谢国忠：房价下降目标每平米为家庭年收入10%

    谢国忠

　  一系列最新的调控措施开始动摇地产投机者的信心了。可以判断，政府采取了实现房地产市场软着陆的最佳政策组合—采用税收和行政措施来调控过热的地产市场，同时保持汇率和利率稳定。中国各个城市应该把保持房

　　屋的每平方米均价占居民家庭年收入的10%甚至更低水平作为目标。这样的房价既能满足城市建设的资金需要，又能支撑城市化的持续推进。

　　一系列最新的房地产调控措施说明，中央政府已经下决心给过热的房地产市场降温。我认为，逐步打击地产投机并保持汇率和利率的稳定，是房地产市场软着陆的最佳政策组合。

　　在未来20年，中国约有4亿人口城镇化，这就需要1亿套住宅来满足城镇人口的增加，因此，健康活跃的房地产市场对中国经济的发展至关重要。如果房价相对收入而言过高，人们失去购房的支付能力，中国的城市化进程就会减慢。因此，中国必须严格限制房地产投机，以保证房价的上涨与家庭收入的增长相适应。

　　我认为，中国城市每平方米的平均房价应相当于当地居民家庭年均收入1/10的水平。这已经高出国际水平了，发达国家比这一比例要低30-50%。我之所以将中国的房价定位于这一水平，主要是因为中国的城市有更重的金融负担，房价必须既能够满足城市基础设施建设的资金需要，又能够支撑快速的城市化进程。

　　新举措使房地产市场软着陆

　　我在上海期间发现，目前人们关注的焦点仍是房地产市场。在5月12日一系列打击房地产投机的新举措颁布之前，大部分房地产投机商言必称新一轮房价高潮即将来临，并对政府冷却市场的决心持怀疑态度。这主要与前一阶段政府出台的措施效果不明显有关。

　　近期的一系列新调控措施开始动摇这些投机者的信心了。新措施出台如此之快这一事实本身，已经说明政府下定决心要为房地产市场降温。一些房地产投机商已经开始清算。由于卖方依旧在提升房价，因此房地产交易量明显减缓。

　　上海修正后的房价还很难衡量，因为随着交易量的大幅下跌，价格信号的有效性越来越弱。卖房者通常在交易完成前将房价加高30%，我预计这种行为将会逐步消失。而且，对平均交易价格的影响也很难评估。

　　当然，上海房地产市场并未出现恐慌现象，这很好地说明了上海房地产市场的软着陆。如果投机者不愿卖房，那么他们就得坚持到价格回归正常值。

　　地产泡沫威胁社会稳定

　　5月，国家税务总局对个人销售住宅的营业税优惠政策进行了调整。一些人可能会质疑这一改革是否有在全国范围内实行的必要性，因为房地产投机主要集中在长三角地区。不过我支持在全国实行这一政策，理由是：虽然在长三角以外房地产投机可能很少，但是房价疯长却是全国性的普遍现象。我这几个月走访的几乎所有城市的房价都在过去3年有了60-100%的涨幅，房地产每平方米均价通常相当于当地居民家庭年均收入的20%左右，高出国际水平很多。

　　在房地产快速升值的情况下，即使没有投机商的存在，也会形成泡沫。比如，如果大多数最终使用者相信价格会快速上涨，那么他们将会蜂拥买房，在短期内造成供给与需求失衡，这会更加坚定人们的升值预期。但是，这种所谓的“现时需求”其实是借用未来的需求，当人们发现未来需求少于预期的时候，房价就会下跌。在实际利率很低的时候，这类泡沫就可能发生。

　　我认为，目前的房价相对收入水平而言太高了。眼下的房地产需求依然强劲，是因为中国的家庭害怕未来房价继续上涨而不得不选择在当下买房，此类需求夸大了当前的实际需求。此外，过热的经济为很多拥有特权者创造了额外收入，这些收入不成比例地流入了房地产市场。但由此引发的需求同样是不可持续的。

　　在中国，对一个中等水平家庭而言，买房是最重要的一笔消费。由于房价增速快于人们收入的增长，因此导致人们生活水平的下降(人们必须储蓄更多以在未来购买更昂贵的房子)。可以说，支付房地产的能力成为关系到中国社会稳定的核心问题。我相信，正是出于这种考虑，中国政府才会下如此大决心给房地产市场降温。

　　房地产过热加大汇率调整风险

　　中国采用税收和行政措施来调控过热的房地产市场，同时保持汇率和利率稳定。我认为，这是可以使房地产市场软着陆的恰当政策组合。目前，投机性房产可能超过200万套，而在建房地产可能有1500万套。在人民币币值稳定的条件下，升值的预期可能会导致一些投机，特别是海外游资继续持有中国的房产。

　　当然，现在判断中国能否最终实现房地产市场的软着陆还为时过早。这要看投机商与开发商之间的平衡关系。不过，可以判断的是，至少政府目前采取了实现软着陆的最佳政策组合。

　　房地产市场实现软着陆是当前中国的头等大事，也是政府进行汇率调整的首要前提条件。另一个条件就是国有银行上市的顺利完成。我认为，在中国汇率政策即将变动前的市场投机行为是毫无理由的。在房地产市场过热的条件下，中国进行汇率调整的风险是相当高的。

　　高房价将减慢城市化进程

　　房地产市场事关经济与社会生活的发展与稳定，在大多数的发达国家，房产价值可以占家庭财富的1/3。房地产的大部分价值在于土地，而在中国，所有土地由政府控制，因此，政策对中国的财富分配有重大影响。

　　目前中国城市人口约有5.6亿，其中绝大部分人居住的是私产房。早期政府以低价(大约是这些住房当前价格的10-30%)将公产房卖给承租人。作为中国惟一一次大规模的财富再分配，这是在一国经济快速变化期保持社会稳定的关键。

　　随着公产房的逐步隐退和1998年简单抵押贷款产品的出现，私人住宅市场启动。住宅销售量以每年23.5%的增速从1995年发展到1998-2004年间的3.38亿平方米。由于在建项目在过去3年增长超过20%，因此，未来两年供给量估计仍将以相同的速度增长，到2005年底可能会超过5亿平方米。

　　除了供给快速增长以外，房价在过去3年也增长迅速。这与一些偶然性因素夸大了需求有关。第一，高收入家庭第一次买房，他们夸大了中国房地产市场的购买力。第二，负的实际利率推动中国家庭购买房产保值。第三，在一些中心城市，海外投机需求在需求中占比重很大。第四，职业投机者从股票市场转移到房地产市场。

　　被夸大的需求令地方政府和房地产开发商过分乐观。他们认为房地产销量和价格的快速增长会一直持续下去。尽管社会调查显示，大部分人认为依照现在的房价他们根本买不起房子，但是地方政府继续以不断上扬的价格出售土地，开发商则继续贷款买地。如果现在的房价不可持续，那么我认为，目前很多地方政府所做的其实是在威胁中国的经济稳定。

　　房价对社会生活也非常重要。中国房地产的建设成本很低，大概在每平方米1000元左右，相关基础设施的建设可能需要每平方米500元。房价中超出这两个数字之和的部分来自地价、税收、再安置成本(如果是重建)和开发商的利润。因为地方政府控制着房地产价值链的每个环节，因此房价确实能反映出政府的收入分配政策。房地产价格过高，实际上意味着人们向特殊利益集团交了税。

　　高房价会减慢中国的城市化进程。中国准备在未来20年增加4亿城市人口，这会带来1亿套的住宅需求。但中国的房价水平需要适应两个条件：目前的城市人口可以更新换代，卖出正在居住的房子，买进更高品质的新房；新移居城市的人可以购买到二手房。现在的高房价减缓甚至抑制了城市居民更新房产，进而延缓了城市化的进程。因此，高房价对中国的发展十分有害。

　　在发达国家，房产的每平方米均价相当于居民家庭年收入的3-5%。在亚洲国家，数字可能要高出两倍。我认为，中国各个城市应该将保持每平方米房产均价占居民家庭年收入的10%甚至更低作为目标。这样的房价既能够满足城市基础设施建设的资金需要，又能够支撑城市化进程以应有的速度继续前进。