白重恩：房产投机盛行 建立物业税体系一举多得

　　实施物业税不但有助于防止征地中的腐败和社会矛盾，促进统一土地市场的形成，而且可以有效抑制地方政府出售土地中“寅吃卯粮”等短视行为，从根本上解决房地产市场中的投机盛行等问题，对维持宏观经济稳定特别是金融系统的稳定也有重要意义

　　□ 白重恩/文

　　土地制度的基本矛盾

　　在中国现行的土地制度中，土地交易至少有三类不同的价格：一种是土地“农转非”时政府支付给农民的价格；另一种是商业用地，包括商业、服务、金融、旅游等建设用地通过“招标、拍卖或挂牌出让”(简称“招拍挂”)形成的价格；还有一种是非经营用地(包括工业、仓储、交通等用地)通过“协议出让”的价格。三种价格有天壤之别，没有统一的土地市场可言。

　　土地价格的严重扭曲必然导致土地资源配置的严重扭曲。更重要的是，在法治不健全的情况下，土地“农转非”给相关政府部门带来的巨大利益必然引致腐败，甚至出现强制农民出卖土地的现象。这严重影响了政府形象和社会稳定，也加剧了资源配置和产业结构的扭曲。

　　如果取消“协议出让”，对非农用地统一实行“招拍挂”制度，则同地区同时间内的非农地价格可以统一，服务业和制造业之间的产业格局扭曲也就可以消除。然而这还不够，还应当消除或减小政府征用农用地所支付的价格与转让非农用地所收取的价格之间的巨大差异。但这比消除各种非农用地之间的价格差要难得多。

　　困难的根源，在于土地所有制的特别安排以及农业和农用地的特殊地位。现有土地制度赋予农民特定的土地使用权(耕种权)，政府则保留土地所有权，这赋予政府耕种权以外的其他权利。在补偿农民耕种权的前提下，政府有权征用土地以做它用，也可以限制农民将土地转为它用。

　　因此，改革土地制度时，我们面临一个基本矛盾：一方面，政府征用农用地所支付的价格与转让非农用地所收取的价格之间存在巨大差异，因而不能形成统一的土地市场，土地资源配置存在严重扭曲，土地资源分配中的腐败泛滥；另一方面，政府担心，如果简单地通过将土地所有权划归农民来统一土地市场、让农民有自由买卖土地的权利，就会有过多的农用地转为它用，农业和农用地的特殊地位就不能得到保证，同时也减少了政府的财政收入，影响政府投入基础设施的积极性。

　　物业税可解制度难题

　　对非农用地征收物业税是解决上述矛盾的有效方法。物业税是根据土地的使用价值来征税，其中两种比较常见：一种是根据不动产的市场价值征税，另一种是根据不动产的租金收入征收。很多经济学家认为，根据不动产的市场价值征收物业税经济效益较高，且实施中的问题较少。

　　实施物业税以后，不动产所有者需要付出两种代价：一种是购买时一次性支付的价格，另一种是购买后每年应缴的物业税。当业主将未来的物业税考虑在内时，愿意支付的一次性购买价和没有物业税时相比就降低了。业主行为会通过地产商影响土地市场，从而降低非农用土地价格。如果不对农用地征物业税，则物业税对农用地价格影响不大，因而缩小政府征用农用地所支付的价格与转让非农用地所收取的价格差。这将减少土地资源分配中的腐败以及土地资源配置中的扭曲。

　　物业税的实施也有利于土地所有制的改革，从而促进统一土地市场的形成。物业税和政府对土地农转非的控制，都是政府土地所有权的体现形式，它们之间有一定的替代关系。如果物业税率足够高，农用地和非农用地之间的价差将足够低，这时改革土地所有制的负面影响会较低。

　　当然，物业税实施过程中也可能有腐败现象，但同一不动产每年应缴物业税的数额和没有物业税情况下一次性的地价相比，要小得多；因而，其中的腐败问题会比现有制度下的腐败问题小得多。

　　物业税除了可以降低现有制度下土地市场的缺陷所带来的成本，还可以保持甚至强化现有土地制度的一些优点：

　　——它仍然可以保护农业和农用地的特殊地位：如物业税只对非农用地征收，现有制度在土地资源的分配中对农用地的倾斜在物业税制度中得到体现；

　　——由于物业税和土地的价值挂钩，地方政府可以从非农用土地(包括已出售土地)的不断升值中得益，他们投入基础设施建设的积极性会更有持续性；

　　——地方政府出售土地的收入周期性很强，而物业税是一种更稳定、有持续性的财政来源。它更可以有效地抑制地方政府“寅吃卯粮”等短视行为，对降低宏观经济周期的严重性、增强宏观经济的稳定性也有助益。

　　物业税抑制地产泡沫

　　物业税的实施对解决房地产市场中的投机盛行、中低收入消费者买不起住房等问题，对维持宏观经济稳定特别是金融系统的稳定，也有重要意义。

　　首先，物业税所引起的一次性房价降低，有利于中低收入消费者购房。在一般情况下，未来的物业税额和到时消费者的支付能力正相关，所以消费者支付物业税也不应成为问题：经济状况好时，房地产价格会较高，在税率不变的情况下，物业税额也比较高，消费者收入和支付能力也相应提高；经济状况较差时，尽管消费者支付能力较低，但房价会因经济较差而不会太高，所以物业税额也相应下降。

　　综合这两个因素，物业税的实施有益于中低收入的消费者。因为中低收入消费者购房能力增强，房地产开发商将把注意力转移到为他们提供自住房，中低收入消费者的直接竞争以及开发商注意力的转移对房地产投机者是不利的。最后，即便未来房地产价格大幅上涨，物业税也会随着大幅上涨，投机者所得的投机利润将受到抑制。

　　当中低收入消费者购买自住房相对增加而投机性购房相对减少时，房地产市场和宏观经济的稳定性都会相应提高。首先房地产的空置率会下降，而过高的空置率是影响房地产市场稳定的重要因素；其次是消费者对自住房的需求比较稳定，而投机需求则受很多外在因素影响(比如境外投机者对汇率的预期)并波动很大。

　　物业税带来房地产消费者支付形式的变化，也会有助于金融系统的稳定。物业税的直接效果是将消费者的支付从很高的一次性支付，变为较低的一次性支付加上未来的多次较小额支付。如果消费者从银行贷款，物业税使消费者的支付从每月较高的按揭付款变为每月较低的按揭付款加上物业税款。在后一种付款方式下，消费者面临付款困难的可能性较小，从而减少消费者拖欠按揭付款或停止按揭付款的可能性，减少金融系统的不稳定性。

　　物业税的实施，首先要解决如何从现有土地体制向物业税体制过渡的问题。物业税实施前和实施后，购房的消费者对卖房的未来附加成本期望不同，付出的价格也不同；如果收税时对他们不加以区别对待，对后者是不公平的。过渡机制的设计对物业税实施的成败会有重大影响。如何让公众和利益相关者形成对物业税的正确认识也是一项挑战。决策者应该尽力克服这些困难，争取物业税的早日实施。

    作者为清华大学经济管理学院和香港大学经济金融学院教授