易宪容：局部过热不应影响宏观调控工具的使用

　　3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(下称《通知》)，该《通知》从八个方面指明了目前国内房地产市场发展的具体路径。其意义在于如何稳定房产价格，促进房地产市场健康发展。《通知》以国务院文件的方式下发，表明了中央政府对目前房地产市场的基本态度，表明今年乃至更长一段时间内，关注与调控房地产市场将是中央政府工作的重心。

　　不过，就目前房地产市场的情况来看，有几个重大问题必须澄清，如果在这些基本问题上的认识存在差异，那么就容易导致对政府出台的政策产生误解。比如，中国的房地产市场有没有过热，如果有过热，是局部过热还是全部过热？目前房地产市场的问题是结构性问题还是全局问题？政府对房地产市场调控的目的是价格调控还是产业调控？

　　局部过热不应影响宏观调控工具的使用

　　就房地产业的性质来说，房地产市场很难说有一个统一的市场，房地产价格永远只是由具体的地点来确定的，离开了地点来讨论房价是没有意义的。有人说美国有200多个地方，就有200多个房地产市场，而美国这么多的房地产市场，其发展及价格都是迥然不同的。因此，如果用美国一个地方或另一个地方来证明美国的房地产市场存在或不存在泡沫，肯定是没有意义的。而美联储也不会由于多数地方的房地产发展水平不高而不采用利率工具。只要看看美国近几个月来，连续七次调整基准利率，并不是因为美国这几个月的通货膨胀率水平过高，而在于房地产走势过热。

　　对于中国来说，尽管房地产市场刚发展不久，由于区域、地点、经济等方面的差异性，房地产市场更是呈现复杂化与多元化，其发展水平与价格水平更是参差不齐。正因为这样，目前国内市场上普遍流行着一个基本的说法，就是中国的房地产市场仅是局部性过热，而不是全局性过热，因此，政府出台政策就不能够“一刀切”，而是“有保有压”。

　　在这种情况下，不仅使政府对房地产市场宏观调控往往变成了微观干预，而且使得真正的宏观工具无法施展。比如，本来这次国内房地产市场过热最大的动因是市场的低利率幻觉，但是为了所谓的不“一刀切”，使得利率这种对房地产市场最为敏感、最基本的宏观调控工具迟迟不得使用，从而一次又一次错过了对房地产市场宏观调控的有利时机。如果政府能够及时起用利率工具，目前一些地方存在的、可能危及整个市场的房地产价格快速飙升的情况，可能会遏制在萌芽状态。因此，就房地产业来说，比较好的做法是，一旦面临过热，就得采取相应的政策让它平稳下来。

　　调控在于整个房地产业

　　在明确以上问题后，我们接着要问的是，《通知》下发的目的是调控房价还是调控房地产业？稳定房价是保持房价现有水平还是让一些地方的房价下落？在一些开发商及购房者看来，稳定房价就是让房价过快的增长速度慢慢地降下来，由以往双位数的增长下降到一位数的增长。甚至有人说，中国的房地产市场没有热度不行，如果房地产不发展，那么整个经济就会停顿下来，因此，房地产市场每年保持单位数的增长速度是十分正常的。

　　上述的讨论仅把中国的房地产市场看做一个完全统一的市场来看待，而不是看做各个十分差异化的市场来看待。正如上面所言，用一个统一的市场来看待国内房地产市场，不仅不成立，而且意义也不大。目前房地产泡沫或房地产过热的地方主要是中国的东部地区，近几年，这些地方不仅房地产开发投资占全国70%以上的比重，而且房地产价格也在双位数以上地增长。

　　因此，这次政府对房地产市场调控主要是指这些地方，而不需用其他地方的情况来比照政府是否要进行宏观调控。试想，假如有一地区人口仅占全国人口的1%，但占用银行十分之一的信贷资源，并用这些信贷资源把房地产价格炒高。在这种情况下，政府对房地产市场肯定要宏观调控，并通过调控让房地产价格稳定下来。

　　对于房地产的宏观调控到底调控什么？是调控价格还是调控该产业？它的工具是什么？其实，政府对房地产的宏观调控的目的并不只是要调控房价，而是通过稳定房价来促进整个房地产市场的健康发展。房价的高低只是通过政府出台政策让市场当事人行为变化反映出来。比如利率变化，使得资金成本增加，让使用资金者把这种成本考虑到个人的行为决策中，以此来改变购房者与房地产开发商的行为，从而改变房地产的供应关系。

　　在我看来，如果能够澄清误解，也就基本能明白《通知》的精神所在，每一个市场当事人也就知道如何针对政府的政策来调整个人或企业之行为。不过，我们也应该看到，《通知》不仅表明了中央政府对房地产市场宏观调控的决心，也看到其采用之工具所在。

　　当然就目前的情况来看，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面入手来调整房地产市场，来调整一些地方住房价格上涨过快，来遏制部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，是十分必要的，但是就本文章来看，最为重要的、也是最容易切入的，如果从房地产市场的信息透明化、利率提高及银行信贷严格审查等措施上着手，显得会更为关键。

　　(作者为中国社科院金融研究所金融发展室主任)