许多过去不是很明显的问题也开始浮出了水面。

　　首先，房地产的市场定位不合理，留下巨大隐患。本来，在目前中国公民还没有迁徙自由的情况下，让当地老百姓获得自己的居住权力，应当是政府在发展房地产业的同时需要考虑的一个定位，但是地方政府发展房地产业更多是迫于财政支出的压力，出于追求发展政绩的冲动，这一点与当年发展股市只是迫于企业融资压力、迫于为国有企业脱困圈钱有异曲同工的味道。这种定位，使地方政府过量征地批地，导致少数地方现在已经无地可征，只能空中招商。为了支持房地产业的快速发展，他们从各个环节套取银行资金，从而埋下了诱发金融风险的种子。

　　其二，中国房地产市场还是一个非常不规范的市场，各地政府的“热心”介入，不仅使得市场机制，而且使得法律在这里未能真正发挥作用。我国《宪法》规定，城市土地属于城市，农村土地除非国家另有规定之外是属于农村集体所有。但有的地方领导人在经营城市的过程中大笔一挥，城市周边大片的土地就被毫无商量地征用了。从法律上讲，我们目前实施的是全世界最严格的土地耕地保护制度，动用基本农田需要上报国务院批准，违法批地者，可判3年以下徒刑。然而，在近几年房地产发展热潮中，上千亩的基本农田被地方政府用于房地产开发的例子时见报端。由于监督制度不完善，在中国房地产业发展之路上，权钱交易的事实也常为民间所诟病。

　　第三，在一级市场上，缺乏统一的供地和交易平台，供地价格实施双轨制，导致国有资产严重流失。在许多地方，对住宅用地实行“价高者得”的“土地招拍挂”供地政策；对其他用地，视其为“非经营性用地”，实行“协议出让”供地政策。据《2004年中国国土资源公报》显示：全国共出让土地面积17.87万公顷，出让价款5894.14亿元。其中，“招拍挂”出让面积和出让价款分别为5.21万公顷和3253.68亿元，分别占出让总面积和总价款的29.2%和55.2%。由此可知，平均的土地出让价格为每公顷329.8万元，其中，“招拍挂”的平均出让价格为每公顷624.5万元。从理论上讲，低价“协议出让”的土地只能用于非经营性质公共建设，但实际上，很多的生产性用地都是通过协议转让而获得的。而且部分本来计划公共设施建设的用地，在协议出让之后，也被改为了他用。另据不完全统计，打着“办教育”的名义，已建和在建的大学城在国内达50多个，各地大学城普遍以价格低廉的划拨方式供地，但其中相当部分却变成了商业用地。如集别墅、度假村、美食街一应俱全的廊坊“东方大学城”，首期规划1万亩用地中，有6640亩建了高尔夫球场。由此推算，在协议转让的土地中至少有70%的土地本该通过“招拍挂”方式出让，因此而导致的国有资产流失金额达3686亿元。

　　而在二级市场上，房地产商的市场操作手法与过去股市投机行为盛行的时候颇为相似：(1)据上海市的一项调查表明，在房地产投资中，外资在高端市场中投资比例高达40%。在股市中，如果有人控制了一支股票中40%以上份额的话，他就完全可以操纵股价，并被称为庄家了。而庄家推动整个市场价格上涨的奥秘就在首先推高高价股票的价格，诱使其他中低价股票的价格自然会被带上来，这一手法如今在房地产市场中也已经被使用。(2)今年，房地产投资商又开始提出一个口号，即转战二三线城市。从技术上看，这一做法无形之中也暗合了股市庄家炒作二三线股，是为一线股资金撤退做掩护的手法。(3)这几年房地产价格上涨速度令人膛目结舌。许多城市的价格已经翻番，少数项目价格甚至涨了7~8倍。在这种情况下，有些业内人士还一直宣称“少关心单价，多关注面积”。意思是说,老百姓应该不去考虑价格高低，而需看看自己口袋厚薄，有多少钱就买多大的房。这不能不让人联想起股市里的庄托，他们到庄家该出货的时候常说：“别看现在股票价格高，你买不了几股，但是如果你嫌贵不买的话，价格还会拉得更高”，其做市效应是一样的。(4)为了推高价格，有的房地产商伪造大量虚假成交合同，通过这些虚假合同，使得房地产价格“无量空涨”。这一做法可以说与股市庄家自我对敲拉抬价格如出一辙。

　　客观地讲，自1998年中国房地产市场启动以来，房地产投资额和销售额年平均增长率都在20%以上，房地产业对经济的直接和间接拉动作用已经达到了两个百分点以上。只是，如果这种发展继续如此不规范的“草莽时代”规则，那么在土地开发、广告、中介、合同和物业管理等方面不仅投机，而且违规现象也很难抑制。

　　见证房地产泡沫破裂的历史瞬间

　　房地产市场到底有没有泡沫？是几年来各界争论的一个焦点。在笔者看来，到目前为止依然坚持房地产市场没有泡沫的人，大多数人都犯了一个常识性错误，即把潜在需求与现实需求两个概念混淆了。

　　毫无疑问，中国房地产市场的潜在需求确实非常大：按照有关部门的规划，到2020年,城镇人均居住进驻面积将达到35平方米,而截止到2003年底，国内城镇人均居住面积只有23.7平方米，为了达到上述目标，我们需要增加住房面积几十亿平方米。如果再考虑到，未来还将有几个亿的农民需要转移到城镇，他们也都需要有住房，最终需要建设的住宅面积将是一个天文数字。

　　然而，潜在需求并不等于现实需求。关于这点，我们已经有了一个很好的例子可以用来说明。现在，我国农村居民有7亿多，他们都对彩电、冰箱有需求，但是对他们中的多数人来说，这种需求还只能停留在梦想里，在未来相当长的时期内根本实现不了这种梦想。如果潜在需求能当现实需求看待的话，现在我国的彩电厂和冰箱厂就不会有亏损的事情出现了。

　　潜在需求之所以不能转化为现实需求，原因在于价格不是一个合理的价格。从购入价格与每户家庭的可支配收入的比率看，在上海，80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍(据中国社会科学院刘建昌研究员测算)。而德国、英国、法国、美国和日本这些发达国家都只在6~12倍左右。从购房资金成本与租金的比率看，长三角主要城市购房资金成本为租金的1.3至1.5倍，月供为租金的1.5至2倍，与香港1997地产泡沫破裂前的水平接近。

　　有些人认为这种比较并不科学，因为它没有将人口密度考虑进去。但是根据笔者收集的有关数据表明，这并不是一个理由。从人口密度看，韩国为每平方公里470人，日本为每平方公里336人，德国为每平方公里235人，英国为每平方公里245人，中国为每平方公里135人，即使把中国的西部青藏高原和塔克拉玛干沙漠等不适宜人居住地方的面积剔除之后，中国的人口密度还是与英、德相当，而稍低于日本和韩国。从城市看，上海、北京和广州的人口密度与东京、纽约、伦敦、巴黎和香港等也相差不大。

　　从上述分析，我们基本可以判定，中国的房地产确实存在着泡沫，尽管它可能不是整体性泡沫，但在笔者看来这个局部范围已然是如此之大，以至于再用“局部”来刻画，又有点小看了它。但不管怎样，只要是泡沫就会有破裂的时候。

　　房地产泡沫破裂的结局早在今年“两会”期间就已经被决定了。在政府工作报告中，总理明确把抑制房地产过热运行列为了今年政府工作的重点。从那以后，房地产的顶部行情就开始形成。先是涨势放缓，而且是缩量空涨。到5月11日，七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》发布。其后，行情的顶点最终形成了，各地房价明显下跌，而且是卖盘放量下跌。

　　在北京，我爱我家房地产经纪有限公司统计显示，购买不足两年的高档房屋占到可售房源的40%左右，其中要求尽快过户交易的比例则达到50%左右。“链家市场”研究则显示，在京城东部，CBD区域委托挂牌出售的房屋增幅达10%~15%。在股市上，房地产上市公司的股价都出现了较大幅度的下跌，11日~13日万科A股股价总跌幅达到13%，市值损失11.8亿元，金地集团则还出现了跌停。

　　换句话说，在公元2005年5月,我们很可能见证了中国房地产泡沫开始破裂的历史瞬间。

　　房地产业将进入“大洗牌”时期

　　在一个成熟的市场上，各个行业的利润率具有平均化的趋势，房地产业作为一个传统和成熟的产业也不例外。但今天的中国房地产行业却是一个暴利行业，有关媒体披露，按自有资本计算，前几年许多开发商的利润都在100%以上，即使到了调整后的今天其利润率也高达30%。从各劳动要素看，我国的房地产开发商投入的资金主要来自银行，雇佣的劳动力并不需要特殊的技能，土地来自国家出让，自身管理也不需要高超技术。那么，他们凭什么获得高额利润呢？最可能的解释是，这个市场太不成熟，权力寻租等非市场化手段是其利润的主要来源！

　　从不成熟的市场走向成熟，这是一个不以人们意志为转移的历史必然。自从新“国八条”以来，房地产风声渐紧，房地产价格在上海的明显回落和在其他地方的明显滞涨，已经将中国房地产推到了何去何从的十字路口。

　　有些专家从周期理论出发，认为中国房地产业将步入一个调整期，其后将自动回归上升轨道。然而，他们却忽视了一个基本前提，即周期理论只适应于解释那些相对成熟、变化规律性较强的经济变量。对中国房地产来说，虽然此前曾经有过海南房地产泡沫为前车之鉴，但就整体而言，它依然还是一个初生的牛犊，其运行轨迹几乎毫无规矩可言。所以，对中国房地产来说，未来需要的并非景气周期的自然调整，而是整个产业和市场的结构重造！

　　英豪多生于草莽，起于草莽，但如果不改变草莽的心态，最终即使取得正统地位也将难以持久。这是61年前曾受毛泽东同志高度评价的《甲申三百年祭》留给人们的启示。

　　这些年，中国房地产商们风光无限，在各类财富榜上谱写着财富增长的神话，但从其生产和成长环境看，我们只能还把他们称为“草莽富豪”。今天，随着中国房地产调控政策的相继出台，草莽时代的丧钟已然敲响。如何迅速改变自己的草莽心态，以适应即将到来的“大洗牌”时代，也许是今天中国房地产商们所需要认真考虑的问题。

　　(作者为国家信息中心发展研究部战略处处长)