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刘嘉伟
住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按
月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有15年的历史。上世纪80年代，美国因为出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是住房反向抵押贷款使应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的绝佳金融产品。美国的住房反向抵押贷款一般允许年纪在62岁以上的老年人申请将房产净值转换成现金，具体金额视申请人的年龄、利率水平、所选择的贷款方案的种类、房产的价值等情况而定，而且这笔现金是免税的。转换出来的现金可以用一次性现金的方式、信用额度的方式或者是按月领取的方式。房主在世时，将一直享有房屋的所有权。
据国家统计局的数据显示，2003年，我国60岁以上的老年人为1.3亿，占总人口的比重已达到10%。按照国际通行的“老年人口按国际管理，60岁以上为老年人，占人口比例达到10%以上或66岁以上老人占7%以上即开始进入老龄时代”标准，中国已进入老龄化社会。预计到本世纪中叶，这一数字将达到4.4亿，到那时候，老年人口将占总人口的四分之一，社会保障体系将面临严峻的挑战。另据中国老年科研中心日前公布的一项调查显示，目前全国约有1000万80岁以上高龄老人需要照顾。在被调查的城市老人中，98%的老人依靠自我养老。中国目前共有公办福利机构近4万家，床位数109万多张，收养了83万多人。这与中国数以亿计的福利服务对象相比，集中收养的床位数只占0.7%多一点，而集中收养的人数则不足0.6%，与发达国家一般集中收养人数占5%～7%的比例相差甚远。
人口老龄化程度的不断加深将对社会经济发展和人民生活等各个领域带来广泛而深刻的影响。由于退休金低、积蓄少、养老保险缺失、子女经济状况不佳等因素使得老年人的生活缺乏有力的经济保障，特别是当他们面临疾病、灾祸时，生存状况就会面临很大危机。随着人口老龄化趋势的明显，老年人的生活状况已经不仅仅是一个群体问题，更加演变成为一个社会问题。如何让老人安享晚年、保持个人尊严、为子女分忧，是摆在全社会面前一个亟待解决的问题。很多老人将毕生的积蓄都投入到房产上，到了晚年，拥有了房子，但是拥有的现金却不多，生活也不轻松。而房子虽然价值较高，但是可变现力较差，而且因为要居住，所以无法出租或出售变现；对于子女一方来说，由于计划生育政策的影响，独生子女一代将面临赡养四个老人的境况，再加上抚养下一代的责任，也加重了他们的经济和精神负担。
目前我国养老金缺口达2.5万亿，这个资金缺口相当于我国近一年的国民经济总收入。如果这种情况得不到改善，这也就意味着若干年后，很大一批人将面临无法领取养老金的困境。养老金大多“收不抵支”。
实行住房反向抵押贷款，可以有力地保障老年人的晚年生活，使得他们在不卖掉房子的同时，拥有一笔固定收入用于维持和改善生活。同时，由于房子仍然属于借款人所有，他可以继续享有房子增值带来的收益，可以在适当的时候选择出售和其他处置方式，获得更高的收益。
普通的房屋抵押贷款，通常是借款人用所购的房产作抵押，从银行或其他金融机构借出一笔钱，然后按月分期偿还。但这要求借款人具有相应的收入及还款能力，借款人通常年纪轻而且收入高。那么，能否寻找一个途径，既能使老人拥有房屋的所有权，又使得老人在经济上拥有自给自足的能力呢？换一个角度来讲，能否提前兑现房子的价值，使老人在不丧失房屋所有权的前提下提前获得房屋的变现资金呢？住房反向抵押贷款正是解决这一问题的有效途径和办法。住房反向抵押贷款可以解放两代人，不但可以增加老年人的养老收入和可变现资产，提高老年人的生活质量，使得老年人在经济上自给自足、追求更高的生活质量；也刺激了年轻人对房地产的投资。这既使得赡养老人有了社会保障，减轻了国家在社会保障方面的压力，也促进了银行、保险公司等金融机构的业务拓展。
住房反向抵押贷款不仅改善了老年人的晚年生活，减轻了社会保障体系的压力、促进了社会福利制度的完善和发展，同时也保证了社会弱势群体的生活安定，有力地保障了社会的稳定。住房反向抵押贷款削弱了子女对于父母财产的依赖性，培养了他们的独立性。住房反向抵押贷款可促进消费和国民经济的增长。
住房反向抵押贷款增加了老年人的收入，在他们的晚年生活和医疗得到保障、没有后顾之忧后，他们存钱养老的观念淡化，消费意识得到转变：买房不仅是一种消费，也是一种投资和积蓄。这样不仅刺激和挖掘了消费，拉动了内需，也促进了国民经济的增长。
住房反向抵押贷款可以给金融机构特别是商业银行带来新的业务。住房反向抵押贷款在减轻了社会保障体系压力的同时，也促进了银行、保险公司等金融机构的业务向多元化方向的转变，也使得金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起。住房反向抵押贷款促进了房地产市场的健康发展。
最近一段时期，我国房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中住宅上涨了15.2%，远高于其他各类物价指数的涨幅。房价的过快上涨，隐含了潜在的金融风险。为了防范和化解商业银行个人住房贷款风险，抑制房地产投机，调整住房需求结构，给过热的房地产市场降温，中国人民银行调整了个人住房贷款政策，对住房需求进行调控。但是，在紧缩开发信贷和土地整顿的双重作用下，市场普遍预期市场供应将缩减，供需矛盾更加突出，削弱了央行房贷新政的政策效果。在这一背景下，住房反向抵押贷款的推出，可以活跃房地产二级市场，增加二手住房的上市量，可以有效地缓解当前我国房地产市场供需矛盾，有效地抑制房价上涨，促进房地产市场健康稳定发展。
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