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陶冬/文
四月以来，在一系列中央和地方政策的打压下，上海房地产市场开始出现调整。有报导说楼价在一周内出现双位数下滑，但笔者相信这些数字可能失实。楼宇成交平均价格的水分很大，政府大量推出低价房，地段偏远、基础设施不足、质量偏低，却可以将平均价格一夜间拉低。更能反映上海房地产市场现状的是，成交量的急跌。四月中旬，每周成交量由
之前的三十余万宗降至六万宗。价格微跌而成交量急降，是楼市进入熊市一期的典型征兆。卖方现金流没有问题，不愿割价抛售，而买方则受市场气氛影响，持币观望。
政府打压上海房地产，采取了小步快进的组合拳形式，意在制止愈演愈烈的炒作。上海楼价疯涨，吸引了一批又一批海外热钱，也开始影响宏观调控的成效，并对金融稳定造成巨大的潜在风险，所以这个泡沫一定会挤。不过政府也不希望击垮上海楼市。大量居民储蓄和银行按揭贷款进入了上海房地产，过度打压对金融稳定和社会安定不利，何况上海楼价急跌必然对全国房地产造成冲击。上海占全国GDP5.5%，上海房地产直接和间接地拉动四分之一的上海GDP增长。如果上海楼市出现大乱，对全国经济可能带来的负面影响将远不至此数。房地产对钢铁、材料、金融、家电/家具、法律和中介等许多领域城均有重大的拉动效应。然而熊市一旦形成，房价是否随着政府指挥捧走就很难说了。上海今年第一季度的成交中，75%的住房成交用于投资，即没有居住的刚性限制。如果价格看跌，这类需求可能推后，甚至消失，于是供求失衡可能加剧，导致价格进一步滑落。
暂且假设上海楼价可以如政府意愿，小幅调整、平稳发展。即使这样，上海也面临一个增长困境--房地产出现问题上海便没有了增长引擎。房地产一枝独大，一方面源于火爆异常的楼市，另一方面是因为上海其他支柱产业乏善可陈。汽车、电子制造与房地产并列为上海三大产业。汽车销售全国一片萧条，而居全国首位的上海大众汽车的市场占有率更由百分之三十跌至百分之十几。上海的电子制造业去年的增长不错，但是后继乏力的势头已隐约可见。高成本下大量电子企业外移，新的外资电子业投资多选择江苏省(尤其是苏州、昆山)，而不是上海。
上海也意识到自身发展制造业的诸多限制，将注意力和资源倾注于以金融和物流业为首的现代服务业。然而，进展并不顺利。A股市场连续四年熊市，上证数屡创新低，成交萎缩，集资能力受限。债券、外汇、商品期货市场发展严重滞后，衍生产品缺如。银行及保险业在产品上有小进展无大突破，银行总部和经营重心亦未见移向上海，受政策制约外资银行登陆也多属试探性。金融中心的关键是产品和交易，不是水泥和玻璃堆出来的高楼大厦。上海在金融产品推广和创新上的能力，远不如其建造金融区硬件能力。当然诸多全国性政策和结构性问题限制了上海在股市、期货、衍生产品、外资银行等领域的活动空间，但是金融业没有为上海提供预期的增长动力，却是不争的事实。金融对上海GDP贡献连续三年录得负增长。
船运、物流业的发展相对顺利一些。随着华东地区出口的急增，上海的集装箱运输由2000年的561万标准箱上升到去年的1455万箱，位居世界第三。不过只靠运输业的有机增长不足以拉动上海双位数的经济增长，大、小洋山港仍在建设中，远水不解近渴。
不难看出，上海的制造业已走下坡，而现代服务业接班仍需时日。此时，如果支撑上海经济半壁江山的房地产出现问题，居中国龙头地位的上海便面临着增长危机，几大支柱产业均缺乏动力，经济增长必然失速。去年上海GDP增长为13.6%，不算低，但已经落后于主要竞争对手江苏(14.9%)、浙江(14.3%)和广东(14.2%)，今年则有可能仅录得单位数增长。
房地产不济，给上海带来的另一个冲击是财政收入大减。2003年，上海的卖地收入为216亿元，相当于上海市地方财政总收入的24%，上海市城市基础设施建设投资的36%。可以说上海庞大的基建开支靠房地产支撑着。上海市卖地收入占GDP的比率低过香港1998年水平，但高于香港其他任何一年(包括1997年)。可想而知房地产的重要性。
然而，房地产是一柄双刃剑。它一方面支持着上海经济和财政，另一方面又在削弱上海的竞争能力。在2001年时，仅有4%的住宅成交价格超过每平米8000元，2003年达到16%，而今年第一季度已超过60%。城市中心四区难觅10000元/平米以下的住宅，生活、租金成本大升。上海甲级写字楼每年租金已飙升到286美元/平米，竟然超出新加坡的244美元。营商成本急涨，导致企业在2003年起成批迁离。
当然，不宜将上海看得过淡。上海毕竟是海内外人才、资金汇集之地，中国与世界接轨的窗口。上海的几个龙头企业(钢铁、汽车、石化、半导体)在全国范围内仍拥有相当得竞争优势。2006年底起，外资银行允许经营人民币业务，相信上海仍是抢摊的首选之地。上海在投资软环境上，仍为全国最佳，其百年来形成的商业、工业底蕴及文化尤在。更重要的是，上海市政府已经意识到问题，并着手解决。以中国经济今后几年的发展势头和上海自身的条件，笔者认为问题不难纠正。但是，上海今后两年的增长，可能随房地产市场调整而放缓。
(本文原载于盛世，为作者个人观点)
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