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冯雪梅:房产超高价格高烧不退背后的重重陷阱


http://finance.sina.com.cn 2005年05月13日 14:33 中国经济时报

  房地产业有没有“泡沫”,仁者见仁,智者见智。但“高烧不退”的房地产业可能导致的恶果,却显而易见。

  冯雪梅

  尽管早已不是新闻,可最近几天一连串的房价上涨消息,还是让人心惊。

  一季度北京房价持续上涨,价格突破每平方米5000元;四川商品房价涨11%,成都商品房价涨幅位居全国第三;国家发改委价格监测中心最新报告预计,二季度中国36个大中城市房价仍将保持上涨态势,涨幅约在7.5%百左右。

  年初,国家采取宏观调控政策限制房价,央行也出台房贷新政,可抑制房价上涨在目前看来还是痴人说梦。国家统计局的数字显示,一季度,全国商品房平均销售价格同比上升12.5%,涨幅比去年同期提高5.8个百分点。统计局的专家认为,下半年房价增长仍可能偏快。

  与房价上涨相对应的一组数据是:2003年,北京城镇居民人均可支配收入为13882.6元;2004年,成都城镇居民人均可支配收入为10394元;2004年,全国城镇居民人均可支配收入为9422元。2000年至2003年,城镇居民人均可支配收入的增长速度平均不到10%,而住宅销售额的增长却超过30%。

  大中城市一套商品房的价格,平均超过个人年收入的30倍以上,贷款负债买房,成为绝大多数家庭无可奈何的选择。5月8日,中国社科院公布一项调查统计,北京、上海两大城市的居民,家庭整体负债率高于欧美家庭。两地居民的整体家庭债务比例已经分别达到155%和122%,青岛、杭州和深圳等中等城市的居民家庭债务比例,也平均达到了90%左右。

  当然,不能把中国家庭的高负债率全部归结于房价过高,但高房价至少是一个不容忽视的重要原因。因为住房支出,差不多占到了居民生活总支出的一半。

  用债台高筑来形成目前的房地产业,恐怕并不过分。中国国际金融有限公司的统计资料表明,大约60%的房地产投资来源于银行贷款。居民的个人房贷也已达2万亿元。尽管“花明天的钱,圆今天的梦”,逐渐成为人们普遍接受的消费方式,但在信用体系还不健全,社会保障体制并不完善的现实条件下,远远超过实际承受能力的畸高房价以及负债消费,都为房地产业乃至经济的发展埋下陷阱。

  银行是目前房地产业的最大债主。虽然银行的提供贷款时都会审查贷款人的资格,可谁都知道,贷款人提供的收入证明、财产证明水分很大,这就决定了“债主”的高风险性。至于房产“大鳄”们通过何种手段取得银行贷款,更是世人皆知的秘密。此种情况之下,如果房地产市场有大的风吹草动,比如房价有较大波动,像有关人士所言,在某个时间段出现拐点,房价大落,那么银行将成为首当其冲的受害者,其呆坏账将成倍增加。即便因此遭受的损失不能立竿见影地显现,但危机迟早会爆发,本来就很脆弱的中国的金融业,能否承受?

  另据中国社会科学院经济研究所李实教授的研究,2002年城市居民净房产均值29703元,占居民总财产净值的64.38%,房价一旦跌落,就意味着居民财产的缩水和贬值,进而影响其消费支出,国内需求也会随之大落。这对经济的发展,将是怎样的冲击?

  谁都知道,房产的超高价格和高速增长率绝非正常,可重重陷阱之下,中国的房地产业依然知难而进。一季度,中国的房地产投资增幅达到了26.7%,外资大量涌入,推波助澜。人民银行上海分行统计,境外资金直接流入房地产的比重,已由2001年的16.1%升至2003年25%以上,2004年前5个月更是达到32.6%。专业人士分析,外资的涌入房地产业,建立在对人民币增值的预期之上。而一旦这种预期无法实现,资本的大量撤离将带给房地产业致命伤。

  房地产业有没有“泡沫”,仁者见仁,智者见智。但“高烧不退”的房地产业可能导致的恶果,却显而易见。


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